青岛楼市重回"卖方市场"了吗? 业内人士和开发商集体说NO!

    根据媒体报道经过7月份全国各主要城市楼市成交量的普遍升温，许许多多的楼盘也从当初的少有人问津，变得愈发热起来。正因为这种态势，部分开发商在楼市的博弈中重新掌握了“主动权”，楼市仿佛重新回到了卖方市场。

    日前就有上海和杭州的媒体高呼楼市重回“卖方时代”！回顾近几个月青岛楼市的发展动态，岛城市场也似乎迎回了难得的“热销季”。排队买房、日光盘等状况开始屡屡出现，是否青岛也迎来了楼市的“卖方时代”呢？就此问题，新闻网记者采访到了几位青岛房地产行业的业内人士及几个热销楼盘的开发商——

从海水到火焰 热销让“卖方”渐“牛”气！

   从限购令发布开始，青岛楼市一路走低，成交量的持续下降让人们感到楼市复苏遥遥无期，但是今年5月份起事态有了变化，成交量不断破纪录，到7月份新房已经成交10379套，年内首次破万，二手房也在当月卖出了2119套，这样的火爆仿佛回到了2010年，岛城楼市经历了一场从海水到火焰的转变。

“卖方时代”开发商和房东说的算（图片来源于网络）

    数据激增见证着热销，7月份青岛楼市上也确实出现了不少“日光盘”和“排队买房”的场景，这些让开发商们渐渐有了底气。这种信心的增长首先体现在“提价”方面，远洋风景2期在经历了7月开盘一战后，通过热销打出了“底气”，不仅取消了先前2万抵5万的优惠，单价也有小小的提升。四方海岸锦城、李沧中南世纪城和城阳青特城等楼盘也通过不同的形式进行了“价改”，优惠幅度不像以前那么宽松了。

    在品牌地产中介看来，楼市整体好转也确实让开发商开始牛气起来。在楼市低迷的时候，有不少开发商采取了与中介“合作”的方式，抱团取暖、共度难关，太平洋房屋就是其中一家。

     据了解从去年起太平洋房屋代理了卓越蔚蓝群岛部分房源的销售。“去年蔚蓝群岛均价8600，今年2月已经降到了5300起，而且还有一部分的议价空间，我们的加盟店卖了差不多一百套，但是到了7月份楼市好转，降价没有了，销售火爆的中小户型也被开发商收回自销自买，只是请中介代理不太好卖的130㎡以上的大户型。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生告诉记者，“不仅如此，开发商也制订了一些新规，以前带过去的客户三个月买卖都有效，现在缩短为一个月，可以看出市场好了，开发商也牛气了。”

    当然，市场的卖方还包括二手房的房东，许多资深地产经纪人直言，楼市回暖让房东也变得硬气了，“议价空间没有了，挂牌价甚至也有所提升”，科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生介绍。而太平洋房屋总经理林宪周先生则认为：“二手房方面比较糟糕，跳价1万-3万逐渐明显，好地段好面积的户型更加明显。房东涨价越来越理直气壮。”

个例不能代表市场整体 卖得好的个别楼盘还是“星星之火”

岛城部分楼盘出现了热销，但这是有个别原因的

    7月初，城阳北部的新盘金日紫都开盘就取得了热销，现场有购房者抱怨这排队抢房的盛况像回到了2009年。据营销总监刘兆华介绍，当日开盘情况确实很火爆，让他们在欣喜之余也有几分出乎意料。

    但对于这样的情况，刘兆华先生却并不盲目乐观，他认为现在市场上购房者的买房信心虽然在恢复，但老百姓选房却非常理性，懂得分析。金日紫都能够热销主要有三大原因：“首先，我们客户的积累足够充分；第二，此次开盘的时候有不少利好出现，像地铁M1明年动工，恰好在小区门口的墨水河设站，再就是华润地产在我们项目对面签下了一个新项目，未来开发城市综合体，这肯定会带动区域的发展；第三，也是最重要的，此次开盘价格确实降了。”对于热销仍然是当前楼市的一些个例，刘兆华先生也表示赞同。

    天泰城七期微社区在八月第一周取得了71套的销量，在商品房楼盘中名列第二，天泰城策划经理张灼陆认为“与刚需需求保持一致”是项目热销的重要原因：“尤其是户型，南北通透且小巧方正，是一梯两户，而周边几乎没有这样的新品，可以说非常稀缺。”不仅如此，天泰城已经是个成熟的社区，有着较大面积的绿化和不错的物业，而东方城的新开业也为天泰增添了不少的人气。张灼陆先生说，取得热销首先与大环境有关，但个体因素也起到至关重要的作用。

    客观来说，能在压抑的政策背景下取得热销的楼盘确实都有一些独到之处，但也应当看到他们之间存在着内在的联系，科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生一语道破其中玄机：“这都主要是靠降价换来的热销。说白了，是开发商在以价换量。”

谈整体回暖业内底气不足  开发商公认“卖方时代”还未到！

当前市场回暖的本质是“以价换量”（图片来源于网络）

    要了解“卖方时代”是否到来，得先了解这个词的涵义和特征，市房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生认为，卖方和买方市场最主要的衡量标准就是供需平衡的转移，“当供大于求的时候肯定是买方市场，当供不应求的时候就是卖方市场。”龙江先生分析，青岛目前的库存量高居14万套，全国名列前茅，且远远高过北京、上海、广州、深圳这些一线城市，而7月成交量甚至不到库存的十分之一，因此还未出现“卖方时代”。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生将卖方市场的两个典型特征精确归纳为“涨价、惜售”，他说：“前几年青岛楼市经常出现提价现象。比如2009年，有开发商甚至在网签前让客户给车库加两万，否则不卖。这种蛮横无理的情况现在几乎绝迹，而惜售情况也比较少见；在二手房方面，以前房东的要求比较苛刻，会提出首付款的比例和交房时间等个性化要求，现在这些情况基本都没有了。这写都说明大环境还没有转变为“卖方市场”。”

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生则认为，之所以目前卖方“有点强势”，是因为部分开发商“以价换量”赢得了不少现金流，不再那么紧张，二手房方面，成交量虽然上去了，但只是集中在市北、城阳、四方，分布并不全面。

    “投机性的需求基本没有了，真正意义上的卖方市场没有到来，以后也很难再出现。”金日紫都营销总监刘兆华先生分析，“当下的开发商和购房者都非常理性，楼市大趋势还是“买方市场”，但是开发商会想办法把产品做到最适合某一类型的客户，因此房产业会越来越细化。未来可能不会再有2008年-2009年那样完全意义上的卖方市场了，但小众范围内还是有可能出现，比如位置非常稀缺、设计十分独特的产品，老百姓非常喜欢，愿意排队等候，这就像苹果手机一样。”

    天泰城策划经理张灼陆先生也并不认同楼市“卖方时代”到来的观点，“当前的情况只能说明由于政策调整，部分新盘的价格已经达到了购房者的心理预期，市场上才出现了这么一大批亟需购房的客户，而并非真正的卖方市场。”

    “‘卖方时代’没有到来，当前所能看到的是刚性需求的爆发和开发商‘以价换量’共同造就的楼市回暖。”正阳东郡推广经理武浩先生也这样告诉记者。

    （记者 王崧）

    业内人士与开发商集体否认岛城楼市进入“卖方市场”，那作为普通购房者的你呢？是否感受到楼市的回暖和开发商又“牛气”起来呢？你是打算马上出手抄底，还是继续观望？