盘点青岛楼市6大关键词 顶着压力盼回暖开发商并不轻松

    不知不觉2012岛城楼市已经过了一大半，这期间，无论政策、成交量、房价还是购房者心理等方面都有了或多或少的变化，青岛新闻网记者列出了当前购房者最关注的6大关键词，进行相关内容的梳理展示，希望为购房者买到心仪的房子能提供有效信息。

关键词1 调控

楼市调控不放松 “新政”并不轻松

    2011年楼市是调控的一年，是被限购的一年，尽管成交量萎缩、房价有所下降，但到了2012年，以“限购”为首的众调控政策依然没有退居二线的意思，国务院曾在多种场合表示楼市的调控坚决不放松。

温总理曾在多种场合重申坚持楼市调控不放松

    中央的调控态度是十分坚决的，然而在上半年，我们得知目前至少有30多个地区的“微调”闯关成功，这些类似于“救市”的行为让不少开发商看到了曙光，大部分地区在“红五月”和6月喜迎成交上涨，近一段时间“回暖”口号被大肆渲染，无论是业内人士还是普通购房者对调控的继续执行产生了丝丝别想，部分楼盘甚至出现了试探性上涨。于是乎，针对一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策，6月5日住房城乡建设部新闻发言人表示，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正，发言人同时就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题强调，坚持房地产市场调控政策不动。7月19日，国土部联合住建部发布紧急通知称地方放松楼市调控要立即纠正，而前些日子的河南“新政”被停就是个例子，而此前上海、芜湖、佛山、成都也都被喊停。

    有业内人士表示，被叫停的“新政”一定是触碰了调控的底线，某些对于刚需有益的新政还是值得放开的，并呼吁青岛也进行微调，应出台针对中低收入购房者减免税费的措施。

    此外，国务院决定从7月下旬起，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，不少专家认为新的调控政策有可能颁布，而率先出台的，将极有可能是二手房交易税费。

关键词2 房产税

出台是时间问题 青岛有望实施

房产税即将再扩大试点（图片来源于网络）

    同时，不可忽略的是房产税方面的呼声越来越高。今年两会上，温总理在政府工作报告中称要改革房地产税收制度，而各界代表们也针对房产税进行了热烈探讨，与此同时，“十二五”规划中也已明确提出要扩大房产税试点；

    4月份，住房和城乡建设部副部长齐骥日前明确表示，“目前住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市，但具体扩大的范围还没定”；

    5月9日，房产税试点扩大的说法终于“板上钉钉”，5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”；

    7月23日，中国社会科学院在京发布《中国住房发展（2012年中）报告》，报告称在总结重庆和上海房地产税征收试点经验的基础上，进一步扩大房产税开征试点城市，将房地产税试点与个别房地产调控政策调整（比如限购政策）结合起来，鼓励有条件的地方率先进行对中上收入阶层持有超过普通商品房标准部分的物业开征房产税征收试点，根据用途、价值、面积、套型、使用年限等，确定合理的征收额度和税率。

    由此可见，下半年的政策基调基本确定，调控仍将持续给楼市加压，在持续限购的基础上，房产税的出台也只是时间问题，政府稳定房价的决心没有丝毫动摇。

    青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生分析，房产税试点不可能大面积铺开，如果试点的范围在10个以上，那么作为山东的龙头，青岛将极有可能成为试点之一。

关键词3 房贷

商贷进入下行轨道 公积金将出贴息新规

银行的个贷政策正在调整（图片来源于网络）

    政府的调控政策对楼市的发展具有直接性的影响，而信贷方面的政策对楼市同样具有不可忽略的重要作用。2011年年末，各家银行的首套房贷款利率进行上浮调整，普遍的上浮指数都在10%以上，最多高达50%，在房价没有普降的情况下，普通购房者必须承担更大的贷款压力才能顺利买房，这也让不少购房者对于心仪的房子望而却步，由此而来的，是购房者们对信贷政策的指责，许多人认为银行的调整与楼市调控是背道而驰的，针对这样的民意，银行方面以及楼市业内人士做出了解释，利率的调整并非针对楼市，而是对市场流动性资金过剩进行的必要调整。

    就在今年年初，记者曾对岛城13家银行进行了摸底调查，当时所调查的银行仍然进行利率上浮的调整。2月初，央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，接着宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此后，工、农、中、建四大行在北京召开座谈会，将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。2月下旬，记者再次走访了岛城银行，其中工行、中行及农行三家银行明确表态，已经可以对首套房贷执行基准利率，但客户必须满足一些附加条件。到5月份，岛城已经6家银行出现利率的松动，其中交行、光大银行等4家银行已经实行85折优惠，要知道，上次实行多家银行实施85折优惠已经是在2010年。此外值得注意的是，目前，某些银行的二套房的房贷利率也做出了让步，以中行为例，其利率已经调整至上浮10%。时至7月份，浦发银行和建设银行也加入了85折行列，房贷利率85折已经成为青岛的主流。

    6月和7月，央行连续两次调息，其中备受关注的首套房5以上年期贷款利率降低至6.55%，个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍，记者曾做过调查，以85折优惠20年贷款60万计算，此利率较年初的7.05%每月将省下519.59元，总还款将省下124700.78。而业内人士称，年内仍极有可能再进行降息（点击查看相关新闻）。

    然而，7月23日中国社会科学院发布报告称近期楼市回暖，楼市呈现出偏离“软着陆”目标的趋势，建议取消“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”的优惠，改为“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率”，二套房的贷款利率提升至基准利率的1.2倍（即利率上浮20%）。继续限制二套房贷款：首付比例60%，贷款利率提升至1.3倍；停止三套房贷款。

    商业贷款的活跃也联动了公积金贷款，中国人民银行自7月6日起下调存贷款基准利率，住房公积金贷款利率也相应下调——五年以下(含五年)个人住房公积金贷款年利率为4%；五年以上个人住房公积金贷款年利率为4.50%，新利率从明年1月1日起执行。不仅如此，7月1日起，青岛市2012年度公积金新规开始实施，其中个人缴存上限由2011年的2379元上调至2730元，这意味着青岛职工公积金月缴存额最高可达5460元。

    此外，还有消息称，今年9月1日我市将实行《青岛市住房公积金管理中心个人住房贷款贴息管理办法》。“针对的贴息对象是享受青岛市城市居民最低生活保障的群体，如果他们有公积金贷款或者有尚未结清的银行个人住房贷款，同时又是正在缴存住房公积金的职工，那么我市将准备对这部分群众进行贴息。”

关键词4 新房

老盘新盘齐放量 开发商“拼跌”兴正浓

    2011年年底，新房市场的存量曾高达15万套，如今2012已经走过了一半还多，楼市的存量依旧在14万套以上徘徊，这意味着两种可能，上半年的市场成交情况并不理想。据网上房地产统计，今年1——4月份，岛城成交量持续下跌，同比跌幅一度高达4成，然而5月份和6月份的上涨让却让岛城楼市避免了“跌停”的尴尬，根据网上房地产显示，截止到7月26日，7月的成交量已经为7824套，为年内月成交量之冠，青岛楼市成交量在下半年开始迎接回暖已成事实。

    上半年尽管整体成交量不佳，但开发商仍源源不断地将新房推入市场，5月份，记者曾做过一次调查，如今新盘老盘齐开花很大一部分原因与建设进展有关，许许多多的“期房”熬成“现房”，加上各种款项压力，一部分开发商已经到了必须出手的节骨眼上了。在即将到来的“现房时代”中，李沧区和城阳区是当下“现房”、“准现房”最为活跃区域，其中李沧区迄今已经消化了3000多套新房，已经跌出“万套存量房”的区域五强，取而代之的是保障房大量上市的即墨。

    为了尽快促进消化，开发商们的对策就是对所属楼盘的房价做出适时调整。跟据国家统计局公布数据显示，岛城新房价格此前已经连跌7个月，直到6月，成交量回暖明显，岛城房价才止跌，但并没有上涨，不少专家认为，岛城下半年新盘的发售策略仍是以价换量。

    其实说到降价，岛城楼市自去年龙湖开始就处于下行阶段，但时日不同，个例已经变成了共性，从市北、李沧到城阳甚至西海岸，这股“降价潮”已经蔓延到了郊区五市。从本土开发企业，到外来地产大鳄都在不断地推动着“降价大潮”，这其中甚至出现了中海紫御观邸直降100万这样“惊天地泣鬼神”的“壮举”；西海岸七栋洋房新闻网独家团购7折8200起，最高优惠同样高达100万。当然，也不乏降价上瘾的例子，如市北区锦绣华城，该项目今年6月初的时候曾于新闻网独家团购优惠最高50万/套，活动结束后，紧接着在7月中又再次联手新闻网，推出最高送价值19万精装大礼的团购活动；而龙湖则凭着一年来积累的良好口碑，在近日推出新闻网独家“1万抵8万”的团购活动……如此多新老盘的低价上市，开发商们趁热推盘的兴致可见一斑。

万科生态城千人选房盛况

    当前，“优惠”、“打折”、“降价”等口号铺天盖地，无论是明升还是暗降，以价换量已经称为开发商最见成效的营销利器。功夫不负有心人，经过了半年的降价促销，楼市终于有所起色，近三个月岛城住宅市场成交量迎来了翻番上涨，同时，部分开发商也切实感受到了“风雨过后见彩虹”这句话的真意，5月23日，万科生态城2.2期澜庭组团盛大开盘，当日推出3#、6#、7#、10#、12#以及13#共6个楼座464套房源，去化率达90%；中海国际社区也以八重优惠的方式在5月大卖160套；崂山CBD写字楼名汇国际开盘，当天共售出房源200余套；7月14日，城阳祥泰正阳东郡三期提前一天盛大开盘，推出的21#和26#楼座当天共售出房源200余套；7月15日上午，正商红河谷5#楼小高层加推，110套房源几近售罄；远洋风景二期7月15日首度开盘，推出三栋楼，短时间内两栋楼售罄，三小时热销350套，让岛城又现“日光盘”……

    楼市有所回暖，少部分开发商开始调整推盘策略，明显可以看到是优惠幅度小了，像锦绣华城首次团购优惠最高50万/套，二次团购送出的是19万精装大礼；中海国际社区“交两万抵四万”及交定金打折优惠最高省4万，但相比此前的送车位、送厨房、砸金蛋等优惠，幅度显然小了；而中房馨街里新推的二期算上优惠价格为7900元/㎡左右，价格确实比一期高了。业内人士龙江把这种现象解读为一种心理营销手段，认为开发商在有意让购房者看到房子的保值增值潜力，吸引购房者出手（点击查看新闻）。

    虽然热销屡次出现，但大部分开发商仍保持理智，继续以打折降价进行促销，不少业内人士认为，回暖之路将不会那么平淡，“以价换量”仍是未来一段时间楼市的主旋律。

关键词5 二手房

成交量扶摇直上 价格下跌深得人心

二手房受到市民的强烈关注（图片来源于网络）

    岛城上半年新房不在状态，二手房市场却深得人心，除了3月份走势不佳外，二手房在其他时间都有着不错的销量，5月和6月二手房更是迎来大热，成交量都突破了1500套大关，而进入传统淡季7月后，二手房市场却变得更加火爆，截至7月26日，当月二手房已经成交1790套，为年内二手房月成交之冠。业内人士预计到了九十月份的旺季，月成交量极有可能会大涨突破2000套，但不会出现报复性上涨，因为要回到2010年的状态，还有很长的路要走。

    与成交量上涨相对应的是房价下跌，据《中国房地产指数系统百城价格指数》显示，至6月份，二手房价已经连续下跌长达11个月。尽管降价在持续，但议价空间却在悄悄地变化着，据科威国际不动产青岛区总经理孙杰介绍，四五月份期间，二手房的议价空间在5%—10%上下，市南有套挂牌210万的牌子实际卖出只用了189万（点击查看相关新闻）。然而青岛二手房成交量连续三个月回升，进入7月后，房东议价空间开始缩小，改善型需求悄然入场。孙杰说，随着市场回暖信号的愈发明显，在青岛二手房市场上，房东们明显“底气”足了，在议价态度方面也比以前强硬多了。“此前，大部分房源能有10%的议价空间，现在不太可能了，议价空间普遍缩小到5%左右，甚至有个别的房东开始喊着涨价了，上周我们接手的一套李村商圈的房源，成交价格就比当时的挂牌价格涨了2万。”（点击查看相关新闻）另有业内人士认为，当前议价空间在不断压缩，个别的房东可能会提价，但不影响二手房市场整体价格走势，接下来的下半年二手房价格会逐渐“趋稳”。

关键词6 保障房

13处保障房汹涌入市 多为地铁房

    近年来国家十分重视保障房建设，今年两会期间，温总理在北京表示，今年再建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年能够建设3600万套。保障性住房除了棚户区改造以外，主要用于公租房和廉租房，这个方向必须明确。这里就有一个资金落实的问题，中央今年将向地方补助1030亿元，地方财政也相应加大投入，但还必须更广泛地利用社会资金。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。

    再来看青岛，去年，岛城建成各类保障性住房23950套，今年年初，省政府再次出台文件，规定青岛将建设保障性住房和棚户区改造住房共28160套（户），其中保障性住房建设指标23085套，含公共租赁住房8335套、经济适用住房4950套、限价商品住房9800套。

今年可能上市的经适房和限价房项目

今年可能上市的经适房和限价房项目

    上半年，保障房正在准备阶段，下半年，岛城保障房将分两批进行配租配售。据了解，可达到配租配售条件的保障房一共有13个，包括9个经济适用住房项目，3个限价商品住房项目和1个公共租赁住房项目。9个经济适用住房项目分别位于四方区宜昌路，四方区哈尔滨路52号，李沧区枣山路166号，李沧区枣山路168号，李沧区上王埠、东王埠、桃园，李沧区河南、南庄社区，城阳区新青威路西、正阳路北侧地块，黄岛区昆仑山路以东、嘉陵江路以北，市北区敦化路南、连云港路东；可能达到销售条件的限价商品住房项目主要有位于城阳区的青特城和白沙湾项目，以及位于高新区的高新嘉园项目；可配租公共租赁住房房源位于李沧区沔阳路。这其中，枣山路、哈尔滨路等过半数的项目保障房成为临近地铁线路的地铁房。

    然而，率先推出经适房的却并非以上13处岛城热点项目，而是即墨。进入7月，即墨通济农民经济适用房小区、龙山西程农民经济适用房龙山景苑、经济开发区农民经济适用房、环秀景苑农民经济适用房、华山镇农民经济适用房三期等保障房小区先后开售，瞬间便有2200多套经适房井喷入市。即墨的领跑让人们对市区保障房的上市感到更加急迫，而接下来这13处令人期待保障房入市，必能在下半年兴起一股保障房波澜。

    记者手记：

    至7月底，2012年岛城楼市有起有伏，无论是新房市场的先衰后兴，还是二手房的持续稳健，在中央要求限购不放松的情况下，现在谈“回暖”让人满心欢喜，但多少还有点忐忑不安。但我们可以看到，随着各种压力的到来，开发商们被动的降价也逐渐变成主动的以价换量，在与不少业内人士的沟通中，记者获知，大部分人仍认为“降价”还是下半年“最靠谱”的营销手段，而作为刚需的购房者经过了长时间的探底观望，也已经到了必须出手的时间，虽然此后走势实难预判，但从7月楼市截止到目前为止楼市成交业绩来看，下半年青岛楼市很可能将持续、稳定的回暖。（记者 王崧）