盘点2012青岛楼市之"最"：楼盘促销"闹腾"一年 新房存量与成交量都破了纪录

    2012年临近年尾，青岛楼市马上就要踏上2013年的征程。回顾刚刚走过的2012年，从年初的低迷，到年末刚需的集中爆发，2012年的楼市有叹息也有惊喜。下面记者就给大家展示一下“2012年青岛楼市各项之最”。

成交量“最高”——11月新建住宅成交13036套

    纵观2012年的青岛楼市，总体的成交曲线是平稳上扬的，限购已经执行了近两年，但其枷锁正逐渐被购房者用观念打开，回暖的气象越来越浓，这一年值得回味的事情确实不少。

2011年11月-2012年11月青岛楼市每月新建住宅成交量走势图

    11月是2012年新建住宅成交量“最高”的一个月，根据网上房地产统计，当月成交新建住宅共计13036套，环比增涨了49%，同比增幅超过了60%。这也是今年第二个新建住宅成交过万的单月，与此同时，1182166.99平方米的成交面积也创了今年新房成交面积之最。12月截止到12月25日，青岛市全年的新建住宅成交已经高达90445套，没有了政策房的加持，破万套也指日可待。

    11月份的高成交量虽然有刚需爆发的成分，但保障房的集中成交却是此次冲高的主要原因，据了解，宜昌美景、鲁信南海花园、米罗湾北区、臻园、秀水花园、青特城等13个保障房项目共奉献了多达5451套房源的成交量。商品房项目中则是中海国际社区怒拔头筹，青建太阳岛和康大花园也有不错表现。但从商品房市场来看，正是从11月开始，青岛的公寓、别墅等高端住宅开始“唱主角”，改善型需求华丽登场。

    无独有偶，2012年周成交最高也发生在11月。11月的第二周（11月4日-11月10日）是今年新房成交量最高的一周，共成交4240套新房，其中住宅成交4006套，环比上涨61.3%，比今年年初几个月的单月成交量还要高。

    二手房方面，8月是青岛二手房市场成交最高的一个月，当月共成交二手房源2241套，但成交面积182213.61平方米却并未全年最高，由此可见，年中时候小户型还是二手房市场的主力，也正是此时开始，刚需凶猛入市。截止到12月25日，2012年青岛市二手房共成交18605套。

优惠五花八门“最多”——青岛楼市全年降价促销

    从最近的几次调查来看，老百姓买房最关注的要素非房价莫属，房价的高低涨跌已经成为老百姓买房的重要标准。今年在价格方面确实有不少新奇的事情，如房价连续数月的大跌，以及单个楼盘的百万幅降价等，这些数据抓足了购房者的眼球，也为他们购房提供了重要信息。

    根据中国房地产百城价格指数报现实，截止到11月份，青岛房价已经连续下跌了12个月，11月份也因此跌倒了今年的价格最低谷，据统计，11月份青岛住宅的平均房价为9470元/平方米，然而该月全国百城平均房价为8791元/平方米，青岛要比全国均价高出679元/平方米。而根据国家统计局发布的信息来看，今年青岛平均房价环比跌幅最大的月份为4月，环比跌幅为1.7%，同比跌幅最大的月份在9月，跌幅为5%。

今年中旬岛城陷入了“团购大战”优惠幅度之大令人乍舌

    由于限购的坚决执行，今年的成交量缓慢爬升和新盘降价促销几乎是紧密相连的，尤其是在11月份回暖之前，市场上几乎没有哪个新盘是没有优惠的，有些新盘的优惠幅度之大令人咋舌。

    回顾从今年4月份开始，青岛楼市拉开了大幅度降价序幕——4月17日，位于中央商务区的中海紫御观邸发布降价信息，信息称每套房直接降价100万元，中海的“跳楼价”行为引起了巨大轰动，一时间成为了全国降价最高的楼盘。紧接着，5月末紫御观邸马路对面的锦绣华城洋房项目也开始了高达50万元的优惠，市南区由此引领大幅降价潮的出现。一时间，许多楼盘通过各种优惠方式响应大幅降价，如中建尚溪地94折降价27万，鲁邦国际风情街85折团购最高可以优惠30万等。众多区域中，西海岸的遥相呼应更为引人注目，7月份，开发区石雀滩路新盘七栋洋房推出直降百万的优惠，8月份，金沙滩路的海景房紫檀山项目喊出直降400万的惊人口号，这也是青岛楼市历史上开发商对外宣称降价幅度最高的一次，而这次行为无疑将岛城降价肉搏战推向了新的高潮。

    在今年10月9日，青岛楼市库存历史性地突破了16万套。金九银十这段时间，楼市的成交量不温不火，各种优惠依然铺天盖地，但部分楼盘出现了提价，乃至优惠减少，这让本就处在观望期购房者更加进退两难，不少开发商显然误判了形势，大量的推盘导致岛城楼市库存直线上升，此前一个月一万套的增长量终于形成了质的变化，16万套的高库存让岛城房源一度拥挤不堪。

    有专家同时提到，高库存的背后还有另一股力量，当时保障房正处于集中上市期，这与商品房的集中推盘正好碰了个“多对多”，楼市的整体库存量由此出现了疯长。随着保障房的消化，以及商品房市场的回暖，目前青岛新房库存量已经退回16万套这条线下，但青岛的高库存已经是不争的事实，有国内统计单位将青岛定位于全国“存销比最大”城市。根据网上房地产统计，截止到12月26日，青岛的新房库存量依然高达151908套。

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保障房面世量“最大”——开建2.4万套保障房源

    青岛今年可谓是保障房发力年，据了解，2012年青岛市保障性住房总投资为68亿元，开工建设近2.4万套房源，其中公共租赁住房近1.3万套。此外，今年还计划配租、配售保障性住房和限价商品房总数不少于9000套，目前已经完成目标，其中9月份推出今年首批经适房和限价商品房项目，共13个项目、5451套房源，12月份推出了年度第二批保障房，包括5个经适房和2个限价房项目，共计3250套房源。

    今年青岛保障房申购首次实行打分的方式，这也就宣布原来摇号选房的时代已经一去不返。新的调整规定计分规则中的分值分为基本分和附加分，基本分包含申请家庭的住房面积状况、夫妻双方平均年龄状况、人口状况及收入状况四项，分值合计100分，附加分，主要是依据申请家庭取得登记资格时间进行加分，每满一年未配售住房的加2分。有一部分网友认为打分的方式可能会有所偏袒“老年人”，年轻人可能有所“吃亏”，网友的意见也引起了网上的一阵讨论，从这点来说，该政策可能是今年最具争议的一条了，但更多的网友反映，从摇号改为打分，青岛的保障房申请显得更加人性化了。（记者 王崧）

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