青岛楼市8大板块摸底 九成楼盘停涨房价难回两年前

 年中楼市，前景难测。根据国家统计局公布数据，青岛上半年房价已连续三个月同比下跌，其中5月房价与去年同期相比下跌了4.1%，为今年来最大降幅。从市场上看，五六月份楼市热闹不断，万科生态城、天泰城、华胥美邦相继低价开盘，良辰美景、金日紫都、拉菲庄园先后推出大力度团购优惠。总之，如今的青岛楼市就是一个字——跌！

但在这一片熙熙攘攘的降声中，真正的买房人却各有不同感受。青岛房价到底降没降？降价幅度有多大？距离人们的心理底线又有多大差距？近日，记者分赴青岛七区热门板块展开调查，以期给购房者展现一个真实的楼市现状。

市北中央商务区：竞相竖起团购大旗

    平均价格区间：毛坯13000-15000元/㎡；精装18000-20000元/㎡

    最高：21000元/㎡

    最低：13000元/㎡

经过几年发展，市北中央商务区已成为青岛市新兴商务中心，该区域内分布有万达广场、新兴体育场、青岛市图书馆、家乐福等配套设施，居住氛围浓厚。目前CBD内有7家住宅楼盘在售，其中毛坯房均价在13000-15000元每平米之间，精装高端住宅销售均价约在18000-20000元/㎡之间。

从去年底开始，一向稳健的市北CBD掀起一股降价潮。燕归堂率先低价入市，推出30套特价房源10888元/㎡，如今毛坯房源均价13000元/㎡；今年4月中海紫御观邸推出每套房源直降百万优惠活动，如今已恢复原售价；5月良辰美景三期璟台推出团购优惠91折，折后均价14600元/㎡；沉寂多时的锦绣华城也按捺不住了，如今该项目与新闻网推出独家阶梯团购，每平米最高优惠1500元。

除以上楼盘外，其余楼盘在这半年多时间里未有“大动作”。华仁欧典商苑精装房均价19000元/㎡，加送一个15万元的停车位，除此以外再无任何优惠；良辰美景二期精装房源均价20000元/㎡；诺德广场在售43-230平米的公寓，均价为18500元/㎡。

浮山后片区：指望降价，有点难

    开泰锦城是浮山后价格较低的新盘，均价11800元/㎡，与开盘之初相比并无变化，但优惠幅度有所降低，从原先的5万认筹金抵10万房款变为1万抵5万。金光丽园、北国之春、青建依山半岛及香邑暖山高层毛坯房源均为准现房销售，均价在12000-13000元/㎡之间。与2010年相比，这几个浮山后“老盘”前后售价相差无几。

    定价15000元/㎡以上的大多为精装修项目，远洋风景作为浮山后地标性高端住宅，均价高达19000元/㎡；证大大拇指深蓝公寓均价18000元/㎡；鲁信含章花园均价15800元/㎡，与2010年9月开盘均价相比出现小幅上涨。

    平均价格区间：30000-37000元/㎡

    最高：37000元/㎡

    最低：29000元/㎡

市南区东部香港中路周边毗邻市政府，佳世客、麦凯乐等大型卖场环伺左右，可谓是青岛的行政、经济中心。“地段好、价格高、买不起”是该片区新房给老百姓的一贯印象。鲁商中心首府、中铁青岛中心、华润中心悦府是片区内主打的三个新盘。其中鲁商中心首府正在加推三期150平米套三房源，均价33000元/㎡；中铁青岛中心刚刚于6月初开盘，均价37000元/㎡；华润中心悦府即将开盘，均价29000-32000元/㎡不等。

虽然动辄两三万的单价让刚需一族们“可望而不可即”，但通过对比，可以看出惨淡的市场与严厉的调控政策对该片区的影响还是比较大的。鲁商中心首府于3月初推出团购优惠，每平米优惠3000元，降价幅度近10%；华润中心悦府去掉5000元每平米的精装修后，均价仅为24000-27000元/㎡，与其周边其他楼盘相比性价比较高。

四方新都心：“7字头”新盘横空出世

    平均价格区间：10000-13000元/㎡

    最高：13000元/㎡

    最低：8000元/㎡

与李沧区相比，四方区位置更靠近市中心；与市南市北相比，这里的房价也不算高，占着这两个优势，四方新都心主要吸引了改善置业者的关注。

目前新都心内的已入住小区多为回迁安置房，如保儿馨都、双山新城、大山宝城，还有部分商品房项目已正式交付使用，如万科金色城品，还有更多的商业项目将在新都心核心商务区崛起，如万科广场、卓越商务大楼等。当下来看，新都心范围内开盘销售的项目不多，以万科城、海信淮安郡、德馨筑家这三家为主力，均价从8000-14000元/㎡不等。

在前两年新都心住宅项目集中上市之时，该片区房价就已飙到万元以上。位置稍逊的万科金色城品均价10000元/㎡；清江路周边的中海清江华府尾盘在售均价14000元/㎡；旁边的海信淮安郡仍有200余套房源在售，均价13000元/㎡；万科城高层均价13000元/㎡，且为毛坯房。目前来看，以上新盘价格与开盘之初相比，均未发生太大变化。

整体居高不下的情况下，德馨筑家的横空出世拉低了整个片区的平均水平。记者致电售楼处得知，该楼盘7777元/㎡房源仅有一套，大多数房源均价在8000-9000元/㎡左右。德馨筑家距离万科城仅5分钟车程，价格却比后者便宜了三成多，可谓是新都心区域的“最低值”。

四方西部老城区：房价走势稳，反弹空间小

欢乐滨海城外围

    平均价格区间：9500-11500元/㎡

    最高：11800元/㎡

    最低：9000元/㎡

伴随着新都心的崛起，四方区西部老城区改造也被提上日程。记者在四流南路周边及以西区域（欢乐滨海城、水清沟居住片区、四方火车站周边）选取了目前在售的6家新盘，调查显示该片区房价相差不大，均价大致在9000-11500元/㎡的范围区间内，两家楼盘均价在万元以下，在过去一年半中售价基本持平的成为绝对主流。

胶州湾畔的欢乐滨海城目前仅有瑞海景园在售，高层毛坯房均价11500元/㎡。该片区内的保利香槟国际、温莎郡仍在规划建设中，尚未有开盘消息传出。

位于四流南路周边的水清沟有三个新盘，于今年5月售罄全部房源的保利百合花园在今年初的尾盘销售期时均价约为9900元/㎡，不远处的鸿海佳园均价9700元/㎡，中冶英郡高层均价8600元/㎡，但所剩房源不多，多层均价11800元/㎡。

保利在人民路上的保利里院里项目主打多层洋房，均价11000元/㎡，现在仅有140平米的户型在售。联城海岸锦城高层均价11000元/㎡，即将加推一批新房源。

李沧CLD板块：世园会撑腰 房价难降回两年前

李沧CLD美景

    平均价格区间：8500-9500元/㎡

    最高：10000元/㎡

    最低：7000元/㎡

青岛中央居住区（CLD）位于李沧区东部，作为青岛北部城市化进程中重点发展的核心区域，东李片区在近5年来发展迅速，昔日成片的旧村被推倒，原址上崛起一座座现代居住社区。目前东李片区主推刚需青睐的高层房源，单价基本在8500-9500元/㎡之间。

凭借着世园会以及一系列道路规划的利好，这里的房价已很难再回到两年前。据统计，该片区在售的6家新盘中，与2010年定价相比房价出现上涨的有三家。另外四家是2011年开盘的新项目，受到降价潮影响，均价持平或有所下调。

山河城在2010年8月开盘时毛坯均价7700元每平米，如今仅余数十套现房在售，均价8700元/㎡，不到两年房价涨了一成多；和达和城二期2010年销售时均价8500元/㎡，现在定价9300元/㎡；绿城理想之城西子公寓为高层房源，2010年底开盘时均价9200元/㎡，如今单价10000元/㎡。

除以上楼盘外，东李片区其他新盘价格持平或有所下调。东篱桃源现房在售，均价由8500元/㎡调整为7000元/㎡；海右重华商品房均价8500元/㎡，近日加推60套新房源，均价7300元/㎡，价格下调14%；2011年6月开盘的映月公馆价格几乎没变，但没有任何购房优惠。此外，万科生态城2.2期近日开盘，均价8000-9000元/㎡，开盘后推出各种优惠，截止到目前，621套房源已卖出509套，低价走量策略收效显著。

李沧重庆路板块：降价打折优惠“满天飞”

    最高：10000元/㎡

    最低：6300元/㎡

据统计，这6家典型楼盘与首次开盘的售价相比，价格上涨的有两家：芳馨园和蓝山湾。其中芳馨园小高层于去年底开盘时均价6300元/㎡，目前折后均价6900元/㎡，单价上涨约9.5%；蓝山湾开盘价8000元/㎡，目前折后均价8200元/㎡，上涨8.8%。

除以上楼盘外，其余楼盘目前价格与开盘时持平，甚至还要更便宜一些。中南世纪城现推出“100元买套房”活动，优惠后均价为5813元/㎡，活动结束后项目恢复原均价6600元/㎡，这一价格与开盘之初定价相比，下降了12%；阳光香蜜湖均价7000元/㎡，价格下跌了21%。此外，邻近重庆路立交桥与李沧商圈的福顺嘉苑目前还有少量房源在售，均价8000元/㎡，即将于6月底交房。

经过这些年的发展，李沧区整体居住条件在提升，房价却正在筑底期，吸引了大量刚需置业者关注。

城阳正阳路板块：多数楼盘涨幅为零

城阳北曲商圈

    平均价格区间：6000-7500元/㎡

    最高：8500元/㎡       

    最低：6000元/㎡

城阳区以主干道正阳路形成的中心板块，就是城阳区的中心，毫无疑问这里是整个城阳区配套最完善以及居住最方便的区域。目前该片区周边新盘密布，记者主要对7家新盘进行了摸底调查，结果显示，该片区新房价格大约为6000-8500元/㎡的区间范围内。

与开盘之初相比，该区域内仅有都霖美景一家楼盘出现价格上涨，2010年该楼盘售价仅为4000-5000元/㎡，如今小高层均价7000元/㎡。两家楼盘比开盘之初更便宜了。以御景尚都为例，2011年5月开盘均价7600元/㎡，现已调整为6200元/㎡，目前交2000元意向金，送总房款3万元的优惠。星光之城二期时光里也出现小幅下调，交1000元认筹金抵1万元房款。青特城、万科城市花园、茵悦小城等项目均维持原均价不变。

(记者 王婷婷)

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