青岛中介跨界代销新房 称5年后二手房更"吃香"

    摘要：青岛楼市发展经历了许多曲折，二手房市场也在大浪淘沙中优胜劣汰。2012年，随着许多大型品牌连锁中介入青，青岛的二手房市场竞争越发火热，这些大型品牌中介在管理方式和竞争手段方面都有过人之处，在不到一年的快速扩张当中，迅速改变着青岛中介市场的格局，因为他们的到来，青岛的二手房市场正经历着翻天覆地的变化。

新房代理成中介新的业绩增长点

    2011年青岛房地产整体形势不佳，二手房市场也是萎靡不振，许多中介开始考虑拓展新的营销方式，比如说进军新房领域，业内称之为“一二手房联动”。

“一二手房联动”房地产市场发展到一定阶段的必然产物

    说起岛城的“一二手房联动”，太平洋房屋比较具有代表性，山东区域总经理林宪周先生告诉记者，至今太平洋已经在青岛代理了9个新盘项目，整个山东省的代理项目也达到了14家，其中晓港名城和卓越蔚蓝群岛的销售状况最为突出。谈到这种模式，林宪周表示，“品牌中介公司，门店数量多，门店分部范围广，客户资源丰富，因此联动销售，可以给中介公司提供更多的资源，同时可以给开发企业带去更多的客户，加快销售进度，节约销售成本，是一个双赢的合作模式。”

    作为岛城规模超大的品牌中介，惠百家也曾代理了过一些新盘销售，总经理董晓峰女士表示，新盘代理给惠百家带来了新的增长点，但对于“一二手房联动”，董晓峰也有自己的看法：“一手代理可能只是解决眼前的困难，并且会分散很多的精力，所以虽然我们对新盘略有涉猎，还是对二手的存量房投入了更多的精力，新盘主要起辅助的作用，我个人认为专注和专心本职，才能在其他方面发展更好。”

    作为青岛中介圈里的新成员，青岛链家地产总经理蒿玉峰表示要“先巩固实力，把老本行做好”，而科威国际不动产青岛区总经理孙杰也认为要“先搞二手房”，尽管如此，但两家也都十分认可“一二手房联动”这种模式，“这是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，市场上有很多成功的案例，我们也在努力研究当中。”孙杰如是说。

    据了解，“一二手房联动”的代理方式与专门的代理并不相同，专门的代理公司会有系统的方案，比如前期策划、销控计划、案场销售，而中介代理大多只负责渠道分销。此外，代理的考核方式也略有不同，专业的代理公司考核标准更全面一些，而中介代理则注重佣金比例，因此没有强制指标也没有奖励标准。

下半年市场波澜无惊 普遍看好远期前景

    据统计，8月份青岛七区二手房成交2241套，是近几个月来的新高，进入金九以来，市场成交也已经超过1500套，整个市场走势比较平稳，惠百家不动产总经理董晓峰女士分析说：“购令实行近两年来，青岛二手房市场经历了由极度萧条向温和复苏转变。市场成交量由去年的每月1000套左右，恢复到今年8月份2200套以上，预计今年下半年市场将延续复苏的势头。”

2012年8月青岛七区二手房成交2241套,连创新高

    科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生则认为：“虽然‘金九’的表现并不是特别明显，但下半年成交量量让能“HOLE住”，按照往年情况来看，十一二月份买房过年的比较多，许多购房者经过了一年的观望，出手的欲望也越来越强烈了。”他还认为，下一步贷款方面可能不像之前那样宽松了，挂牌价下跌的可能比较小，议价空间越来越少。

    青岛链家地产总经理蒿玉峰先生分析说：“从成交分析来看，市场变化不大，六七八这三个月差不多，预计接下来的月份起码在2000套左右，但也不会太高。

    “这几年成交量基本有个固定值，上半年有几个月表现不是太好，接下来的几个月会补上来”，太平洋山东区域总经理林宪周先生认为，价格方面，青岛8月新建商品住宅价格环比7月小降0.1%，走势连续下跌，而二手住宅价格环比上涨0.3%，连续第二个月环比上涨，且三种类型的二手房房价均保持了0.2%-0.3%不等涨幅，可以看出，青岛一二手房价格倒挂现象开始蔓延。

    虽然对下半年二手房市场有着良好的判断，但中介们更看好的是未来的市场。

    “从十二五规划来看，青岛今后五年每年将新增约15万人口，而且有改善性需求的家庭会越来越多，房屋总的需求量会不断扩大。再者，随着经济的越发成熟，未来二手房所占的比例会越来越高，像美国，其成交量是一手房的15倍，所以这个前景是非常好的。”董晓峰女士认为。

    林宪周先生同样对青岛未来的二手房市场表示看好，“四五年后，新房会转变成二手房，按照每年成交10万套来算的话，库存将达到一个非常惊人的数字，这里面有相当一部分是投资性房产，适时可以出售；同时，随着城市化进程，青岛将涌进大量购房者，包括刚需和投资性购房者，会涌现出大量的需求。”

    蒿玉峰先生预计，2015年以后，青岛二手房市场将进入甜蜜期。孙杰则考虑到中介行业本身，“目前从市场状况来看，并没有说哪一家独大，大家都是在发展阶段，但是随着二手房市场的进一步发展，未来会几年的格局会很明显，换一种讲法，也就是说大家身边都充满了机遇。”

市场体现竞争差异化 品牌中介比拼服务质量

    以前一提到房屋中介，许多人的脑海中会浮现这样一个景象——挂个门牌的小房里，一对夫妻、一张桌子，而随着大型品牌中介的介入，这样的小作坊式的中介已经越来越不适应市场的白热化竞争了，参差不齐的服务也逐渐走向标准化。“如今岛城品牌中介林立，信息真实、不收差价已经是当前业内的共识，中介市场已经开始走向良性的发展道路，然而随着市场的要求越来越高，老百姓对于房产的熟知度也高于从前，所以每家品牌店都必须拿出好的态度，专业的服务才能赢得客户，专业的同时还要有差异化的服务”，科威国际不动产青岛区总经理孙杰先生介绍，除了“因地制宜”的经营服务模式外，科威注重客户的态度，并且形成了一定的激励机制来鼓励经纪人做好服务。

随着大型品牌中介的进驻，青岛二手房市场的竞争趋于白热化

    为了在市场竞争中占据有利位置，惠百家在差异化方面显然比较有特色，总经理董晓峰女士说：“今年7月份，我们在贷款服务方面成立了专门的贷款按揭公司，这个是非常专业的，把整个流程都梳理了，客户都表示满意。据了解，董晓峰女士口中的贷款按揭公司是今年7月末成立的鼎信惠宅，从按揭、交易、担保、租赁等方面为老百姓提供房产金融领域的一系列解决方案。

    而作为岛城市场“新丁”，链家地产也在不遗余力地塑造着自己的良好形象，因此对店面的硬件质量，链家是非常在乎的，青岛链家地产总经理蒿玉峰先生说：“我们每个店面的装修要花近20万左右，每平米的费用在1000元以上，之所以这么舍得投入，为的就是让客户一进门感觉到不一样的感觉，我们非常看重第一印象。”不仅如此，链家为了提高服务质量，对经纪人也有很高的要求，“我们要求经纪人要有较高的学历和素质，以及一定程度的专业知识，在此基础上仍要多搞培训提高服务质量，同时，还要求经纪人敢于承诺，敢于兑现承诺，贷款到了哪一步如实地报给客户，让成交过程更透明，让客户更放心。”（记者 王崧)

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