青岛一二手房价倒挂现象蔓延 城阳多个地段差价近1000元

    限购令执行了两年，在这漫长的时间里，无论何时房价都是购房者最关注的热点，对于同区域的房源而言，二手房向来以“高性价比”而著称，但在今年的“金九银十”期间，某些区域的一二手房房价出现的倒挂现象备受瞩目，这其中城阳区因为新房的集中降价放量而表现得极为明显。

一二手房价走势逆行 城阳新盘库存远超二手房

    近日，在青岛打拼了4年的周先生打算在城阳买一套价格实惠的房子，跟着中介看完了“心仪”的那套所谓配套成熟的二手房后，本来就要定下来了，可是满心欢喜的他却在一家新盘售楼处傻了眼，怎么新房价格倒比二手房价格还低600元/㎡，而且还有3万抵5万的优惠，到底该买那一套呢？周先生继续转了转，周边的新盘和二手房也出现了同样的情况，这是怎么回事？对于这种情况，太平洋房屋山东总部总经理林宪周告诉，这位客户遇到的情况并不稀奇，目前城阳已经成为岛城一二手房倒挂现象最为显著的区域之一。

    从整体来看，青岛的一二手房价呈现出上下逆行的现象，10月18日上午，国家统计局公布了2012年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，青岛9月份新建住宅价格环比下跌0.4%，同比下跌4.8%，连跌3个月，与之截然不同的是，青岛9月二手房价格环比上涨0.1%，连续上涨了3个月。

    价格的错位也让成交量有了不同的表现，根据网上房地产统计，9月青岛市新房总成交11734套，新房成交面积1170636㎡，月度新房成交量比8月增加了1672套，成交量环比上涨了16.6%，新房成交面积环比8月上涨了14.5%；而二手房这边却在“金九”遭遇了萎靡，据统计，9月份青岛市七区二手房共成交2165套，环比下降3.4%，月成交面积为182374.48㎡，环比下降0.08%。

    数据还显示，10月24日青岛城阳的新房住宅存量高达11432套，而二手房挂牌量仅有32套，新房区域的竞争压力可见一斑。

新房低价猛推 城阳多区域二手房价格错位

    在“金九”期间，城阳开盘的项目就多达10家，10月份，城阳区又相继有多家楼盘开盘，成为了岛城楼市最为活跃的区域，新盘市场激烈的竞争，让许多项目在开盘时带来了各种低价优惠，同样是毛坯房，城阳的一二手房价则出现了有趣的错位。

    瑞阳路上的御景尚都项目刚刚在10月初开盘，加推了二期的两栋小高层，该房源为毛坯房，起价5580元/㎡，均价6300元/㎡，而且可享2万抵7万的优惠活动，这个价位甚至低于同样位于瑞阳路的部分二手房挂牌价，据了解，都霖馨苑91㎡的毛坯房总价65万，单价为7143元/㎡，而47㎡总价40万元的精装房单价则高达8510.63元/㎡。

    同样是刚刚开盘的正商红河谷位于南流路上，该项目推出了的小高层起价为5650元/㎡、均价6100元/㎡，提前选房还有2万元的优惠，与此同时，南流路上良木惠丰园小区的二手房价也在挂牌中，如一套90㎡毛坯房售价60万元，均价则为6667元/㎡，跟刚优惠开盘的红河谷相比，有一定的差价。

    而正在为开盘做准备的正阳路新盘正阳东郡即将在11月推出两栋毛坯高层，5580元/㎡的起价、均价6200元/㎡共188套房源，目前认筹还可享受3万抵5万的折扣，据了解，同样位于正阳路距离正阳东郡很近的几个小区也有二手房在售，如富登嘉、馨盛苑等小区的毛坯房，挂牌价在6593.4元/㎡-6742元/㎡的不在少数，对比之下，新房开盘的低价及优惠显然比较显眼。

正阳东郡周边二手房价大都在这个价位

    此外，银河路上的香邑漫步项目将加推的房源起价“4字头”，高层5200元/㎡，多层均价为5900元/㎡，91折优惠加赠价值4万元的车位，该价位比周边的其他新房和二手房源低了千元左右。

业内分析：一二手房价倒挂事出有因

存量的差异是城阳一二手房倒挂的主要原因

    “城阳的倒挂现象比较明显”，太平洋房屋山东总部总经理林宪周告诉记者，“像市南区这样的老城区二手房多，新盘少，所以新盘大都比较贵，而城阳区的库存量较大，新盘的体量大，开发商的竞争压力也大，考虑到房源积压导致的利息等问题，通过降价抢占市场已成为开发商采用的主要策略，即便是7月份起月成交过万，开发商们也不敢贸然提价。”林宪周认为，相比开发商，房东则较为分散独立，抗风险能力较强，加上二手房源比较稀缺，在价格方面就不太容易动摇，所以现在的这种情况主要取决于供给量，当新盘的库存压力变小，竞争有所缓和的时候，开发商可能会逐渐提价，“虽然价格出现了暂时的差异，但二手房在拎包入住等方面你的优势还是新房无法比拟的。”

    科威不动产城阳分店的宋经理告诉记者，在二手房市场方面，城阳确实与城区有所不同，城阳二手房大都分布在正阳路、白沙河和惜福镇附近，而这些区域新盘更多，与此同时，新盘在降价，二手房的议价空间却在缩小，因此逐渐出现了一二手房倒挂现象。宋经理认为，出现这种现象除了与库存有关系外，房东较高的成本也是导致房价难降的主要原因，“比如正阳路的加州风景小区，大多数业主都是在2006年以6000元/㎡左右的价格买的房，抛掉装修、贷款利息等成本，目前即使卖到7500-8000元/㎡，利润也非常的少，因此降价比较困难。

    此外还有业内人士表示，房东在调整价格方面的滞后性也是导致房价倒挂的重要原因，部分房东会根据新盘的价格调整二手房价，来缓和一二手房价倒挂的现象。（记者 王崧）

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