青岛办公商业楼盘积压库存房 团购风暴蔓延至"非住宅"

    新都心核心商务区、西海岸中央商务区——2012年上半年，这两个区域规划相继推出，将人们注意力引向新城区，同时也可看出岛城办公、商业核心区的大方向是：向北走、向西走。

    根据青岛网上房地产统计数据，截至目前，今年全市办公楼共卖了1978套，岛城商业房源共热销3133套，二者成交量占岛城新房总成交量的9.4%，基本维持在一个较为正常的水平。但另一方面，一批新建办公、商业楼盘仍在接踵而至，加上前几年尚未消化完毕的老盘项目，办公、商业开始出现房源囤积现象，存量高达34404套。在供大于求的窘境下，团购风暴蔓延到了“非住宅”项目，部分开发商通过团购推出降价打折房源以自救。

办公：西海岸供应量加大 市北崂山存量成交量“双增长”

    写字楼方面，截止到9月初，全市办公楼共有13427套存量，存量面积149.48万平方米。西海岸成为写字楼存量大户，其中开发区共有2901套办公存量，占了全市的22%，胶南共计1344套存量写字楼，仅此二地存量总数占全市的三成多。崂山区、市北区紧随其后，成为“第二集团”。城阳区、李沧区和也有千套左右的办公楼存量房。而平度、莱西办公楼盘分布较少，存量几乎为零。

    近年来随着胶州湾桥隧贯通、西海岸经济新区规划通过、中日韩自贸区开建等利好消息的传出，西海岸成为青岛楼市新兴焦点区域。滨海大道自东向西住宅项目林立，长江中路行政中心周边及香江路附近则分布着不少写字楼。但市场的消化能力有限，两地今年以来仅成交262套，导致存量房堆积。据统计，目前开发区、胶南二地共有40余个在售办公楼项目，多数楼盘在今年成交量寥寥。位于长江西路上的凤凰国际，至今仍有613套办公存量房在售；中南海湾新城办公部分，尚有近600套房源在售；再如近期入市的金色海湾，办公部分至今未售出一套，存量566套；胶南的西海岸壹号，去年开盘，至今未售出一套，仍有539套在售；嘉祺德商务中心、鸿润金汇泉商务中心、鑫汇国际等均有二三百套存量办公房在售……

    崂山、市北并驾齐驱形成“第二集团”，都有近3000套办公存量房。但与西海岸不同的是，这两个区市的成交量和存量房“双高”，尤其是崂山区，前8个月商业办公的成交量为646套，位列全市第一，占总成交量的32.7%。市北区虽远远落后于崂山，但也以265套的成交量成为全市第二。

    其实崂山区是办公楼项目的传统热销区域，今年入市的名汇国际销售劲头丝毫不输住宅，推出甲级写字楼和小面积办公soho，在7月最后一周成为周销量亚军项目，领先于即墨的经适房、李沧城阳的刚需盘成交量。此外，天宝国际商务中心、华沃大厦、会展中心三期等办公项目今年以来的成交量也都维持在百套以上。

    市北区办公项目大多集中在中央商务区周边，适合中小型创业者。诺德广场、欧亚中心、卓越大厦的办公部分都有大批房源在售。日前，又有四大综合体落户CBD，分别命名为珠宝大厦、利群大厦、22世纪大厦和新凯达大厦，大都采用低层商业高层办公的模式。随着这些功能齐备的综合体入市，无疑将进一步改善人们的办公环境。

近日，DTZ戴德梁行发布的《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告中显示，尽管北京等一线城市，由于供应量受限，写字楼市场出现低空置率的现象，但是二线城市，由于新增供应量相对现有存量比例不均衡现象，一些城市空置率较高。其中，青岛市场目前写字楼的空置率全国排行第四。因此，虽然市场前景较好，但是大量的空置率也让开发商短期内面临一定的压力，再加上新增楼盘供应量，目前市北共有3000套存量写字楼在售。

巨大压力之下市北CBD办公领域出现“领降者”。7080中心广场近日与新闻网联合推出独家团购，70-80㎡的写字楼房源可享5000抵7万优惠；110-120㎡房源，可享5000抵11万元优惠；150㎡以上房源，可享5000抵15万优惠。这是写字楼领域团购的第一次“试水”。

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商业：城阳供大于求 郊区五市面临滞销

    商业方面，截止到目前，青岛商业存量高达20977套，存量面积329.77万平方米，是写字楼存量的两倍还多。城阳区商业存量高居第一，共有5102套在售，占全市存量的24%，七区中其他各区存量均维持在千套以下。出人意料的是，商业地产压力最大的是郊区五市，胶南、胶州二地商业存量已近4000套，即墨存量2223套，莱西市也有1361套商业房源在售，五市商业供应量占了全市的近六成，面临滞销的尴尬境地。

    近年来现代化商业地产大鳄纷纷进驻城阳，城阳商业中心、北曲商业中心和宝龙商业中心三大商圈已基本形成，利客来城阳店、东方城购物中心、乐购等一批新兴商业项目入驻，进一步完善了城阳人的生活配套。

    但从成交量方面看，今年前8个月城阳只卖出了345套商业房源，另一方面，城阳区的存量商业高居不下，有90余个商业或含有商业的楼盘项目竞争客源，且大多为早年就已对外销售的老项目。2008年开盘的青岛国际服装城，只卖出了147套房源，还有近900套的供应量；2011年上市的中韩国际小商品城二期还有600套在售房源，近几个月成交量仅为个位数；刚刚开业的东方城购物中心还有135套在售房源。背负着巨大的存量压力，城阳的商业楼盘也卯足了劲儿开始琢磨团购，鲁邦国际风情街8月17日开盘后不久便与新闻网组织独家团购，商铺和公寓限时85折优惠，年回报率达6%。

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    体量大、成交量也大是郊区五市商业地产的特点。胶州、胶南虽然商业存量高，但根据青岛网上房地产统计数据，今年前8个月胶州市以969套的成交量高居全市商业成交第一名，胶南成交577套位列第二。胶州市的青岛禧徕乐国际家居博览城小区共有2500余套商业房源，今年已去化900余套。胶南市的好望海岸，共有700多套非住宅房源，目前仅成交23套，还剩下700套在售。即墨、莱西、平度商业成交量一般，但库存房不少。其中即墨的利群财富广场一期开盘时，推出前100套成交置业者享受购房8折的优惠，但至今仅售出13套；世贸大厦仍有700套商业房源在售。莱西的长安世家、联富国际装饰城等项目包含大量商业房源，提供了千余套商铺供购房者选择。（记者 王婷婷）