11月青岛楼市开篇哑了炮 仅24家新盘上市刚需盘"断档 "别墅"挑大梁"

    转眼间，轰轰烈烈的“金九银十”转瞬即逝，在这短暂的两个月时间里，青岛楼市推盘量、成交量与库存量都攀升至新高峰。2012年眼看接近尾声，在最后两个月能否上演“最后的疯狂”？单从开盘量方面来看，这一想法恐怕很难实现了。

    根据新闻网房产频道初步统计，11月青岛仅有24家新盘预计上市，其中7盘为加推项目，17家为纯新楼盘。开盘量环比10月下降了近四成。从建筑类别来看，大多为高端住宅、别墅、商业、公寓，“刚需盘”数量大大缩水。如此一来，11月还未到，青岛楼市已然“凉风习习”。

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    “银十”开盘潮已过 西进北上“新城区”发力

    今年青岛楼市推盘量逐月增长，9、10月达到高峰，刚刚过去的10月实际上市量不少，43盘中共有17个项目如约开盘或加推，北岸新城、开发区等“新城区”楼盘数量占了八成多。

    北岸城区开盘量最多。金日紫都于10月加推百余套洋房，随后与青岛新闻网推出独家团购，5千最高抵16万，原价近8000元的洋房惠后“6字头”，引来刚需、改善置业者关注。卓越蔚蓝群岛赶上了10月底的晚班车，3期憩云岸于10月28日开盘，首付6万送12个月月供，再享99折购房优惠。高新区的高新嘉园为保障房项目，共推出168套限价商品房，目前已进入选房阶段，尚有80套房源没有登记满。此外，办公项目首创空港国际中心、别墅项目世茂红墅湾也都如约上市。

    西海岸包括开发区与胶南两个片区。金泽儒家加推7#高层共176套房源，该项目在加推前与新闻网推出2万抵10-12万的独家团购，积攒了大量人气。万德丰观景苑也于10月中旬开盘，但至今尚未售出一套房源。胶南此前一直热销的天一畔城于10月中旬上市，此次推出的近700套房源已售出159套。位于胶南新城区核心位置的星河城也赶着在10月底开盘，推出14#、20#、21#高层房源，总价39万起。万科青岛小镇与星河城同一天上市，但不同的是，该项目主推别墅项目，仅74套……

    低总价小户型“断档” 刚需发愁买房难

部分11月开盘项目报广    

    一直在观望的小赵如今有些失望，他想买一套90平米左右、总价70万以内的婚房，但这样的房子不多了，而且优惠也在缩水。“9月份李沧很多楼盘都有新房源，我也去看过，本来想等等看10月或者还有更多选择或更大幅度的优惠，没想到基本没有，之前几家楼盘也有涨价的了”。

    据了解，虽然在10月上市的17家新盘中，五成为刚需盘，但李沧中小户型大大减少，这一趋势在11月继续蔓延。根据新闻网房产频道初步统计，将在11月上市的24家新楼盘中，几乎见不到“低总价中小户型”的身影，李沧、城阳的项目几乎全部面向改善和投资置业者。曾在9月风云一时的刚需老项目均无加推计划，时代城、蓝山湾二期、中南世纪城、海岸华府等均在9、10俩月趁热打铁开盘或加推，销售情况向好。

    在各片区称得上是“低价”的刚需盘也不多。李沧银座广场将推出60-130㎡房源，但该项目地段优越，预计定价不会太低；开发区秀兰禧悦山将加推高层新房源，但置业顾问表示加推时间未定，“户型还没出，也可能得等到明年”，现在售房源为多层洋房，折后均价8200—8300元每平米，也不算是真正意义上的刚需盘；高新区的星雨华府一期上市258套房源，主推80-90㎡小户型，价格未定；胶州的宝佳中央湖岸在售房源均价5500元每平米左右，也将于11月加推。

别墅商业办公“挑大梁” 不是刚需的“菜”

    刚需盘消失，高端住宅、别墅、商业办公“挑大梁”。市南东部商圈的华润中心悦府将于11月推出1.2期揽悦，户型180-360平米之间，精装标准高于一期房源5000元/平；市北区青岛印象山自5月就传出开盘消息，如今半年过去仍没有动静，近日再度释放消息，将于11月推出户型130-260平米不等的多层、高层房源；李沧区玫瑰庭院首推7栋电梯洋房，户型面积80-180平米不等，此前传出9999元每平米的低起价，还有5千抵5万的独家团购优惠，但上万元的均价还是比较适合改善型置业者；四方区的联城海岸锦城则比较适合有能力的自住刚需或改善购房者，在售房源均价9500元/㎡。

    别墅多集中在北岸新城——城阳、胶州片区。以往主攻刚需的城阳区在11月一反常态，7个要在11月新开盘项目中有三个是洋房、别墅类项目。山水太和月光主推独栋、联排、廊院别墅，户型面积从250-800平不等，价格尚未确定；龙湖悠山郡将推出168套叠拼别墅，户型面积155-330平米，总价240万起；喜山一期香侬郡主推电梯洋房及联排别墅，将于11月上市的是80-230㎡的洋房；位于胶州少海新城的中置少海湾也将于11月开盘，推出120套西班牙庭院别墅。

    除了普通住宅外，商业、办公也有一定的“戏份”。开发区的金色海湾双子座公寓即将开盘销售，房源面积40-115㎡不等，价格待定；城阳区招商LAVIE公社首次推出LOFT公寓百套房源，走“低开入市”的营销路线，起价6000元每平米，户型区间60-110㎡；即墨的海泉湾港中旅公馆也涵盖了126-147平米瞰海公寓的建筑类别。

    11月7盘加推房价暗涨 购房者认为房价没跌

    让购房者为难的不仅仅是可选择性减少，在成交量稳步提升的大背景下，各楼盘还出现了提价现象。近期世联地产公布三季度市场分析统计，数据显示与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度涨价行为，创‘国八条’调控以来的新高。

在青岛市房地产交易中心记者遇到了前来办理个人房屋相关手续的张先生，他从去年就开始看房了，“本来还想等房价再降，可是现在看来没降多少，有的项目还涨了。我跟家里一合计不能再等了，正好有合适的房源，就出手了”。据了解，张先生选择的是位于四方老城区的联城海岸锦城，该项目也将于11月推出一批新房源，价格未定。

    购房者的感受并不是空穴来风。与前期开盘价格相比，于11月加推的7个项目的价格大多稳中有涨。如市南区的华润中心悦府，6月开盘时折后均价29000-32000元/平方米不等，与周边高端项目相比性价比较高，两个月时间内房源基本售罄。该项目即将加推的1.2期精装标准高于一期房源5000元每平米，再加上优惠大幅缩水，加推价格上涨是“板上钉钉”了。

    再如开发区的秀兰禧悦山，今年4月份推出的高层房源均价5870元/平方米，目前已售罄，下一步将新加推一批高层房源，置业顾问表示均价预计为6000多元/平方米，该项目在售多层洋房，折后均价8200元/平方米。此外，胶州的宝佳中央湖岸于9月开盘，销售情况向好，开发商趁热打铁将于11月加推新房源，价格尚未确定。

    成交回暖优惠幅度不如前 专家:有能力的刚需可以出手

    近日有报道称，包括中海、万科等在内的10个国内标杆房企已完成了全年八成的销售任务，市场整体好转。中原市场研究部总监张大伟分析认为，从2012年3月开始，全国性的市场回暖趋势已经明确，房企对市场的预期开始乐观，减价换量现象基本绝迹。

    回暖迹象在青岛也有所显现，青岛楼市已逐渐走出2011“调控年”阴影。从成交量方面来看，从5月开始，岛城成交量接连攀升，“金九”更是实现了11734套的瞩目成绩，创下今年新高。从价格方面来看，青岛房价已从年初的“跌得狠”演变成现在的“跌得稳”，小幅上涨或未可知。从上市楼盘来看，虽然鲜见有提价的，但有一些原本优惠的楼盘，或是取消了优惠或是减少了优惠幅度，而且大部分楼盘的优惠幅度已不像年中那样的疯狂。

    成交量攀升，推盘量减少，房价暗涨，市场将会走向何方？年底前是否是刚需出手的最佳时机？对此，青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生认为，现阶段对于有能力的刚需而言，如果认为地段很好，价格可以承受，那么就应该果断出手。科威国际不动产青岛区总经理孙杰也表达了同样的看法，“在价格不动的情况下，刚需们还是尽早买房子比较好，毕竟好房源是不等人的”。

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