盘点青岛楼市6大关键词 顶着压力盼回暖开发商并不轻松

关键词4 新房

老盘新盘齐放量 开发商“拼跌”兴正浓

    2011年年底，新房市场的存量曾高达15万套，如今2012已经走过了一半还多，楼市的存量依旧在14万套以上徘徊，这意味着两种可能，上半年的市场成交情况并不理想。据网上房地产统计，今年1——4月份，岛城成交量持续下跌，同比跌幅一度高达4成，然而5月份和6月份的上涨让却让岛城楼市避免了“跌停”的尴尬，根据网上房地产显示，截止到7月26日，7月的成交量已经为7824套，为年内月成交量之冠，青岛楼市成交量在下半年开始迎接回暖已成事实。

    上半年尽管整体成交量不佳，但开发商仍源源不断地将新房推入市场，5月份，记者曾做过一次调查，如今新盘老盘齐开花很大一部分原因与建设进展有关，许许多多的“期房”熬成“现房”，加上各种款项压力，一部分开发商已经到了必须出手的节骨眼上了。在即将到来的“现房时代”中，李沧区和城阳区是当下“现房”、“准现房”最为活跃区域，其中李沧区迄今已经消化了3000多套新房，已经跌出“万套存量房”的区域五强，取而代之的是保障房大量上市的即墨。

    为了尽快促进消化，开发商们的对策就是对所属楼盘的房价做出适时调整。跟据国家统计局公布数据显示，岛城新房价格此前已经连跌7个月，直到6月，成交量回暖明显，岛城房价才止跌，但并没有上涨，不少专家认为，岛城下半年新盘的发售策略仍是以价换量。

    其实说到降价，岛城楼市自去年龙湖开始就处于下行阶段，但时日不同，个例已经变成了共性，从市北、李沧到城阳甚至西海岸，这股“降价潮”已经蔓延到了郊区五市。从本土开发企业，到外来地产大鳄都在不断地推动着“降价大潮”，这其中甚至出现了中海紫御观邸直降100万这样“惊天地泣鬼神”的“壮举”；西海岸七栋洋房新闻网独家团购7折8200起，最高优惠同样高达100万。当然，也不乏降价上瘾的例子，如市北区锦绣华城，该项目今年6月初的时候曾于新闻网独家团购优惠最高50万/套，活动结束后，紧接着在7月中又再次联手新闻网，推出最高送价值19万精装大礼的团购活动；而龙湖则凭着一年来积累的良好口碑，在近日推出新闻网独家“1万抵8万”的团购活动……如此多新老盘的低价上市，开发商们趁热推盘的兴致可见一斑。

万科生态城千人选房盛况

    当前，“优惠”、“打折”、“降价”等口号铺天盖地，无论是明升还是暗降，以价换量已经称为开发商最见成效的营销利器。功夫不负有心人，经过了半年的降价促销，楼市终于有所起色，近三个月岛城住宅市场成交量迎来了翻番上涨，同时，部分开发商也切实感受到了“风雨过后见彩虹”这句话的真意，5月23日，万科生态城2.2期澜庭组团盛大开盘，当日推出3#、6#、7#、10#、12#以及13#共6个楼座464套房源，去化率达90%；中海国际社区也以八重优惠的方式在5月大卖160套；崂山CBD写字楼名汇国际开盘，当天共售出房源200余套；7月14日，城阳祥泰正阳东郡三期提前一天盛大开盘，推出的21#和26#楼座当天共售出房源200余套；7月15日上午，正商红河谷5#楼小高层加推，110套房源几近售罄；远洋风景二期7月15日首度开盘，推出三栋楼，短时间内两栋楼售罄，三小时热销350套，让岛城又现“日光盘”……

    楼市有所回暖，少部分开发商开始调整推盘策略，明显可以看到是优惠幅度小了，像锦绣华城首次团购优惠最高50万/套，二次团购送出的是19万精装大礼；中海国际社区“交两万抵四万”及交定金打折优惠最高省4万，但相比此前的送车位、送厨房、砸金蛋等优惠，幅度显然小了；而中房馨街里新推的二期算上优惠价格为7900元/㎡左右，价格确实比一期高了。业内人士龙江把这种现象解读为一种心理营销手段，认为开发商在有意让购房者看到房子的保值增值潜力，吸引购房者出手（点击查看新闻）。

    虽然热销屡次出现，但大部分开发商仍保持理智，继续以打折降价进行促销，不少业内人士认为，回暖之路将不会那么平淡，“以价换量”仍是未来一段时间楼市的主旋律。

关键词5 二手房

成交量扶摇直上 价格下跌深得人心

二手房受到市民的强烈关注（图片来源于网络）

    岛城上半年新房不在状态，二手房市场却深得人心，除了3月份走势不佳外，二手房在其他时间都有着不错的销量，5月和6月二手房更是迎来大热，成交量都突破了1500套大关，而进入传统淡季7月后，二手房市场却变得更加火爆，截至7月26日，当月二手房已经成交1790套，为年内二手房月成交之冠。业内人士预计到了九十月份的旺季，月成交量极有可能会大涨突破2000套，但不会出现报复性上涨，因为要回到2010年的状态，还有很长的路要走。

    与成交量上涨相对应的是房价下跌，据《中国房地产指数系统百城价格指数》显示，至6月份，二手房价已经连续下跌长达11个月。尽管降价在持续，但议价空间却在悄悄地变化着，据科威国际不动产青岛区总经理孙杰介绍，四五月份期间，二手房的议价空间在5%—10%上下，市南有套挂牌210万的牌子实际卖出只用了189万（点击查看相关新闻）。然而青岛二手房成交量连续三个月回升，进入7月后，房东议价空间开始缩小，改善型需求悄然入场。孙杰说，随着市场回暖信号的愈发明显，在青岛二手房市场上，房东们明显“底气”足了，在议价态度方面也比以前强硬多了。“此前，大部分房源能有10%的议价空间，现在不太可能了，议价空间普遍缩小到5%左右，甚至有个别的房东开始喊着涨价了，上周我们接手的一套李村商圈的房源，成交价格就比当时的挂牌价格涨了2万。”（点击查看相关新闻）另有业内人士认为，当前议价空间在不断压缩，个别的房东可能会提价，但不影响二手房市场整体价格走势，接下来的下半年二手房价格会逐渐“趋稳”。