青岛购房指南：分析楼市 教您买房买到"潜力股"

    “买房难，难于上青天”，在房价高涨的时候买房担心花了高价，在一片喊跌的时候买房更纠结。那么多眼花缭乱的低价新盘上市，如何判断哪些楼盘未来一定能升值，而不会发生哪些刚买了房子就贬值十几二十万的“闹心事儿”呢？这就需要购房者独具慧眼，能够在热闹的青岛楼市中发现那些未来的“潜力股”了！

    可“潜力股”楼盘究竟该怎么辨别呢？以下记者为您总结6条定理，或将有助于您在混乱的楼市中寻找价值被低估的“珍珠”楼盘。

        定理1：低开高走 起点虽低但上涨空间大

    调控之下，一些楼盘入市价很低，相对实惠。如果销售情况不错，后期加推会调高价格。现在的市场行情下，开发商不敢贸然开高价，甚至出现了纯新盘赔本赚吆喝的现象。如在首次推盘以低价买入的话，很快就能看到升值潜力。

    去年年底，芳馨园掀起一股降价小高潮，小高层均价6300元/㎡，开盘可获95折优惠，并送半年物业费，该楼盘宣称这一价格“低于周边楼盘开盘价3000元每平米”，可谓是李沧新盘抄底价。如今半年过去，该楼盘小高层折后均价已达6800--6900元每平米，户型可选择性也已不多。

    市北区大成公馆虽未开盘，但该楼盘一位负责人已表示“开盘会搞活动，起价可能只在万元上下”，与周边13000元每平米的均价相比便宜不少，“优惠会逐步取消，恢复区域均价水平”。

    以上两家楼盘所说的开盘价明显低于周边同类楼盘，如果能够抓住机会成为它们的一期业主，未来一定能够享受到一定的升值空间。

    定理2：淡市之中的热销盘 销量才是硬道理

    5月20日，万科生态城2.2期开盘，推出6个楼座共592套房源，现场认购近九成。青岛网上房地产数据显示，截止到目前该楼盘已售出527套（点击查看新闻）。无独有偶，2012年3月，市北高端住宅晓港名城4月推出团购优惠均价11000元每平米，引起改善出动，去年底今年初月一直保持个位数的成交量突然猛增至上百套。

    业内人士指出，逆势热销有两类楼盘：一种是户型结构合理，总价合适的刚需盘，一旦价格稍低，就能赢得市场。另一类是终极改善楼盘，品牌过硬，产品过硬，本身保值增值空间就大。可以看出，万科生态城属于前者，2.2期8000-9000元每平米的均价赢得刚需置业者青睐；晓港名城显然属于后者，和记黄埔的过硬品牌、小港湾蓝色经济区的升值潜力引得改善驻足，但正值3、4月淡季，这种高端楼盘也只能选择低价入市。如若未来再逢牛市，定能卖出高价。

        定理3：攀不起“皇亲贵族” 就找成长性好的“甄嬛”

    《甄嬛传》中甄嬛和皇后的“斗法”让人领悟：如果你不是掌握决定权的“天子”，那么站对位置很重要。同理，如果你买不起市区抗跌性强的高价盘，不妨在其他区域寻找品质过硬的楼盘，说不定会收获意外的惊喜。简言之，城市未来的发展方向决定区域发展潜力，通过规划的颁布、政府土地出让、公共配套的打造等可以知晓未来哪些区域是发展重地。

    今年2月召开的青岛两会提出“三城联动”的大规划，其中的“西岸城区”即西海岸经济新区，包括开发区、胶南两部分。从2011年6月底胶州湾桥隧通车开始，隧道公交直通胶南、西海岸经济新区规划、中德生态园环评、中日韩自贸区先行启动区等一个个利好消息相继传来，西海岸变身寸土寸金的黄金地。由于存量房已达3万套，销售压力空前巨大，开发区已经掀起一股降价潮。

    “北岸城区”泛指城阳区及周边区域，近几年“向北走”的号召越来越强烈。据悉，未来5年红岛经济区将建青岛市最高水平的医疗机构，市文化中心也拟选址北岸城区，再加上空港经济区和高新区规划的推动，未来的城阳区将十分宜居，如果抢在配套成熟之前买房，或可省下不少的置业费。目前城阳楼市劲吹“团购风”，拉菲庄园、厚德森林国际、龙湖滟澜海岸叠墅等项目纷纷推出大力度优惠吸引购房者关注。

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    定理4：稀缺资源不可复制 买了就是赚了

    俗话说得好，物以稀为贵。拥有不可复制、无可替代稀缺资源的新盘无疑是楼市中的“白富美”。目前青岛有两种稀缺资源，一是海景，一是别墅用地。

    西海新区的规划中明确指出，未来的西海岸沿海滩禁止房地产开发（点击查看新闻），因此目前沿滨海大道两侧分布的海景房或将成为稀缺资源。此外，与市区动辄两三万的天价相比，这里的海景房性价比更高。西海景苑5月曾推出6150元每平米的特价房源，毗邻唐岛湾的海棠里也宣称“成本价抛售”，没过几天房源就所剩无几了。

    6月18日，国土部发改委联合发文：别墅类房地产首次被列入限制禁止用地目录（点击查看新闻）。这一规定使现有的别墅类产品必将成为稀缺产品而备受追捧。从长远来看，别墅不同于普通住宅，即便出现短暂的价格下调和滞销，别墅也拥有其稀缺性资源价值，未来势必成长为一支“蓝筹股”。目前岛城市区在售别墅项目主要有龙湖滟澜海岸叠墅、玫瑰庭院、万科红郡、香山美墅、时代城、石湾山庄等，郊区别墅主要分布在即墨温泉镇、胶州少海新城，打折优惠幅度很小，仅有龙湖滟澜海岸叠墅推出1万抵8万的超值购房优惠（点击查看详情>>）。

    定理5：低于区域基准价 这样的品质盘值得买

    与同区域、同类型的楼盘相比，性价比突出的楼盘更能受到市场认可，是性价比高的“潜力股”。青岛两家新盘将这一定理演绎得淋漓尽致。

    位于新都心的德馨筑家地理位置不错，向东不远处就是黑龙江路，青岛地铁3号线在此经过，向西则是另一主干道重庆路。伴随着万科广场、卓悦商务大楼、海尔智能园商业等项目的入驻，新都心的未来也被人们所看好。但该楼盘8900元每平米的均价与其周边的万科城、海信淮安郡相比，便宜了三成多，且都是毛坯房源，低于四方区新盘普遍售价。（点击查看新闻）

    以往不愁卖的豪宅也加入“价格战”的队伍中。位于市南东部商圈的华润中心悦府6月22日开盘，均价29000万元/平方米，还包含5000元/平方米的精装修。华润中心悦府地理位置十分优越，而且这一价位与南侧的中铁青岛中心、北侧的中海紫御观邸相比，性价比非常高。（点击查看新闻）

    可以看出，当下为了跑量，上至高端住宅下至刚需小户，都不约而同地选择了以价换量。业内人士指出，购房者买房时可以运用市场比对法，在品质、区域相同的条件下，筛选出那些低于周边基准价格的楼盘。

定理6：品牌楼盘有“后台” 忠诚粉丝“撑腰”

    不少购房者在买房时非常看重品牌。一方面，财大气粗的大地产商资金雄厚，不会捐款跑人空留一座烂尾楼；另一方面，这些开发商的楼盘在配套、物业等各方面比较完善，以物管为例，中海物业、卓越物业、万科物业等，都是属于外地大鳄的高品质物业。

    市场旺季时，品牌开发商的精品大盘常常比同区域的新盘价格会贵上不少，但在淡季市场中，开发商无奈降价卖房，在保证楼盘建筑质量不变的条件下，只能将品牌价值压缩到最小。这也就不难解释为何中南世纪城、万科生态城、卓越蔚蓝群岛、龙湖滟澜海岸等大鳄楼盘价格与周边项目售价所差无几。

    对于买房人而言，若能买到这样的楼盘，后期升值潜力会更大。以万科为例，万科产品的品质在业内一直备受好评，绿色建筑理念和管家式物业服务也早已深入人心。在市场较好的2009--2011年初，位于重庆路上的万科金色城品曾经购者如潮。如今虽然市场萧条，但关注万科城、万科生态城的市民仍然不在少数，“万科物业管理的附加值大，这个牌子也是响当当的”，一位万科城意向购房网友这样说道。

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