在青岛买别墅 下半年是最佳时机 胶州最便宜西海岸升值潜力大

    青岛是一座只有百年历史的文化名城，别墅在很大程度上承载着青岛的历史文化。一百年前，德国人在青岛建造了一栋栋别墅，经过时间的洗礼，这些红瓦房留了下来，成为岛城一道靓丽的风景线。从八大关的别墅群到总督府再到康有为故居，它们掩映在绿树之中，散发着异域风情，构成了青岛“红瓦绿树碧海蓝天”的独特城市特色。

    凭借着独有的“山海”资源，近年来青岛别墅市场出现了长足的发展。早期的市南、崂山沿海如今趋于饱和，即墨温泉镇板块的别墅项目林立，李沧世园会板块、胶州湾北部片区正在逐渐崛起，西海岸别墅板块潜力巨大。可以看出，青岛别墅市场已经全面开花。

    正当众多异彩纷呈的别墅项目亟待上市的当口，调控政策持续收紧，让青岛的别墅市场受到了不小的冲击，面临着滞销的危机，一批别墅项目主动“试水”降价，这一“屈尊”举动不仅缓解了开发商的资金难题，也为普通人的“别墅梦”提供了更多可能性。

        上半年成交总结：低总价别墅受青睐

    上半年的青岛楼市笼罩在一股低气压之下，传统销售旺季“金三银四”惨淡落幕，刚需入市缓慢。面对前景不明的市场，别墅市场更加“静默”。

    根据记者统计，上半年中青岛楼市登场的别墅项目不多，而且表现都很“低调”。1-4月，除世茂公园美地玲珑台外，别墅项目几乎销声匿迹，直到5、6月份才有龙湖滟澜海岸叠墅、保利海上罗兰央墅、卓越蔚蓝群岛几个别墅项目应约开盘或加推，且这些项目推出的多为总价在300万以下的200-300平米联排别墅，属于别墅中的“入门产品”。因总价容易被客户接受，成交情况也相对比较理想。以龙湖滟澜海岸叠墅为例，项目二期于6月21日加推，起价190万一套，房源面积在200平米左右，当日58套房源售罄。再如世茂公园美地玲珑台二期，3月底推出62套房源，起价160万/套，一次性付款可享96折优惠，开盘当天也去化了9成。

     除以上几个新开项目外，目前青岛在售的别墅多为早先开盘的项目，如时代城、海信天玺、石湾山庄、海尔原乡墅、海信温泉王朝、芭东小镇、中建尚溪地等。这些“前辈”有的资历尚浅，如去年12月开盘的时代城，有的已不温不火地销售了四年多，如芭东小镇08年入市，现在五期独栋别墅仅余6套。

     锐理数据监测显示，目前全市别墅存量2253套，2012年1-5月，青岛别墅共成交472套，比去年同期下跌36%，下跌幅度比普通商品住宅高10个点，按照这个去化速度，这2000余套别墅需要两年时间才能消化完毕。虽然成交量有所下降，但累计成交均价与去年同期基本持平，为11358元/平方米。

下半年展望：风格迥异 优惠频现

    现有别墅存量较高，但新的别墅项目还在源源不断地加入。展望2012年下半年，将有香山美墅、万科红郡、中海玫瑰庭院、长水山庄、龙湖滟澜海岸叠墅三期、世茂诺沙湾、麗山国际、璞玉岛、嶺海香澜郡、龙湖原山、青岛小镇、天鹅堡等10余个别墅项目扎堆入市，规模之大创历史新高，岛城别墅市场将会迎来供应高峰期。

     为使自己在同质化的产品中脱颖而出，各个别墅也使出浑身解数，从定位到定价都做出了调整。一方面，开发商努力打造属于自己的风格。如市北区的香山美墅，30套联排别墅整体采用德式风格，外立面设计庄重典雅、气度不凡；长水山庄用青砖灰瓦建筑打造纯中式古典风格，彰显中国古典文化底蕴；龙湖原山与世茂诺沙湾都选择了意大利托斯卡纳风格，整体简朴、优雅；天鹅堡则采用英式、意式、法式、西班牙式等多种建筑风格，将整个欧亚大陆搬到了少海新城。

     另一方面，尝到了小幅调价的“甜头”，下半年入市的别墅项目中已有不少传出优惠信息，如龙湖滟澜海岸叠墅三期与新闻网联合推出1万抵8万的购房优惠，目前正在蓄客阶段，预计7月正式推出；世茂诺沙湾现在交10万认筹金开盘时可享2%的购房优惠，开盘当天还会推出其他优惠；丁字湾蓝海香湾虽然开盘时间一拖再拖，但优惠信息早已释放：全款购房95折，贷款97折，

    促销从无到有 曾经很“高端”如今很“亲民”

    日益稀缺的土地资源、优越的自然环境、高昂的价格使得别墅项目成为楼市中的“高富帅”，降价似乎与其无缘。但受到这一年多年来调控的影响，曾经“端架子”的别墅项目也出现了一定程度的促销优惠，200-300万左右的低总价别墅吸引一批中产置业者的关注。

    青岛别墅自去年底就有了“降价促销”的苗头，李沧区时代城一期于去年12月开盘，加上赠送面积和各种打折优惠，售价为每平米7000元左右，当月签约37套。时代城首先试水别墅降价，并取得了不错的业绩，但此时整个别墅市场仍是铁板一块，其他别墅项目没有跟风降价。而根据统计，去年末至今年初，除了时代城以外其他别墅项目的成交量在当时都非常惨淡，甚至连续几个月成交量都是“零”。

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    在熬过失意的“铜三铁四”之后，5、6俩月市场转好，在刚需青睐的中小户型楼盘扎堆热销之时，别墅也开始陆续上市。在龙湖滟澜海岸叠墅提出首付55万后，卓越蔚蓝群岛“见招拆招”，声称别墅起价仅30万，实际上仅是1成房款，据置业顾问介绍，该楼盘可以帮助置业者办理“首付分期付款”的业务，别墅也开始放下架子以“价格”来拼市场了。白沙湾另一项目青特花溪地同样不甘落后，推出八重优惠，类独栋别墅指定房源可享10万优惠。

    在岛城的其它区域，别墅价格虽未大规模喊降却也有所松动，胶南的保利海上罗兰的英伦阔院别墅300万/套起，期间穿插了限时团购活动，直降10万。即墨的海尔原乡墅部分房源9折优惠，麦尔文艺墅全款购房97折，贷款可享99折优惠。

        区域分布全面开花 胶州最便宜 西海岸升值潜力大

    目前岛城比较成熟的别墅居住区主要分布在市南沿海区域和崂山景区周边，即墨温泉镇也有不少已入住项目。而李沧世园会片区、城阳白沙河片区、胶州少海新城以及西海岸别墅板块正在逐渐崛起，未来的青岛的别墅市场将全面开花，呈多元化发展。

    市南崂山趋于饱和 即墨温泉镇独栋上千万

    市南、崂山是目前岛城最高端、价格最高的住宅区域，这里的“山海”别墅也是青岛开发最早的。这些别墅建筑风格与环境融为一体，特别是八大关别墅群。今年4月，八大关内一栋别墅卖出4.7亿元的高价，创下岛城别墅售价之最。

    沿着海岸线向东一直到崂山沙子口，有30多个沿海小区规划了别墅。业内人士介绍，青岛沿海一线约有1200套别墅，这些别墅中约有700套别墅属于独栋别墅，其他大多是联排。在这条长长的海岸线上依次分布着海信清泉墅、海信天玺、城建山海天别墅、汇海山庄、石湾山庄等别墅项目，售价高则5、6万元每平米，低则3、4万元每平米，是普通人可望而不可即的梦想中的完美居所。目前市南、崂山两地的别墅开发已趋于饱和，新建别墅项目较少。

    经过六七年的发展，即墨温泉板块已成为岛城较为成熟的中央别墅区。该片区内有青岛市温泉旅游度假区、天泰温泉高尔夫俱乐部、天泰假日温泉滑雪场等旅游景点。2006年滨海公路全线通车，拉近了温泉板块与市区的距离。目前温泉板块在售的别墅项目主要有海尔原乡墅、海信温泉王朝、麦尔文艺墅、中建尚溪地、芭东小镇、香根温泉等，根据别墅产品类型的不同，售价高则1000多万，少则300万。如海信温泉王朝的独栋别墅均价26000元每平米，精装联排别墅13000-14000元每平米；海尔原乡墅二期独栋约25000元每平米，联排15000元每平米。麦尔文艺墅联排均价12000元每平米，买一套需500万元左右；而芭东小镇的独栋别墅均价23000元每平米，买一套大约需要1500万-1800万元不等。

    李沧世园会板块 均价3万/平米

    世园会板块位于李沧区东部，紧邻2014年世园会主会场——百果山景区。从环境上看，借着世园会这股东风，这里附近的绿化工作早已提上日程，是市区难得的清幽之地。从交通上看，世园大道、九水东路拓宽改造等工程已开工，与其他别墅聚集区相比，这里抵达市中心更为方便。

    目前世园会片区周边已有中海玫瑰庭院、万科红郡和稍远一些时代城三个带有别墅类别的项目，其中时代城于去年12月开盘，目前均价约为20000元每平米，全款购房可享96折优惠。万科红郡和中海玫瑰庭院似乎并不急于“露面”，其中万科红郡首批50套房源预计7月开盘，均价3-3.5万元每平米；玫瑰庭院推出时间未定，联排别墅预计均价3万元每平米。由此可知，在这里买一套200-300平米左右的别墅，大概需要600-800万元。

    西海岸山海资源升值潜力大 均价2万/平米

    胶州湾桥隧通车、西海岸经济新区规划通过、中德生态园环评、中日韩自贸区先行示范区落址开发区……这一年来西海岸利好消息频传；金沙滩、银沙滩、小珠山、大珠山……西海岸的山海资源也丝毫不亚于市区。天时地利的推动下，西海岸已成为地产大鳄在青淘金的聚集地，万科、保利、世茂、龙湖等大大纷纷入驻。

    据记者调查，这里的别墅项目大多自称类独栋，别墅与别墅之间有些许距离隔开，私密性较好。目前主要有龙湖原山、世茂诺沙湾、保利海上罗兰、青岛小镇这几个别墅项目在售或即将面世，买一套建筑面积200平米左右的别墅大概需要350万-400万元不等。

    胶州湾北岸处于价格“谷底” 单价万元左右

 

    胶州的少海新城是一处定位集景观居住、休闲娱乐、商务活动为一体的高档休闲旅游区，少海湖、慈云寺、少海湿地公园等都是片区内主打的旅游景点。这里的别墅价格处于青岛市的“谷底”，单价在万元左右，最便宜的别墅大概只需要100-200万元左右。中信森林湖宣称高层价卖别墅，均价7000-8000元每平米；艾维拉类独栋别墅均价7300元每平米，全款购房享97折优惠；璞玉岛的独栋别墅起价12000元每平米，买一套需要500万-1000万不等。(记者 王婷婷)

    伴随着“禁墅令”的实施，别墅用地势必稀缺。虽然在当下遭遇滞销和价格下调，但别墅的升值潜力还是显而易见的。不得不说，心怀别墅梦想的置业者们如果有足够的资金，2012年是您圆别墅梦想的最佳时机。

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