青岛豪宅吐血降价引发众议 业内点评降价就要"稳准狠"

    楼市在低迷的时候，一波又一波的降价汹涌而来，开发商们缩小了利润空间，来换取成交量的提升，这一现象在青岛楼市从今年5月份至今表现得尤为明显。但纵观青岛楼市目前市面上“降价”的楼盘大都是面向普通购房者的“刚需盘”。这就让少数几个此前一直保持着“高姿态”如今大胆降价的豪宅项目显得相当的抢眼。

    当豪宅开始“以价换量”，豪宅的品质是否会也因此受到影响？“降价”多少才能打动高端购房人群的心呢？购买豪宅的人除了会对价格“感冒”之外，还要求“豪宅”具备哪些品质呢？为此记者特约采访了几位业内人士及真正的豪宅拥有者。

青岛豪宅“以价换量”初见成效 豪宅争相打起价格战

    众所周知，高端豪宅一贯以保值著称，无论市场风云变化，豪宅价格都稳居高位不变。这一延续了许久的“定律”在今年有所改变，从5月开始青岛的高端豪宅也开始了“以价换量”了，而且某些高端楼盘通过降价取得的市场表现还极为不俗，带领整个高端市场呈现出极为凶猛的上升势头。

   
直降400万的开发区高端海景房紫檀山

    今年4月份，市北区豪宅中海紫御观邸砸出了最高直降100万的优惠幅度，在短短1个多月的时间内，其所推100套房源就宣告售罄；紫御观邸项目的这一举动率先在青岛“高端住宅”市场投下了一枚重磅炸弹，对之后，青岛市南、市北区域高端楼盘的上市推新都产生了很大的影响。

   6月份，市南东部商圈的华润中心悦府开盘，定价29000-32000元/平方米，其中包含5000元每平米的精装修，基本与紫御观邸降价后的价格持平，并推出多种小户型房源，来吸引年龄层更轻的高端购房人群。截止到目前，开盘两月有余的华润中心悦府已成交200余套，还剩下60套待售房源，去化率近八成；7月15日，远洋风景二期改头换面，放弃精装主推毛坯房源，开盘打出“刚需起价”11158元/平方米，均价13000元/平方米，连续两周登上全市新盘销量前十排行榜。

    之后，作为中国别墅项目的代表，龙湖地产7月份拿出其高端项目叠墅搞起了团购，推出“一万抵八万”的大幅优惠，当月64套房源一举售罄；到了8月中旬，号称青岛一线海景豪宅的开发区紫檀山项目也以团购的名义推出了最高直降400万的优惠，这个降价力度一举超过了4月份中海紫御观邸直降100万的优惠，成为震动青岛楼市的一个新事件，短短几天已经吸引了众多高端消费人群的极大关注。

   降幅大的豪宅才有吸引力 改善性购房者开始介入高端市场

    公认的，“刚需”人群对价格的敏感度远远大于其他因素，而高端市场却恰恰相反，高端客户们似乎对价格并不敏感，“豪宅”的降价多少才能迎来了热销？除了“降价”之外，“豪宅”还必须具备哪些品质才能打动高端购房人群？

岛城业内认识认为豪宅最重的是品质，若降价则须大幅度（出场顺序：孙杰 龙江 林宪周）

    市房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生认为，其实购房者都一样，无论是“有钱人”和“刚需”对价格都很敏感，但由于房地产是不动产，其位置地段及配套和购房人群等因素，决定了中高收入人群不如中低人群那么强烈，特别是一些绝版区域的高端项目，其价格的波动对于客户的影响不是很大，毕竟客户更看重的是环境。谈到高端房源降价多少才能让高端购房者真正动心的话题时，龙江先生认为高端项目与刚需项目同样是以价换量，但降幅比例上应该有差异，他打了个比方，“对于豪宅的购买人群来讲，一平方米从8万降到7万远没有刚需购房者看到从8000降到7000那么有吸引力”。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生则向记者介绍：“因为前段时间高端客户被限购了，开发商通过降价寄望于改善型需求，而降价的幅度确实又很大，导致改善型需求频频出手，这在一定程度上也确实造就了当前豪宅市场的热销。”他认为，高端产品也有不同的层次，由于太过笼统，因此降价多少能打开市场实在不好说，但对于高端产品而言，其降价的幅度一定要大一点、震撼一点，如果只是像刚需产品一样的降价，“便宜个千儿八百的肯定没啥效果”。

    然而由于许多高端产品的土地、建安、管理成本都很高，开发商即便是大幅度降价也必须保证利润方面稍有盈余，像紫檀山和紫御观邸，这样的降价幅度已经非常大了，对于中高端购房者而言已经很有诱惑力。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生认为，高端产品的价格是其次的，其吸引购房者最重要的因素是产品、户型、地段和环境。如果降价的话，肯定是越低越好，像紫檀山这种幅度，在全国也已经是名列前茅的了。

紫檀山团购（点击页面报名）

    通过采访业内人士，记者还了解到，在“降价潮”的影响下，目前岛城中高收入购房者开始涌入“高端住宅”市场也是造成回暖的重要原因。林宪周先生就给记者算了一笔账：以紫檀山为例，该项目目前推出40套团购房源，去除12000/㎡精装标准，实际降幅可达3000元/㎡以上，综合计算后，单套房源降价幅度在400万以上，原本35000元/㎡的价格一下子变成了16000元/㎡的起价和19800元/㎡的均价，幅度之大令人瞠目结舌，这让豪宅从“高高在上”一下子变成“亲民”，其关注度自然就高了，许多中产阶级也开始关注，因为这样的“豪宅”他们也能消费起了。

高端购房人群更理性 降价不降品质才堪称豪宅

    记者采访了两位报名参与紫檀山团购的购房者，两位购房者都认同价格对其的“致命吸引力”，但作为高端购房者，他们同样关注环境和地段等品质因素。

    高女士是一名私企老板，她告诉记者，开发区目前的发展形势很好，滨海大道一线风景秀丽，尤其是唐岛湾一带特别适合居住，而紫檀山就在海边，这是非常吸引她的地方。虽然她在市区已经有住宅，但她一直都在西海岸寻觅理想的“高端项目”希望能够作为第二居所。

紫檀山2层以上每户都能看到海

    降价能吸引购房者，当然也能让人产生疑惑，目前有一些购房者并不认同“降价”，尤其是高端豪宅的购买人群，他们认为开发商可能在降价的同时降低了住宅建设的成本，导致品质下滑。

    对此，紫檀山项目营销经理娄舜先生对购房者进行了释疑解惑，他说：“紫檀山这次活动不是为了降价而降价，品质完全没有调整，我们不会把大家看不到的地方用低品质产品替换，只是取消了精装后，把精装做了个性化定制的处理，上亿元投入打造的高品质的园林和所有社区配套都不打折，换言之，开发商牺牲了利润空间，保证了最高的性价比，高端豪宅提倡‘降价’但坚决‘不降品质’，也是业内的共识。”（记者 王崧）