8月20盘集中上市 4家老盘"喊涨"新盘仍是保持低价赢刚需

    成交量稳步回升、房价止跌、“日光盘”再现……7月的青岛楼市呈现出一派“淡季不淡”的红火景象。根据新闻网房产频道初步统计，8月青岛共有20家新盘预计上市，新盘预计上市量与上月相比减少了。可以看出，在“金九银十”的前奏阶段，开发商仍是“稳”字当头。

    不仅推盘量减少，还有三成项目“喊涨”。经过记者调查发现，这20家上市新盘明显分为两派。一派是已开盘的老项目，最新加推价格与此前相比有所上涨；一派是即将面世的“新面孔”，仍然选择用低价吸引购房者。

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    7月青岛楼市13家新盘应约开盘

    上半年楼市前景不明，降价潮从城阳李沧一路吹到了市北市南，前景不明的市场使开发商患上了“拖延症”，开盘时间拖了一月又一月。5月份开始，两次降息、房贷利率折扣等利好使得压抑许久的岛城楼市得以“松一口气”，刚需开始集中入市，成交量也有了起色。在看到盼头儿后，一批楼盘瞅准时机开始入市。据记者统计，6月末公布的，预计在7月开盘的24个项目中，共有13个楼盘如约上市了。

     值得注意的是，刚需青睐的城阳区非常守信，7月原定开盘的8家新盘中，臻园、正商红河谷、巴黎壹号、祥泰正阳东郡、御景尚都、青特城6个项目纷纷应约上市或加推。曾经身患“拖延症”的楼盘如今也“痊愈”了，去年底传出过6000元每平米定价的伟东幸福之城三期，在拖了近一年时间后，终于在7月25日开盘，均价8000元每平米，当天售出近300套；远洋风景二期，在远洋风景一期开卖10个月之后终于上市，三小时热销350套；还有湖畔雅居、世茂诺沙湾、利群财富广场等项目，都选在7月底这几天集中上市抢市场。

    8月20盘集中上市 老资历项目开始“喊涨”

    虽然前有7月新房“上市潮”的带动，但8月的开盘阵势却稍逊于上月。根据新闻网统计，8月共有20家新盘上市，与7月相比减少4个。这20家新盘分布在市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、开发区、胶南市、胶州市和平度市。开发区成为推盘大户，共有4家新开盘项目、2家楼盘加推房源。而城阳只有两个项目上市，一个是别墅项目100福国际山庄，刚需关注的中小户型新盘只有一个“光杆司令”——青啤TAHA时区。

    记者对开盘项目逐一调查后发现，在20家将要在8月问世的楼盘中，有6家新盘与原定价相比有所上涨，其中价格上涨的主要原因是：加推地段、房源更好的高品质房源，敢于喊着涨价的这些项目也大多是前期已开盘在售的经典老盘。

     中南世纪城上半年曾推出购房96折、100元抵2万总房款的叠加优惠，均价一度低至6600元/平方米左右。近日记者再度询问时得知，目前这两项优惠均已取消，“基本上都卖完了，一共还剩下2、3套，折后价大概6800元每平米，不能再低了”。这位置业顾问笑说，“就像卖衣服，之前剩下的都甩卖了”。“卖房肯定是要低开高走的，不会越卖越便宜。我们8月将加推一批新房源，定价比上半年要高，在7500元/平方米左右”。在其南侧不远处的蓝山湾将推二期，工作人员介绍说，在售房源折后均价8300元/平方米左右，二期虽然未定价，但一定会比一期价格稍高。

    崂山区的远洋风景二期7月15日开盘宣称起价11158元/平方米、均价13000元/平方米，当天两栋楼售罄，该楼盘趁热打铁，于8月再向市场推出86-120㎡户型房源。该楼盘一置业顾问表示11538元/平方米只是开盘起价，目前已经没有这个价位的房源了，而且后期加推价格“一定会比开盘价高”。

    在开发区，沉寂许久的海上嘉年华预计于8月推出海湾豪庭二期，置业顾问向记者介绍说，一期在售房源均价17000元/平方米，包含3000元/平方米的精装修，二期价格应该相差无几。记者查询后发现，2010年海湾豪庭一期开盘时均价15000元/平方米，时隔两年价格已悄然上涨一成多。

    除了以上“喊涨”的楼盘外，还有部分新盘推出与在售房源相比，地理位置、户型更好的高品质房源，以此在改善市场搏一把。如保利海上罗兰，上半年推出的300套别墅已近售罄，即将于8月推出三期云水墅，共计100套，号称压轴类独栋，与此前的央墅、海阔院别墅相比，云水墅毗邻河海，地理位置更佳，虽然价格尚未确定，但作为“压轴”之作，价格不会低于前期。再如青岛印象金沙滩，目前在售高层精装房，均价12500元/平方米，预计于8月推出多层洋房。

    为博刚需一笑 “新面孔”开启团购大力度优惠 

    在青岛楼市“摸爬滚打”多年的老项目已闯下一壁江山，积攒了不少意向客源，有干提价卖房的底气。反观楼市“新同学”，为争取一席之地而不流于“泛泛之辈”，不得不选择了“以价换量”的市场策略。近日青岛新闻网论坛就频频传出时代城高层开盘均价只有6500的消息，记者致电售楼处后得知，时代城目前尚未确定最终价格，但一位姓徐的置业顾问表示，该楼盘将会“低开高走”，开盘价格“肯定不会太高”。另据了解，时代城即将联合新闻网开启独家团购，届时将有大幅折扣。

    自今年3月开始开发区降价潮暗涌，在众多性价比较高的高层海景房的夹击下，七栋洋房瞄上了团购，多层“七折购房”的优惠力度空前，折后均价8500元/平方米，参加新闻网团购总房款再降1.6万，即将于8月开盘，目前已有100多人对该楼盘有意向。

     刚刚交房的海信凤凰金岸情况较为特殊，该楼盘虽不是新面孔但定价却较低，即将于8月加推的3号楼毛坯房均价8500元/平方米左右，而此前的毛坯房均价为10000元/平方米，如此实惠的定价是有原因的，置业顾问坦承新房源公摊较大，为26%左右，因此定价较低。

    除以上9个项目外，还有11个新盘尚未确定最终价格区间，无法断言是涨是跌。其中市北区的香山美墅即将推出洋房、别墅，洋房均价23000元/平方米，而一套别墅最便宜也需要上千万；四方区的海信湖岛世家主推10#、11#两个楼盘，主力户型为88㎡套二户型及110㎡套三户型，价格未定；李沧区的中海玫瑰庭院预计2012年8月份开盘销售，首推4栋6层电梯洋房，户型面积80-180㎡不等，为精装修房源，价格待定……

    “金九银十”前奏响起 你还在观望吗？

     青岛楼市是否触底？今鹏翔投资有限公司CEO修方舟认为，房地产行业不会一泻千里，“有着强烈购房需求的购房者无论何时都应该出手”，对于那些一直抱有观望心态且不急于购房的人来说，等等看未尝不可，但是观望虽然可能会等到价格有一定的降幅，不过好房子也是越来越少。

     “经过一年多的调控，资金压力大的开发商都已经出招了，而通过一段时间的以价换量，这些开发商的资金链条得到了相对缓解。”青岛嘉凯城房地产开发有限公司策划总监赵恒成认为，受拿地价格等开发成本影响，如开发商资金压力可控，不可能再出现更大的割肉行为。他预测下一步青岛的房地产市场会出现老盘价格优惠已经到底、新盘定价会更谨慎的情况，但短期内轻易不会出现价格回升现象。

     不够，岛城另一业内专家龙江先生则表示，“5、6月份成交量有所回升，但这基本上是用价格换来的，目前市场压力依然巨大。”他认为现在的市场不能说已经触底，只能说在底部，为了保证成交量，开发商的优惠力度会越来越大，因为目前不仅市场存量很大，而且新增量也非常多，大规模涨价仍是不明智的做法。

     公说公有理婆说婆有理，青岛楼市回暖与否不仅仅是一个停留在纸面上的命题，放到市场中去看，开发商和购房者的心态的确在发生微妙的变化。纵观前七个月的青岛楼市，可谓是“旺季不旺、淡季不淡”，“金三银四”成交量惨淡，但“红五月”崛起，6、7俩月传统淡季却迎来开盘潮，实际上市楼盘比前几个月增加不少，成交量也是一路攀升。展望8月，虽然预计开盘数量有所下降，但由于此前拖延许久的项目相继入市，这份统计中的“水分”大大减少，新盘实际上市量将大幅上升。