青岛楼市专家热议：下半年成交量还能上涨 房价难再降！
不知不觉岛城楼市已经过半，上半年，无论政策、房价还是购房者心理等方面都有了或多或少的变化，而与此同时，下半年的脚步也紧随而来，为此青岛新闻网记者采访到楼市大背景下四位不同行业的专家，请他们谈谈岛城楼市的下半场将会有哪些变化。
政策：调控不放松 青岛可能试点房产税
由于调控的持续影响，今年上半年全国土地成交量创下三年来的新低，许多各大中城市成交量出现下滑，房价则进一步降低，然而，以“限购”为首的众调控政策依然没有退居二线的意思，国务院也曾在多种场合表示楼市的调控坚决不放松，那么楼市下半场，政策的风向会如何呢？带着疑问，青岛新闻网采访了青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生，他认为：“根据最近的国务院会议来看，调控的措施不会动摇，加码不可能，变通有可能。”
青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生
龙江说，今年六七月份，全国将实现大中城市住房信息的全面联网，这就为房产税的征收提供了依据。但由于有很多的细则没有完善，因此房产税大面积铺开不可能，在部分大中城市进行试点比较有可能，而房产税进行试点就是调控政策的变通，，如果试点的范围在10个以上，那么作为山东的龙头，青岛将极有可能成为试点之一。”龙江分析说，如果房产税进行试点，那么其征收范围应该会在个人持有的房源套数方面有所要求，“考虑到购房者在出生地和工作地点的购房需求，个人持有的前两套可能不会收税，三套以上可能性非常大。”至于房产税试点会产生哪些影响，龙江认为：“房产税的征收有可能导致‘限购’方面会有所放开，进而对部分大城市的新房市场产生重大的利好，而对于属于合理房源数量范围内且有能力买房的购房者而言，这也是个好消息。”
目前全国已经有超过30个城市进行了微调，对于这一现象，龙江认为，地方政府对市场的微调不是坏事，因为这些措施帮助了首置首改的中低收入弱势群体，对中央在进行“一刀切”调控时所产生的某些不足进行了弥补，这也是许多城市微调成功的原因。他说：“青岛存量房逼近15万套，从人口与存量房的对比情况来看，青岛的存量房情况是全国第一的，青岛楼市的压力也是全国最严重的，在30多个城市出现了微调之后，下半年青岛出现微调的可能性也比较大，可能会出台针对中低收入购房者减免税费的措施。”
新房：成交量还会增长 房价难有变动
上半年，岛城楼市的情况基本可以用“价跌量跌”四个字来形容，据了解，在5月份之前，岛城的新房成交量一直在下跌，同比降幅一度高达4成，与之而来的是房价的持续下行，此前已经出现了“直降百万”、李沧“5字头”楼盘、西海岸“2字头”楼盘等市场少见情形，那么下半年这种情况是否会再现，楼市成交量是否会有所变化，为此青岛新闻网记者采访到了青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟先生。
青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟先生
修方舟先生认为，当前的购房氛围要比第一季度好一些，五月新房的成交量有了接近翻番的增长，成交的数字也不错，由此可以判断，下边年的楼市很可能延续这个态势，市场会有一些暖意，成交量也会增加。
当前房价正处在下行阶段，对此，修方舟认为：“下半年开发商的策略比较灵活，打折力度、付款方式等方面优惠的情况较多，降价30-50%基本上不可能，总体来说，房价不会有大的变动，而且如果下半年成交势头较好的话，部分楼盘也会有提价的可能性。购房者则仍以刚需为主，他们不会因为政策的变化而改变需求，在房源和房价合适的情况下，刚需依然会坚决出手。”
二手房：二手房走势看涨 租赁市场波澜不惊
今年上半年，岛城的新房“不在状态”，二手房市场却深得人心，除了3月份走势不佳外，二手房在其他时间都有着不错的销量，与成交量上涨相对应的是房价下跌，据国家统计局公布数据显示，青岛二手房价已经连续下跌长达9个月，据科威国际不动产青岛区总经理孙杰介绍，这段时间二手房的议价空间在5%—10%上下，市南有套挂牌210万的牌子实际卖出只用了189万。
科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生
上半年的情况大致如此，那么下半年的成交及房价走势会怎样呢？孙杰概括说，今年下半年的成交量比上半年要高，价格方面是稳中有降。
他进一步分析道，下半年岛城的改善性需求比上半年释放的要多一点，因为大家都担心放限购，担心房价会逆转，而且到了金九银十，购房者心情会比较浮躁，不会像上半年那么稳，那时候“感性”更多一点，会担心买不到合适的房子，因此出手的情况就会明显增多。但只要下半年限购和限贷没有取消，成交量很难有特别大的反转，即便如此，下半年的成交总量还是会比较大。
谈到房价，孙杰说：“下半年房东的心理会比较平稳，由于带看量的上升，有些房东会乐观认为市场行情比较好，进而压缩议价空间，个别的甚至会进行房价的回调，不急于用钱的则会惜售房源，有可能坚挺到来年。”
最近一段时间，租赁成了市场的香饽饽，租金也是水涨船高，下半年租赁市场是否依旧高歌猛进？孙杰认为，无论限购与否，其对于租房市场的影响都不是很大，因此下半年的情况应该是波澜不惊。他说：“七八月份是毕业大学生找房租房的热季，而9、10、11月份则会有不少来青务工和旅游的租房者，这之后租房市场的热度才会逐渐消退，而租金的转折点会在12月左右，这段时间由于客源逐渐减少以及供暖的影响，租金会有所下调，因此租房者在年底之前能淘到好的房源。”
房贷：利率下调有预期 “打7折”可能性微乎其微
2月初，央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，此后的一段时间里，关于银行政策放松的消息也纷纷传来，近日，记者对岛城多个银行进行了咨询调查，发现迄今已有多家银行对个贷业务进行了明显放松，这其中有6家银行已推出了首套房利率8.5折的优惠。6月8日，央行时隔三年半再次调低存贷款利率，那么下半年，岛城银行方面是继续推行宽松的政策，还是有所收紧，为此我们采访到中国银行山东省分行财富投资顾问张玮先生，他认为，下半年利率上浮可能并不大，银行对个贷方面会持续“宽容”。
中国银行山东省分行财富投资顾问张玮先生
首先，张玮认为银行有存贷的任务，当然也有盈利的目的，“目前银行库存的流动性不弱，但由于大企业的经济不景气，现金流需求较弱，导致银行并没有特别好的盈利渠道，因此必须去开拓更多的项目进行盈利，这就包括资质较好的房地产商和普通百姓。”张玮说，银行方面对于房贷的业务是比较认可的，因为这种方式的安全系数更高，回款率也就较高。
其次，如果下半年通胀利率能控制住，经济还在持续下滑，那么利率就会产生进一步下调的预期。
第三，现在银行的资金来源成本比较高，就中行来说，个贷执行93折扣是个保本的利率，但是目前岛城已经出现不少银行执行个贷85折的情况，这其中有些银行之所以在亏损做业务，主要还是为了抢占市场，为了盈利，下半年这种情况还将可能出现。
此外，张玮还分析说，由于每个银行的市场策略以及资金来源都不同，因此利率放松的幅度也会有所差异，一些小型的股份制银行可能会有较大的放松，但即便如此，再次出现7折利率的可能也微乎其微，因为这样银行要承受相当程度的亏损。(记者 王崧)
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