青岛楼市已现回暖征兆 开发商谨慎不敢轻易提价

    经历了一年多的萧条，今年头半年“以价换量”成为各地楼市的共识，市场终于在年中迎来了不错的销量，再加上降息的信贷利好，以及有部分开发商开始提价，市场复苏的三大特征在全国范围内均有体现，因此回暖之声也再度响起，甚至连前不久人民日报都撰文声明：回暖已成事实（点击查看全文>>）。

    具体情况得具体分析，岛城楼市近况如何，是否接近回暖呢？那么就让我们来看看岛城在这三大复苏特征方面的表现。

    青岛楼市又现“排队买房” 新房二手房成交量稳步回暖

    在经历了“红五月”的成交量回暖之后，6月份岛城新房成交量再次出现环比上涨，进入7月份以来，上半年还“犹抱琵琶半遮面”许多楼盘都陆续露出“花容月貌”，并通过推盘取得了令人相当兴奋的成绩。

    7月8日，崂山CBD写字楼名汇国际开盘，当天共售出房源200余套；7月14日，城阳祥泰正阳东郡三期提前一天盛大开盘，推出的21#和26#楼座当天共售出房源200余套；7月15日上午，正商红河谷5#楼小高层加推，110套房源几近售罄；远洋风景二期7月15日首度开盘，推出三栋楼，短时间内两栋楼售罄，三小时热销350套，岛城又现“日光盘”……此外，海尔山海湾联合青岛新闻网联合举办独家限时优惠，10天期间逾400网友报名参与，已成功认购网友近百人！

    其实，相比与新房二手房出现成交回暖的苗头还要更早一些，从4月成交量环比翻三番开始，5月和6月成交数据线都是持续上扬，6月份的1732套创青岛二手房市场连续17个月的新高，而7月的第二周，青岛市区二手房周成交就达518套，又刷新了二手房一周成交记录，原本的“买方”市场也逐渐有转变为“卖方”市场的趋势，房东们的底气也比往日更足。

    房价方面，新房接连8个月的环比下降在6月份戛然而止，国家统计局发布6月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，6月房价环比不涨不跌，从近几个月房价的环比走势来看，青岛房价正在从“谷底”稳步回升。

 3年来首次降息就连续“双降”  购房成本节省不少

二次降息后岛城已现7家85折银行

    经济不景气，市场流动性差，央行继连续两次调整存款准备金率后，又接着进行了两次降息，而这三年中突然而来的两次降息，全都发生在六七月份。

    7月6日降息后，五年以上首套房贷利率由7.05%调整为6.55%。6.55%是个什么概念？

    岛城农行个贷窗口工作人员告诉记者，目前市面上购房者以20年贷款60万元上下的为占据了大多数，就以贷款60万元来算的话，6.55%的利率比去年7.05%将省下不少利息，再算上85折的首套房贷款优惠，购房者平均每月能少还519.59元，总还款省下124700.78元，对于一套100万元的房子来说，这相当于打了9折。

    可见降息虽不是针对楼市，但对于楼市却具有一定的促进作用，首先更多的购房者可以少花钱买房，其次可以用同样的资金去买更好的房子。而开发商也会因为购房者出手购房而提高现金回笼速度，缓解资金压力。据岛城多个金融业内人士表态，下半年经济形势若继续低迷，还将迎来再一次的降息，如今信贷政策已成为影响楼市的重要因素，适时的降息是楼市“回暖”的一大助推力。

    另据调查，岛城首套房85折优惠银行已扩军到8家，成为青岛个人房贷市场的主流，银行们的“妥协”让购房者们还贷的压力进一步减轻。

专家：楼盘涨价只是“个案” 还不到提价的时候

    回顾自限购以来，能抻的开发商开始都是先“抻着”，等了许久，盼来的是并不景气的市场，于是为求自保开始快速出货，去年底自城阳起岛城开始了由点到面的“降价”，低价开盘、特价房、团购等各种优惠方式弥漫岛城，经过了半年度的价格探底，直到今年五六月份，青岛楼市才终于迎来了不错的销量。

    尝到了甜头的个别开发商开始把优惠的幅度缩短，目前中海国际社区实施“交两万抵四万”及交定金打折优惠，差不多能省4万元，但较之此前的送车位、送厨房、砸金蛋等优惠，幅度显然小了。不仅如此，甚至近一段时间，已经有开发商开始提价，昨日记者致电开发区中房馨街里售楼处，置业顾问告知，新推的二期则接近8200元/㎡，尽管二期目前有300元/㎡的优惠活动，但折算完了，“价格还是比一期的要高。”

    “个别楼盘涨价了是事实，但也是个例。”青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生认为，这种幅度较小的涨价，是开发商的一种营销手段，“这样做是为了让人们看到房子有增值保值的潜力，促使购房者尽快出手，并不是真正的上涨，因为目前的大环境不支持涨价。”

    龙江先生从数据方面给记者做了详细的分析，“在新建住宅成交方面，5月比4月确实有了较大幅度的上涨，而按照惯性，6月成交量应该更高。但我们看到实际上6月的新建住宅成交量并没有超过5月，这就比较意外。而且进入7月后，很多区域新盘优惠后实际的价格比6月还要低，但成交量却没有上来，如果不是开发商降价促销，成交数字还会更难看，这说明目前市场整体还是比较严峻，离回暖还是有一定距离的。”龙江先生认为目前开发商面临的现状是：促销力度大的楼盘有成交量，力度小的就没有成交量，因此盲目提价不合时宜，开发商不会轻易提价。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰认为，从政策方面来看目前楼市也不适合涨价。“国家多部位反复声明将继续坚持房地产调控不动摇，如果开发商们错判了形势集体涨价，可能会迎来更严厉的政策。”

   （记者 王崧）

    记者手记：

    尽管当前信贷政策已经出现了回暖特征，但楼市整体价格上涨还并不具备条件，这不仅是因为开发商“受困于”政策背景，更是因为开发商们懂得“以价换量”的意义。综上来看，当前还难以构成真正意义上的回暖，但不管市场如何，购房者心里面都应该有一杆秤，借着开发商大规模推盘，以价换量的当口，适时出手，也不失为聪明做法。找到适合自己的，就不要错过良机。