新纪录：青岛新房库存量突破16万套 业内分析：年内还能再拔高

    最新消息：市南区目前有待售新建住宅3608套，市北区有待售新建住宅5914套，四方区有待售新建住宅6572套，开发区目前有待售新建住宅16040套……10月9日，青岛网上房地产最新公示，十一黄金周刚刚结束，青岛市库存新房量首次超过16万套大关，总计160017套，其中一手住宅存量117583套，逼近12万套大关。青岛楼市库存积压如此严重，但业内人士仍认为：库存量还将继续增长，接下来青岛楼市新房库存纪录还将不断被刷新。

    从住宅来看，各区域住宅的分布也极不平均，13个区域中有5个区域超过万套。分别是胶南18563套、胶州16683套、开发区16040套、城阳13637套和即墨11221套，从中可以看出整个西海岸的纯住宅库存量已经超过35000套，占全市的五分之一还多。此外各区域的住宅库存情况分别为，市南区3608套、市北区5914套、四方区6572套、崂山区4354套、李沧区9132套、高新区508套、平度市4382套、莱西市6969套。

    目前全市可售新建商品房为1428个楼盘。在可售新房面积方面，青岛市库存新房面积高达1827万㎡，其中库存的一手住宅面积为1281.77万㎡（普通住宅为964.8万㎡），办公为150.86万㎡，商业为339.73万㎡，车库及其他为55.05㎡。

   这么多的楼盘在市场“厮杀”，自然有的销售压力大，有的销售压力小，青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生分析说：“城阳、西海岸、胶州、即墨的区域销售压力比较大，尤其是西海岸，老盘居多，此外，莱西、平度虽然库存量不及上述区域，但有效购买力比较小，所以压力也比较大；而李沧等区域由于新盘多、价格较低等优势，销售压力还是比较小的。”

10月9日青岛各区域住宅分布情况

“金九”到“银十”月增万套房 “高成交”促进新盘入市累积“高库存”

    回顾青岛新房库存突破15万套大关，也是在不久之前的“金九”时段，新房存量从15万套到16万套，这1万套的“进程”仅仅用了1个月的时间。翻看历史记录，2011年8月15日，青岛新房的供应量刚刚超过10万套，2011年9月18日供应量冲破了11万套，2011年10月13日供应量突破12万套，此后2011年的10月30日和11月21日，供应量又再次打破13万套和14万套的纪录，这段时间内，青岛的库存量也为1个月增长1万套。可以看到，这两次新房的库存量高增长都是出现在下半年。

    7月份，岛城新房成交量在今年首次突破1万套之后，月成交量已经连续3个月突破了1万套，整个第三季度成交32175套，第三季度新房成交量同比上涨了近四成，环比今年第二季度的18039套大涨了78.4%。9月1日李沧时代城、蓝山湾2期开盘，9月2日市南鲁商中心首府6号楼开盘，9月9日市南金茂湾开盘，9月15日李沧中南世纪城开盘，9月22日城阳城中城悦景开盘，9月23日胶南逸景湾开盘，9月25日市北紫云臺开盘，9月27日市北香山美墅开盘……9月岛城楼市开盘量已经开创新纪录，但新盘大批上市在推动成交量猛增的同时，也在推动着库存量的上涨，以往原本应该成“反比”的成交量与库存量，如今却有成“正比”的趋势。

    而进入10月份后，盛世美邦、青建太阳岛、世茂红墅湾、晓港名城等多达41个项目也将陆续入市。业内人士分析，青岛楼市新房库存量还将继续增长。

    专家：年底库存或再冲高

    
青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生

    从9月到10月，从15万套到16万套，青岛楼市库存量增长如此迅速，背后有那些原因呢？未来还将会有如何发展趋势呢？为此，青岛新闻网记者请教了青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江先生。

    龙江先生认为，从客观上来说，青岛新房库存量再度“高起”这主要有三个原因：首先，从2009年开始，青岛楼市有一个规律，每年下半年的新盘入市量都是远超过上半年，所以每年下半年、在新楼盘集中入市的密集时间段，青岛楼市的库存量都会出现猛增，这个现象在2011年表现的最为明显，今年也开始出现苗头；第二，除了商品房以外，青岛市近一段时间保障房开始集中上市，现在已经进入报名申购阶段，这一批保障房没有正式开始销售前也都归于存量待售新房中，这无疑也增加了新房存量本来就很大的基数。根据之前媒体报道，青岛今年开工保障房将达到23000套，这将成为促进青岛楼市新房库存量猛增的另一股力量；第三，青岛最高月销售记录为14000套，这还是发生在2010年，在2012年月成交最好的是刚刚过去的“金九”，回顾过去两年的新房月成交记录不难发现，成交量过万的月份屈指可数，新房的销售的速度远远滞后于楼盘入市的速度，这是不争的事实，上市量一直大于成交量，只能不断累积成为库存。以上三大因素都是导致青岛楼市近期库存量疯长的重要因素。

    而从开发商方面，龙江先生分析：由于近一段时间市场成交比较好，许多开发商都希望通过多推盘来带动更多的成交。而且临近年终，也是开发商们营销的关键时间点，“卖房子的黄金时间越来越少，还必须考虑资金链的问题，多推盘、促成交也就成为开发商临近年末的必要手段。”有了以上这些因素，青岛新房库存量16万套不会是2012年的“最高值”，这个记录在年终到来之前还将会被继续刷新。（记者 王崧）

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