青岛楼市低总价小户型闹"房荒" 改善型房源岁末井喷上市

青岛楼市大户型奋起直追

    刚刚落下帷幕的“金九银十”共有33个新盘项目开盘或加推，上市量创年内新高。但随着旺季的慢慢远去，以往备受刚需青睐的低总价中小户型却开始闹起“房荒”，市场上仅有的刚需盘也出现了小幅上涨。踏入楼市“冬歇期”11月之后，这一趋势更为显著。

    刚需退居二线，改善性需求“反客为主”，别墅、高端住宅、商业、办公等楼盘纷纷亮相，或将成为2012年青岛楼市最后一个“亮点”。

    低总价中小户型“躲猫猫” “刚需盘”剩下都是120㎡大户型

    “金九银十”之前的青岛楼市，房源基本以刚需产品为主，金九伊始，刚需盘势力明显萎缩。9月上市的35家新盘中，实际开盘的刚需项目只有7家，主要集中在李沧、城阳区，时代城、蓝山湾、中南世纪城、城中城、臻园等项目“先发制人”，大多选择了低价入市的市场策略。

    10月年内最大规模“开盘潮”袭来，共有43家新盘预计开盘或加推，实际上市17盘，五成为刚需盘，包括一家限价商品房项目。但李沧中小户型大大减少，城阳区除了小城之春、正阳东郡之外，其他或是洋房或是别墅或是商业公寓项目，刚需可选择性大大减少。

    这一趋势在11月继续蔓延，根据新闻网房产频道初步统计，预计在11月上市的26家新楼盘中，刚需盘数量刚好占个“零头”，正好6家，而且到底能否如约开盘还是个“未知数”。

    由于上市量不大，在前几个月开盘或加推的在售中小户型楼盘如今备受追捧，部分项目甚至出现卖“断档”的热销场面。如去年底开盘的中海国际社区，在今年上半年一直主推套二、套三小户型，优惠力度逐渐缩小，如今该项目9折起售优惠活动已截止，大部分剩余房源户型面积在130平米左右。不过中海国际社区二期一里城或将在11月面世，届时将有一批刚需户型供购房者选择，但据网友推测，与一期相比，一里城地段更好、楼间距更大、采光更好，单价可能会过万。

    无独有偶，城阳区的青特城上半年主推80-150平米高层房源，均价维持在7000元/平方米上下，9月该项目加推楼王城央公馆，均价7800元/平方米，都是124-155㎡大户型房源，而中小户型则渐次消失。即墨宝龙城市广场同样于去年底上市，一开始也有90平米左右的中小户型，但如今仅剩余120余平米的大户型在售。

    供需决定市场行情 在售中小户型“提价”

    既然中小户型卖得好，市场上仍然在售的刚需盘就显得弥足珍贵，价格一路水涨船高。于9月1日开盘的时代城主推60平米、90-100平米户型，凭借6600元/平方米的折后均价，开盘当天500多套房源几近售罄，该项目趁热打铁，10月加推二批新房源，户型基本一致，但均价已悄然涨至7000元/平方米。

    中南世纪城上半年折扣力度较大，折后均价6600元/平方米，但在旺季前夕，此类优惠一律被取消，开发商转而加推4、6号楼新房源，户型面积与此前房源相差不大，为50-120平方米，但每平米定价小涨100元。

    还有开发区的秀兰禧悦山，今年4月份推出的高层房源均价5870元/平方米，目前已售罄，下一步将新加推一批高层房源，置业顾问表示均价预计为6000多元/平方米，但具体时间未定，“目前户型还没出来，估计得等到明年开盘了”。

    改善“反客为主” 别墅、高端住宅抢年末扎堆上市

    传统刚需板块、高端板块小户型“缺失”，改善型楼盘“反客为主”，市场需求也得到了充足的释放。在过去两个月中，改善代表片区崂山区多个中高端楼盘屡次登上单周销量排行榜，遥遥领先于李沧、城阳等热销盘。如远洋风景二期，户型面积为136-145平米，均价14000元每平米，第3季度以537套的销售业绩荣膺岛城商品房销售亚军，崂山商品房销冠。位于石老人周边的海信迪生山庄，起价就高达2万每平，自9月底开盘后，一度成为全市第二热销楼盘，10月共卖了160余套。

    看到了改善市场的巨大潜力，其他各片区“憋”了许久的高端住宅预计在11月面世。市南东部商圈的华润中心悦府将于11月推出1.2期揽悦，户型180-360平米之间，精装标准高于一期房源5000元/平；市北区青岛印象山将于11月推出户型130-260平米不等的多层、高层房源。别墅多集中在北岸新城——城阳、胶州、即墨片区。城阳区的山水太和月光主推独栋、联排、廊院别墅，户型面积从250-800平不等；龙湖悠山郡将推出168套叠拼别墅；位于胶州少海新城的中置少海湾也将于11月开盘，推出120套西班牙庭院别墅。即墨的嶺海香澜郡一期前期将推出202-375平小独栋英伦别墅；海泉湾港中旅公馆也涵盖了275-680平米的别墅房源。

青岛新闻网启动的独家团购以改善、投资性楼盘为主

   目前正在与新闻网联合推出团购优惠的9家新盘中，只有高新区的东风馨苑、城阳的金日紫都有中小户型，均价在五六千元，算得上是刚需盘。其他新盘或为多层洋房，如开发区的月亮湾，李沧区的玫瑰庭院，城阳区的青特花溪地，虽然都打出了“刚需价”但因为户型较大更受改善型购房者的欢迎。

    记者手记：低总价中小户型闹“房荒”，“钢丝”们也不必过分紧张。从当下来看，在改善市场竞争日趋激烈的节骨眼上，有开发商明智依靠小户型的加推获取客户，如将于11月开盘的中海国际社区、蓝山湾、李沧万达广场等，都将再度推出中小户型新房源。

    从长远来看，相当一部分刚需房源供应大户这两年的供应量依然非常充足，比如体量较大的中南世纪城，正在进行规划建设的蓝山湾三期，刚刚开盘的时代城也仍有几栋楼待售。另一方面，青岛今年推出的9000套经济适用房、限价商品房也可为购买力较低的市民提供更多、更划算的选择。（记者 王婷婷）

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