20天猛增2000套! 即墨存量房猛增"破万" 经适房抢市场

     经历了上半年的低谷期后，青岛楼市重振旗鼓挺进下半场。此时再来“围观”青岛存量房，可以发现各区域的存量房在悄无声息地发生着“异动”：日前，记者发现即墨市待售住宅房源突破“一万套”大关，与胶南、黄岛、胶州、城阳一起成为岛城存量房数量“破万套”的五大区域。

     即墨上半年存量房一直维持在9000套左右，突然猛增2000套让人有些摸不着头脑。记者调查后得知，进入7月以来，即墨多个大体量的经济适用房项目“井喷”上市，但市场消化能力滞后，最终导致了这一存量房“井喷”的现象。

    异动：20天存量房猛增2000套 即墨楼市趋于停滞？

    青岛存量房自去年年中开始至今高居不下，无论销售淡季或旺季，全市的住宅存量一直没有跌破10万套这道坎儿，但存量房的分布片区在这近一年时间里发生了几次微妙的变化。根据青岛网上房地产提供数据，今年农历春节刚刚结束的2月初时，在青岛的七区五市中存量住宅超过万套的有开发区、胶南市、胶州市、李沧区和城阳区共计5个市区。但4月下旬时出现了变化，李沧存量住宅数量下降至9000余套，是七区五市当中市场存量房去化最快的一个区域，五大存量房“过万套”的区域缩减为四个。

     这一情况一直延续到7月初，楼市进入7月，青岛市的存量住宅有出现了微妙的变化。近日，当记者再次查询时，发现即墨存量房已悄然突破1万套，截止7月24日下午，即墨市共计11521套待售房源，仅次于城阳区排在了全市第五位，也使得青岛楼市新房存量过万区域再次升级为五个。

    据记者统计，即墨上半年存量房一直维持在9000套左右，7月初时即墨市存量住宅还是9297套，短短20余天存量住宅增加了2242套，这一变化非常蹊跷，不禁让人质疑：这20天即墨楼市到底发生了什么？

    原因：经适房扎堆入市抢市场 消化能力没跟上

     经过记者调查后得知，造成这一“怪象”的直接原因是经济适用房的扎堆上市。根据青岛网上房地产统计，进入7月后，即墨先后有通济农民经济适用房小区、经济开发区农民经济适用房、龙山景苑、环秀景苑等保障房项目先后上市，且体量都很大，如通济农民经济适用房小区，共有819套住宅房源，龙山景苑共有672套住宅房源。由于入市时间不长，以上每个项目平均卖了100套左右，目前仍有2200多套经适房在售。很显然，去掉这些保障房房源，剩下的9000多套存量房就是即墨商品房市场的“本来面目”。

    但需要注意的是，即使没有经适房的推出，即墨楼市也一直处于破万的“临界点”，究其根本原因还是市场消化能力跟不上开发商推盘的速度。虽然从今年的月成交量来看，即墨楼市表现不错，一路向上，稳扎稳打。但与去年同期相比，差距就很明显了，去年上半年即墨共成交5316套新房，而今年上半年则只卖了去年的三成水平，仅成交1721套。记者算了一下，按照今年的成交水平，完全消化完这11000多套房源，即墨至少需要3年多时间，明显有些“消化不良”。

    现状：有的以价换量有的按兵不动 成交量冰火两重天

    与市区相比，郊区五市凭借“不限购”这块免死金牌，得以在调控趋紧的大背景下松一口气。而即墨凭借独特的山、海、温泉资源，自然优势凸显。与此同时，规划的利好消息频频传来，今年青岛两会提出的蓝色硅谷将即墨温泉镇包含在核心区范围内，2012年3月，山东大学青岛校区在即墨鳌山卫奠基，2012年5月，海即跨海大桥正式通车，进一步推动了山东半岛蓝色经济区建设。

    宽松的市场环境、优越的自然资源与大规划的提振已经开始吸引市区置业者的目光。7月21日新闻网看房车直抵即墨，近百余网友先后到访了嶺海逸景湾、中建尚溪地、利群财富广场三个不同类型、不同业态的新盘项目。后期统计的调查问卷显示，此次参加即墨看房的网友中，绝大多数是40以上的置业者，购房目的以养老和投资为主。

     开发商方面的表现则是“冰火两重天”，但总体上看，均价在5000-6000元每平米的楼盘最热销。观澜国际开盘之初均价6000元每平米，但销售情况一般，今年3月该楼盘推出价格直降1200-2000元每平米的活动，均价降到4800元每平米，目前还有300多套房源已售罄；豪第成龙均价5500元每平米左右，6月共卖出161套房源位居全市第五；即墨宝龙国际社区均价5000元每平米，销售情况向好。除了普通住宅之外，别墅项目也出现了降价苗头，位于温泉板块的中建尚溪地联合新闻网推出独家团购，购房可享94折优惠，总房款最高可省27万；同一区域的海尔原乡墅推出九折特价房……

    但也有一部分楼盘未见动作，等待市场的反转。如世贸大厦几乎没有任何宣传攻势，今年刚刚开盘的380套房源无一售出，太和城小区、信特景苑广场、朝阳花园等去年开盘的一批项目没有优惠消息传出，6月成交量均为个位数。（记者 王婷婷）

     记者手记：

    即墨存量房突然猛增，原来是经济适用房扎堆入市，但也让我们看到，大规模保障房项目集中上市，势必会分割相当一部分即墨当地的刚需购房者，让市场更加举步维艰。而想要与实惠的保障房一较高下，商品房的定价无疑是决定因素。

     放眼全市，目前青岛其他存量房过万区域，开发区、胶南市、胶州市、城阳区四地均出现了不同规模的降价潮，而在降价潮之后，近几个月这些区域的成交量有显著上升。识时务者为俊杰，想要在下半年赢得购房者关注，“以价换量”仍是开发商唯一出路，这已经成为开发企业的共识，由此我们预计即墨楼市极有可能也将在下半年迎来一轮“价格大战”，让我们拭目以待。

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