楼市频现"新规"哪些影响咱买房 业内专家逐一评点

    自限购令实施以来，全国的房价都被平抑开始下行，青岛楼市也不例外，金九银十降价声可谓“漫山遍野”，岛城各个区域都有大幅降价的楼盘，“以价换量”的优惠策略让许多楼盘取得了“逆势”的热销，甚至出现了个别楼盘开始提价了，于是人们开始议论纷纷：看来是要回暖了。

    回暖自然是好事，市场供需两旺，一片喜人景象。然而近一段时间，山东省及青岛市发布了多项有关于规范房地产市场发展的意见和新条例，这些所谓的“新政”对于房地产试产都将产生或大或小的“影响”，哪些将在未来对楼市发展起到关键作用，哪些对于我们老百姓买房有着“指导意义”？记者将最近网络讨论热度最高的几项“新政”进行了分类，并特别邀请了岛城房地产业内知名人士给大家说道说道——

由左向右分别：

科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生

青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生

太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生

关注热点一：开发商敢乱提价 有关部门可缓发预售证

    背景：8月份，青岛市房地产交易中心召开了房地产市场监管会议，会议提到要加强商品住房预售管理。“预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示；对申报预售价格明显偏高的，要进行约谈，引导开发企业合理确定价格，拒不执行的，暂缓发放预售许可证；强化对销售价格的跟踪监管，坚决杜绝擅自涨价等扰乱市场的行为；积极实行商品住预售计划管理制度，把握好市场供应的总量、时序和节奏。”这其中，“乱提价缓发预售证”特别引人注意。

    点评：

    青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：这个“新规”看似严厉，其实更多的是“警示”作用，目前青岛的市场总体表现不错，核心区价格平稳，非核心区下调幅度比较大，没有出细则，说明市场在可控区间内，因此这次会议的内容更多是‘敲打’一下房地产市场，也是对调控政策的进一步贯彻。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生：“警告寓意大于实际”，提价的行为在青岛却并不是很严重，目前楼市虽然有小幅度回暖的态势，但市场上的新盘还没有几个敢涨价的，开发商都忙着以价换量，所以会触犯到这项新规的可能性不大，因此‘新规’重在表现地方政府调控的决心。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生：不敢保证楼市形势变得好转后开发商不提价，所以通过缓发预售证来影响到开发商的销售和资金链，这就是‘扼住开发商的咽喉’，这对于卖得好的开发商还是有一定压力的。

    关注热点二：山东省或将试点现房销售 青岛会不会实施？

    背景：同样是8月，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，连续释放出多条颇受楼市关注的信息。该会议除了也提到了“预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。”另外值得注意的是，此次会议要求“各市也要总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。”

    点评：

    青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：进行现房销售应当满足两个条件，一是市场要有明确的管理规范，二是要有足够的市场存量保证供给。现房政策若实施，未来某个时间点一定会有大量现房井喷入市，空前激烈的竞争会让现房的质量要求会越来越高。这就要求开发商必须严谨地做规划、做设计、做服务，否则就会被市场淘汰。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生：开展现房销售的目的，第一是为了解决高房价；第二是为了让购房者看到实打实的房子，根据房子的品质去购买，也促进新房建设品质的提高。如果当前实施，许多的非现房不能卖，还会导致供给变少，房价将被推上去，所以这不是短时间内可以实现。这个试点可大可小，也可能仅仅是一个项目。全面实施后，对开发商财力是个考验，开发商风险变大，也会给银行带来极大风险。

    关注热点三：工程材料详情须明示 卖房要提供材料清单

    背景：早在5月份市十五届人大常委会第一次全体会议上，市政府就提请审议《青岛市建设工程材料管理条例(草案)》，在经过省人大常委会批准后，今年8月份，青岛市人民代表大会常务委员会发布公告，《青岛市建设工程材料管理条例》，将于今年9月1日起施行。《条例》第十一条规定，房地产开发企业销售商品住宅，应当在销售场所明示所售住宅中使用的重要建设工程材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息，并在商品房买卖合同的附件中载明。

    点评：

    青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：工程建筑及装修材料的明示在国外都是很正常的，可以保证商品房建设的质量，通过《条例》予以明确后，今后能够让有关的行为有据可循。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生：新的《条例》主要是针对精装房，能够让房子更环保和提高装修效率。《条例》的实施让消费者多了一层保障，避免在购买的楼盘在建设过程中偷工减料。其实，开发商不为了省钱去购买各种次品、山寨品，而是通过正常合理的程序招标购买工程或者装修产品，他们的压力也并不大。

       关注热点四：绿化率新规 新建住宅绿化不低于30%

    背景：8月1日，青岛市城市园林局发布了 《青岛市城市园林绿化技术导则》当日起试行，该技术导则对于居住区（庭院）附属绿地面积提出明确要求，新建住宅项目不低于30%。

    点评：

    青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：绿化率要根据小区体量和容积率决定，由于近几年新建社区容积率提高，绿化方面相对弱了，所以规范一下是很必要的，而开发商实施起来并没有难度。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生：虽然跟项目的具体容积率有关系，但目前开发商基本都做得到，执行起来并不算困难。《导则》的出台是将这个内容进一步规范化了。

关注热点五：

房产税出台呼声越来越高 到底离我们还有多远？

    背景：在“限购”期满一年的情况下，房产税出台的呼声也越来越高，国家有关部门已经多次释放出出台房产税方面的信息，而今年下半年40个大中城市住房信息的全面联网，也预示着“房产税”离我们越来越近了，那么专家们是如何理解的呢？

    点评：

   青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：全国将实现大中城市住房信息的全面联网，这说明房产税早晚要出台，如果试点的范围在10个以上，那么作为山东的龙头，青岛将极有可能成为试点之一。房产税的征收有可能导致“限购”方面会有所放开，进而对部分大城市的新房市场产生重大的利好，而对于属于合理房源数量范围内且有能力买房的购房者而言，这也是个好消息。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生：房产税今年出的机会不大。由于刚需太多，若一二套房收税的话，会对普通购房者冲击太大，所以可能三套房起征税。目前我国房产方面的税比较重，加上维修基金和各种税费，买房者压力比较大，可以适当把交易的环节税进行修整。

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生：我认为，虽然性质不同，但房产税对于限购令却可能是一种替代。从目前来看，试点的城市应该会出现在沿海发达的城市，这些地区商品房价格涨幅较快，房产税作为一个调节楼市的税收杠杆，是个长久之计。

      关注热点六：闲置土地处置办法 征缴土地闲置费    

    背景：6月7日，国土资源部对外公布《闲置土地处置办法》，该办法明确规定，对于企业闲置土地，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按土地出让或划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照土地管理法第三十七条和房地产管理法第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。

    点评：

    青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生：由于市场调整，近一段时间内很多土地开发方没有按原计划进行开发，如果能严格按照法则执行，会促进市场进一步的规范化。

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周先生：这也并非是新的条款，国家以前颁布过，目的就是打击囤地，如果开发商不进行开发，那么政府出让土地的意义就消失了。有部分开发商是想通过“囤地”等待地价上涨，转手后迅速实现资金快速回流，也有部分开发商等待房价上涨才进行开发售房，这都对市场造成了不良影响，重申是很有必要的。（记者 王崧）