"金九"到 青岛楼市新盘闹 刚需缩水 改善型新盘崛起 豪宅也来凑热闹

    经过八个月的摸爬滚打后，“金九银十”终于近在咫尺。在这个传统销售旺季，青岛楼市的开盘量、加推房源数量都将创下岛城楼市今年之最。

    根据新闻网房产频道初步统计，9月青岛共有28家新盘预计上市，涵盖了刚需、改善、高端等多种置业需求。俗话说得好：是骡子是马拉出来遛遛，这桌新盘“满汉全席”究竟能否吸引购房者注意，让我们细说分晓。

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    8月新盘统统都“迟到”9月楼市或现“开盘潮”

    回顾6、7月份青岛楼市曾呈现一派“淡季不淡”的红火景象，成交量接连攀升，就连还未“翻篇儿”的8月新房成交情况也十分不俗。但相比成交量的节节攀升，岛城楼市的推盘量就不尽如人意了。就拿即将过去的8月来说，原定上市的20个项目中仅有3个如约开盘或加推，它们分别是海信湖岛世家，青啤TAHA时区和七栋洋房。

    四方区的海信湖岛世家8月21日开盘，当天刚需起价8600元/平方米，引来700多人参与选房，一个礼拜过去，该楼盘起价已涨至9100元每平米，均价约为10000-11000元/平方米之间，开盘之前的2万抵5万的认筹优惠也被取消，目前暂无任何购房优惠。

    城阳区的青啤TAHA时区于8月底加推18#楼，起价5999元/平方米，均价为7000-8000元/平方米，以85-95㎡套二套三为主。开发区的七栋洋房与新闻网联合推出独家团购，多层洋房七折出售，报名参加团购还可享总房款1.6万的优惠。据统计，该楼盘推出的60多套房源目前已去化八成多，团购收效显著。

    除以上3家楼盘外，其他原定要8月上市的17家新盘项目均没有动静。8月的“开盘量”累积到9月结算，再加上诸多新面孔，“金九”开盘现“井喷”。据记者初步统计，共有28个新盘项目选择在九月“开闸放水”，这将使得9月成为今年以来新盘开盘量最多的一个月。而且新开楼盘分别来自市北、李沧、城阳、崂山、开发区、胶南、胶州、即墨八个区市，分布非常平均，“金九”楼市全面开花将成为事实。

9月部分新开盘项目报广

    开盘量创下今年之最，各新盘推出的房源数量也攀升至一个小高峰。如时代城首次开盘便推出500余套房源，但仍供不应求。蓝山湾自一期推出后，这半年多来一直没动静，如今该项目二期即将在9月推出366套新房源，与李沧其他新盘项目一较高下。崂山区沉寂许久的春光山色三期一次性推出四栋高层，共计386套毛坯房源。开发区的湾上瞄准改善投资置业者，主推170-281平米大户型，共500余套房源……以上项目都在前期做了充足的市场准备，推出大批房源以期为意向购房者提供更多选择。

    纯刚需盘两极分化 有的叫卖“成本价”有的开始悄悄涨价 

    根据置业者的需求，我们大体可以将9月新开盘项目分为三类：纯刚需盘、“改善型刚需”盘和高端住宅。据记者摸底调查，这三类新盘各自呈现出不同的特点。

    与前几个月相比，“纯刚需盘”上市数量所占比例有所缩减。在李沧、城阳这些“刚丝”密布区域，一些纯新盘仍然选择用价格撬开刚需市场，而已亮相多时的老项目则出现抬头趋势。

     从市场表现来看，纯刚需新盘项目以“低开高走”为主流策略。时代城将于9月1日正式开盘，与新闻网联合推出团购优惠，折后均价6600元/平方米，截止到目前共吸引600多组客户认筹，认筹现场非常火爆。城阳区的城中城也是首次问世虽然尚未定价，但置业顾问推荐记者前往售楼处办一张会员卡，“开盘当天会有优惠，还有抽奖活动”。

    蓝山湾、中南世纪城则为李沧区“经典刚需盘”。蓝山湾与时代城同样选择9月1日开盘，但从价格方面看，蓝山湾的价格优势与时代城相比就要略逊一筹。目前蓝山湾二期正在认筹中，现在交2万元认筹金即可减免1%总房款，预计均价7700元/平方米。其北侧的中南世纪城上半年6600元/平方米的房源已宣布售罄，即将加推4、5、6号楼，置业顾问对于价格询问十分谨慎，给出的均价区间是6000-7500元/平方米，但也表示加推房源肯定会比上半年房源价格“高一些”，目前有1000元抵1万购房款的优惠活动，但即将截止。

    城阳区的臻园也算的上是“刚需盘”的代表，7月开盘时推出的套二中小户型已销售一空，将于9月加推套三大户型，价格有所上涨，“折后价大约6300元/平方米，现在交3万认筹金，在开盘时会有一系列的优惠”。

   “改善型刚需”成为新生力量 促使部分新盘重新定位 

     自“红五月”以来，刚需集中入市，改善型置业需求也在逐步攀升，并涌现出一批“改善型刚需”，他们有置换大房子的美好想法，但又苦于手头购房资金有限，而只能将目光投向价格适中的楼盘。瞅准了这一契机，一些原先标榜“品质生活”的高端住宅开始自我调整，“将精装变毛坯”、更有一批原本主推中小户型的新盘“试水”大户型，让市场上那些想要“小房换大房”、“旧房换新房”、“洋房换别墅”等购房者跃跃欲试。

    崂山区两个新盘项目是“放低身价”的典型代表，远洋风景于去年9月开盘，声称“崂山精装法式官邸”，均价19000元/平方米，精装标准3000元/平方米，时隔一年后，该项目二期大变样，即将加推的新房源为毛坯房，均价14000元/平方米，与一期相比性价比提高了不少，让许多“改善型刚需”动了心。春光山色是浮山后的老项目了，但由于拿地较早，其三期推出的四栋楼定价并不算高，均价11000元/平方米，与其周边的鲁信含章花园、金光丽园、开泰锦城相比，价格优势凸显。保利海上罗兰上半年一直在主推别墅，央墅、英伦上院、云水墅……销售情况见好，“金九”到来之时，海上罗兰将推盘重点放回了普通住宅，即将加推半海景高层，均价8500元/平方米。

    从“刚需盘”脱胎换骨成“改善盘”的项目也不少。开发区的金色海湾两栋公寓即将开盘但未定价，其住宅部分就是皇冠国际，目前85折优惠，折后8200元/平方米。再如胶南的天一畔城，之前的高层房源定价5500元/平方米，自5月以来卖出200多套，即将于9月开盘销售多层洋房，与此前的高层相比，价位有所提升。

    “高富帅”新盘集体杀到 青岛豪宅“金九”爆发

    “高富帅”楼盘也来凑热闹，据记者统计，共有12家高端新盘即将于9月面世。其中4家以稀缺的山景或海景资源吸引高端族群，有小幅优惠，其余8家推出别墅房源，降价信息较少。

    世园会周边的中海玫瑰庭院，即将于9月推出多层洋房和部分别墅，两栋多层洋房预计均价为12000-15000元/平方米，现在办一张会员卡可享总房款1%的优惠，“开盘时肯定不止这一个点的优惠”，一名置业顾问如此说道，该楼盘毗邻百果山自然环境优越，适合喜欢山景的改善型购房者。

    喜欢大海的置业者则可考虑开发区的海景房，湾上即将开盘销售170-281平米大户型，置业顾问表示从楼盘到海边仅有200米距离，非常适合休闲度假目前认筹交5万可抵10万总房款优惠。唐岛海岸预计均价13000元/平方米，包含3000元的精装修成本，12层以上可以看到全海景。海上嘉年华二期均价20000元/平方米，与一期开盘时定价相比涨幅明显。

     别墅方面，香山美墅毗邻浮山香苑，是市区较为稀缺的低密度高端产品，一套别墅不下千万，洋房均价22000元/平方米。青特城9月上市的别墅产品城央观邸，也开始走豪宅路线。拖了3个月，胶州的璞玉岛9月份将推独栋别墅，面积385-653平不等，起价12000元/平方米，总价400-1200万/套。此外，中海玫瑰庭院、100福国际山庄·锦枫园、熙湖等项目也将推出别墅房源，但以上这些项目几乎没有任何优惠消息传出。（记者 王婷婷）

     记者手记：

    即将过去的8月虽然上市房源较少，但各楼盘的蓄客手段、优惠策略也却都演绎得五花八门。不过“只说不练是假把式”，纯新盘的低价优惠、老盘的变脸、高端别墅的入市到底能不能打动购房者，都需要拿到“金九”这块试金石上炼炼才能见分晓。