盘点2012青岛存量房:存货够卖一年半 李沧畅销新黄岛卖不动

    又到岁末，关于楼市的话题也特别多，有人说青岛楼市岁末销售一路火爆，预示着2013年将会翻身，房价也会跟着上涨。这让很多2012还没有买上房子的市民朋友有些坐不住板凳了！真实情况确实如此吗？让我们从楼市的另一方面——库存量来看一看。

    库存房的数量与市场的表现是呈反比的，存量越多，说明这一段时间内住宅滞销，市场低迷，存量坠入低谷，表明购房者入市，新房畅销。所以要问青岛楼市2012年表现如何，从库存房变化中就可看出些“蛛丝马迹”。回头看看这一年的存量走势，可谓是一波三折：从年初的高昂，到年中的低位运行，再到“金九银十”的激增，年尾一切又回到起点——

“红五月”刚需入市去化快 “金九银十”期望值高挤压的货却不少

    2011年史上最严楼市调控出炉，青岛楼市经历了漫长的“寒冬”，已经开盘的项目卖不动，新增的楼盘越来越多。2012年，库存房仍压得开发商喘不过气来。

2012年1-12月青岛市存量住宅大致走势图

    从1-12月青岛存量住宅大致走势图中可以看出，2012年的开头是阴云笼罩，前三个月岛城共计有超过11万套的待售住宅，“压货量”很大。从成交量方面来看，1-3月的成绩也的确“不咋地”，第一季度住宅总成交10786套。（点击查看新闻）在第一季度结束时，截止到3月31日青岛市仍有待售住宅超过11万套，卖了三个月房子没见少，库存量居高不下这让许多开发商着急了。

    情况在第二季度出现了转机。“银四”下旬存量骤然下降至107180套。随之而来的“红五月”成交量翻番涨，刚需开始入市，带动了低总价中小户型的销量，此时的开发商加推新盘却十分谨慎，因此青岛库存房降至全年最低：105941套。虽然在此后的6-9月里略有波折，但总体上仍保持在低位运行。

    好景不长，被寄予厚望的“金九银十”给青岛楼市泼了一盆冷水。9月中下旬，青岛七区五市住宅存量再度超过11万套，10月更是逼近12万套大关，加上住宅、办公、商业等，库存新房首超16万套。“金九银十”沦陷的原因有三：第一，商品房成交低迷；第二，刚需盘、高端住宅、别墅都选在这个节点集中上市，房源数攀至高峰；第三，保障房于10月底上市，还没来得及消化。最终导致10月成为全年存量最高时间段。（点击查看新闻）

    临近岁末，存量房回到“起点”，根据青岛网上房地产统计数据，截止到12月27日，青岛存量住宅共计108997套，在售建筑面积1212万平米，与年初相差无几。楼市日渐步入“冬歇期”，推盘量大大缩水，保障房陆续进入选房、网签阶段，部分购房者观望一年后果断下手……种种原因促使存量房在最后俩月接连下滑。

李沧跌破万套新黄岛蹿高 即墨的“好日子”不再来

    从目前存量房分布区域来看，从全年存量房分布区域来看，郊区存量住宅的变化比市区跌宕起伏得多，李沧区、新黄岛、即墨市、胶州市四地经历了或高或低的巨变。

    李沧区存量唱“降”调。该区今年前三月曾与开发区、胶州市、胶南市、城阳区一起成为青岛五大存量房过万区域。4月底这一数字“悄然”出现变化，存量住宅的数量缩减至9390套，成为全市去化速度最快区域（点击查看新闻）。在剩下的大半年里，无论淡季旺季，李沧区存量房再也没有过万。虽然8、9俩月李沧区一批刚需盘上市，但基本不愁卖。年底上市的李沧万达广场、中海国际社区一里城略有涨价，但优惠活动的渐次消失似乎更加刺激了刚需的抢购欲，因此存量并没有积攒下太多。这也从一个角度说明，李沧区日益被刚需购房者认可。

    “新黄岛”存量暴涨，受到区划调整影响最后一个月去化速度加快。去年6月桥隧通车后，西海岸成为楼市焦点区域，但实际上，困扰胶南楼市的因素不少，存量就是其中之一。早在今年上半年，西海岸在售房源已高达30000余套（点击查看新闻）。下半年这一数字持续飙升，并于11月中旬进入一个新阶段：原胶南市存量住宅首超20000套，达到库存峰值（点击查看新闻）。12月初青岛区划调整，黄岛胶南合体，正处价格低谷的原胶南新房遭哄抢，24-26号3天卖了1500多套新房，上演了一场岁末"疯狂大戏"（点击查看新闻），让肩负重担的西海岸缓过一口气。

    即墨市“好日子一去不复返”。前七个月即墨在售房源保持在8、9000套左右，并不在存量过万区域的行列里。7月下旬出现“异动”：存量悄然突破1万套（点击查看新闻）。这一蹊跷变化归因于“经适房的扎堆入市，消化能力没跟上”，但在接下去的5个月里，几个农民经适房项目相继消化完毕，商品房的滞销问题凸显，成为即墨楼市的“硬伤”。截止到目前，即墨存量仍高达12598套，“好日子”一去不复返。

    胶州的变化也值得一提。胶州市一早就成为存量过万区域，9月新楼盘大量上市，住宅存量骤增至16000余套。目前胶州共计有170余个在售住宅楼盘，青岛禧徕乐国际家居博览城小区、顺盛水岸绿城、青城住宅小区、御花园小区等新老项目叠加，积攒下大量库存，造就了胶州的存量“悲剧”。截至到目前，胶州仍有14961套库存房（点击查看新闻）。

现状：存销比居全国之首 现有存量一年半才能卖完

青岛存量房压力巨大 （图片来源于网络）

    青岛存量压力到底有多大？存销比是一个衡量标准。

    存销比，是用商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值。6月时曾有媒体公布包括青岛在内的全国十大城市房地产存销比统计，结果显示，青岛存销比位居十大城市榜首（点击查看新闻）。按照通用管理，年底记者用全年的数据再度计算：2012年前11个月平均成交70万余平米，用青岛在售住宅面积1239.07万平米除以上述月平均面积，所得数为17.6，远高于存销比“过大”范围下限值12。可见这一情况并没有改善，存销比仍处“过大”区间范畴。

    青岛这些存量住宅能卖多长时间？这需要从成交量方面来换算。

    前11个月青岛楼市共卖出79099套新建住宅，若以此速度消化这近11万套库存房，在没有新项目问市的前提下，需要整整一年半才能全部卖完，压力之大可见一斑。

    虽然“鸭梨”山大，但青岛楼市还是要继续走下去。从一个普通看客的角度，未来一年的存量房走势有颇多看点。这条曲折的红线会顺势下滑还是逆势上涨？青岛的存量住宅会突破12万套吗？区划调整能否加速改善西海岸库存暴涨的窘况？市北四方合并后能否带动新市北去化加速？李沧区将有哪些新项目上市，而这对库存房又有何影响？这些悬念等到来年即可揭晓。（记者 王婷婷）

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