2013最热门区域之新市北：坐拥八大商圈 构建四大“千万平米”总部工程

    新年看“大青岛”，2012年12月1日，延续了18年之久的“七区五市”行政区域被打破，新的青岛城市总体规划出炉，容纳了原市北区和四方区的“新市北区”正式亮相，“新市北”不仅是城市中心版图在各方面的迅速扩张。凭借着占据的有利地理位置和资源，新市北区的发展前景也将是一片优越的发展蓝图。

   2013年“新市北”将打造四大“千万平米”工程

    2013年开年，回顾2012年新市北片区的变化，不仅仅是区划调整那么简单，在正式调整之前，无数细致周到的蓝图已经早被绘制。2012年青岛规划打造十大“千万平米”工程，包括金融中心、总部商务区、孵化器、商贸区、软件及服务外包产业园区、物流园区、文化创意产业园、旅游休闲度假及会展设施等多项服务项目，这其中，新市北将涉及四大“千万平米”工程，共包括六大项目，其中在“千万平米”总部商务区和“千万平米”商贸区工程中，新市北区共有四个项目在建，另外“千万平米”孵化器和“千万平米”文化创意产业园各有一个项目在建。

【一】“千万平米”总部商务区——中央商务区

市北中央商务区效果图

    其实早在2004年，相关部门就出台了青岛市中央商务区及周边地区控制性详细规划土地利用规划图，2005年《青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划》正式获得市政府批准，2008年9月，有关部门对优化调整后的方案进行了公示。据公示显示，青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，一心是商务和新区，以圆形广场为几何中心，周边形成以商务办公、信息、金融功能为主的商务核心；两区是南京路以西商务中心片区和南京路以东综合居住片区；三轴是一个主轴和两个次轴，即沿敦化路东西向发展主轴、沿连云港路南北向商务发展轴和沿绍兴路居住生活轴；一带是海泊河滨水休闲景观带。中央商务区建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地。整个中央商务区预计总投资320亿元。

    从地理位置来看，青岛中央商务区位于南京路以西的地块，商务中心片区的西南部为原市北区政府所在地，这也是新市北区的政府所在地。该地块拥有城市主干道山东路、南京路及辽阳西路和延吉路，尤其是南京路在2004年经过改造、山东路在2005年的改造，为市北CBD的繁荣发展创造了有利的交通条件，更加值得关注的是，2013年竣工使用的地铁M3号线也将穿越该片区。

    近几年，中央商务区对周边环境的改造也颇有成效，海泊河自2008年起开始改造，其上游已变身为人工“地下河”，河道两旁已经建成了主题公园和水上“美食舰队”。

    据了解，青岛中央商务区CBD是一片旧城村改造而成的新概念区域，自2009年万达广场正式开业以来，万千百货、家乐福、万达艾美酒店等中高端服务业项目为CBD快速凝聚了大量人气，而卓越大厦，至尊珠宝大厦、宇恒电器、诺德广场综合体、民建大厦、欧典商苑、青房财富中心等项目的相继建设，更是加快了CBD的发展步伐，敦化路、连云港路的地下商街-中央广场更是带给CBD极为广阔的发展前景。

    中央商务区还着重打造住宅建设，原西吴家村等老村的改造完成后，新的住宅小区如春笋般成长，万达39克拉、紫御观邸、燕归堂、诺德广场、良辰美景、锦绣华城、祥云花园、中广宜景湾、香缇树、盛世美邦、海尔臻园、康储景泰尚都、海信海安新居等多个住宅小区已经交付或者即将交付，配合周边山东路小学、五十一中、五十三中等教育资源和中国银行、中国建设银行、中国工商银行等20多家金融机构，以及绍兴路上即将建设的东方城购物中心，中央商务区已经成为名副其实的价值高地。

【二】后海片区崛起欢乐滨海城

    作为原四方区老工业区改造的欢乐滨海城区域，曾是老四方区“两翼带动”战略中骄傲的“东翼”，在新一轮的城市规划之中，欢乐滨海城势必成为新市北区的西北部重要区域。欢乐滨海城规划显示，规划区将形成“一心、一带、三区、四轴”的规划结构。其中，“一心”指的是中部商业、办公、综合服务中心；“一带”指滨海公共景观绿带；“三区”指由北向南形成A、B、C三个主题功能区；“四轴”指四条斜向景观绿轴（主题公园）。

    欢乐滨海城的重要血脉是胶州湾，这片位于胶州湾东岸的土地，已经通过交通的改善能够去灵活地“驾驭”两岸之间的距离了，现如今环湾高速和海湾大桥都早已通车，“两岸”交通已不是问题，而杭鞍快速路也是该片区通向市南区的一条捷径，此外，欢乐滨海城还将规划配建水上巴士码头，可直达红岛、胶州、八大关等景点区。

    欢乐滨海城的商住建设向来引人关注，目前城投、保利、海信、齐鲁盛华、江苏地华等多家国内知名房地产商参与到开发队伍中，瑞海景园、保利香槟国际、湖岛世家、温莎郡等在建或待建项目，已经吸引了市民们足够的眼球，东海岸欢乐滨海城的发展将于西海岸的茁长发展遥相呼应。

【三】“千万平米”商贸区——青岛新都心

    青岛“新都心”，作为原四方区“两翼带动”战略中的“东翼”，是原四方区政府在以双山公园为中心的约3.98平方公里的土地上建设的新概念区域，在加入新市北区后，青岛新都心与青岛中央商务区两大“千万平米”总部商务区相互呼应，必将产生强烈的“化学反应”。青岛新都心新都心总体概念规划为“一心、一环、两带、三大国际社区”。一心，即利用双山公园建成一个山体的生态公园；“一环”就是一条环形景观轴，它把各个主要的使用节点连接起来；“两带”即沿着重庆南路和黑龙江路的两条重要的经济产业带；“三大国际社区”包括双山北片区、双山南片区（万科城住宅部分）、大山片区（万科金色系列）。

    与原四方区西部曾经的工业背景大不相同，四方区的历史相对而言比较单纯，许多老四方人能够记得改造前的双山片区，那里有着大山、双山、保尔、河西、河崖、大光等众多城中村落，然而周边区域的发展，愈发显得停滞不前的老山村破旧不堪。2007年，青岛“两改”工程波及老四方区东部，一些老村落开始进入了变迁的历史进程，而万科也是在着同一时期搭乘“两改”之风入驻大山改造，此后又涉足保尔片区改造，2009年，“青岛新都心”的概念首次明确提出，自此以北岭山和嘉定山为依托打造的这个概念新区正式浮出水面。

    目前，青岛新都心片区已经有了大幅的改变。从环境来看，双山也并非以前的双山，当下政府正致力于将双山打造成爱情主题公园，并设立许多景点。而周边的道路改造更是不必多说，清江路、长沙路、黑龙江路早已成为城市主干道，而台柳路、规划一号线、淮安路、规划四号线、清江支路等6条道路也将于年内改造完工。不能忽视的是，最先动工的地铁也在新都心片区连设三站，也正因为M3号地铁线，新市北区两大总部商务区的联系更为紧密了。

    现如今，青岛新都心的商住建设已经达到一个新的高度，万科自不必说，金色城品、万科城、万科城市魔方iBOX、万科蓝山、万科广场共五大项目相互辉映，青岛新都心已成为万科在青岛布局的最重镇，而其他品牌大企业也有代表项目进驻，中海清江华府、国信紫云台、海信淮安郡、青建太阳岛、德馨筑家乃至和达中心城，这一区域的中高端住宅形态兼备，售价9000元/平方米左右的有，而直追市南区价格1.8万元/平方米的也有，因此新都心的区域整体价值正在不断地提升。目前新都心的开发远没有停止，海尔老冰箱厂、双峰工业园、塑料厂又将开始新一轮的改造，新都心的将在掀起新的发展狂潮。

【四】定位现代商贸商务区——浮山新区商业片区崭露头角

    作为“千万平米”商贸区之一，市北区的浮山商贸区将定位于发展现代商贸商务区，成为市北区乃至青岛市现代服务业、高新技术产业、文化创意产业的重要载体。按照规划，预计2012年，完成新建商业楼宇建筑面积25万平方米；到2016年，累计完成新建商业楼宇面积150万平方米，最终达到200万平方米以上的商业楼宇面积。

    浮山后原是浮山北面的一片区域，很多年以前，这里是一片片的小村庄，分布着浮山后村、埠西村等多个自然村，自1994年被划归为原市北区后，浮山后才开启了他新的纪元。

    浮山商贸区的发展大致经历了三个阶段：第一阶段为2006年卜蜂莲花的进驻，浮山后商业开始了正是的拓荒；第二个阶段是家家悦、华润万家等超市的布局，这为浮山后商业布局进一步注入了新鲜血液；第三阶段当是佳世客、双峰商业广场等三大综合体加盟，让整个浮山商贸区的商业形态显得更为全面。当然一些商住项目的运作也让浮山后的商业氛围锦上添花，大拇指广场、鹏丽南华就是这样的项目。

    现如今，浮山后的住宅项目已经十分充沛，除早期的浮山后一二三四小区外，湖光山色、春光山色等小区也已经入住，而青建依山半岛、同德花园、远洋风景、懿品御府、开泰锦城、鲁信含章花园、竹韵山色、香邑暖山、名汇国际、青岛印象山等一众住宅项目也在建设当中。此外，浮山后在交通方面的优势已经非常明显，银川西路、辽阳西路、合肥路、长沙路等大道早已通车，而区域范围内的多条断头路也已经打通，地铁M2号线也将穿行浮山商贸区。凭借着居民和交通两大人气工具，浮山商贸区的商业发展将大有可行。

    【下一页】  2013看“新市北”——八大商圈汇聚同一版图

 2013看“新市北”——八大商圈汇聚同一版图

    纵观青岛的发展历史，一个区域的繁荣与商圈的壮大是密切相连的，这就好比中山路商圈与之名扬海内的上世纪八九十年代的市南区，香港中路商圈与之跨越了一个新发展高度的现代市南区崛起一样。

    同样，青岛的城市发展与其他区域重要商圈的崛起也有着密不可分的联系，他们在各自的辖区内发挥着巨大作用。如今大青岛在新一轮的城市规划中，一些曾经比“邻”而立的商圈将要成为一家人了，特别是新市北区，其占有的成熟商圈数量将是青岛各区域之最，台东商圈、CBD商圈、新都心商圈、浮山后商圈、辽宁路商圈以及海云庵商圈和人民路（小村庄）商圈、水清沟商圈将为2013年的新市北区带来强烈的“化学反应”。

【新商圈之一】CBD商圈发展日渐成熟

万达广场及艾美酒店已成为CBD的标志性建筑

    在新的市北区成立之前，市北区和四方区都有各自的商圈，这些商圈有的是历史顺延下来的，有的则是大力发展的新建的。这其中，尤其是一些新建的商圈，在成长的过程中就已经吸引了极大的关注，并发挥着巨大的能量。

    原市北区的青岛CBD中央商务区所在处是当前人气极高的商圈之一，2010年万达综合体的入驻为CBD商圈在发展奠定了基石，配合原市北区的发展规划以及万达综合体的号召力，近几年，CBD商圈成长迅速，购物办公、休闲娱乐已经极大化的成熟，它不仅能满足周边居民的各种需要，也体现出更为强大的吸引力，可以看到，目前许多的公司已经在商圈内的新办公楼设立据点，而对于青岛普通百姓而言，去CBD购物、看一场超大屏幕的IMAX3D电影已是极为普通的事情。

【新商圈之二】新都心崛起速度惊人

万科广场、尼斯酒店以及和达中心城的建设将加速新都心商圈的发展

    随着万达、中海、正商、海信等大型房企的加入，原四方区中双山、大山的小渔村形象早已彻底颠覆，新的概念性区域青岛新都心已经逐渐成形，而由此而形成的市级商圈也逐渐显露出来。现如今，凯德广场、万科广场、和达中心城以及新加坡尼斯酒店等高端商贸项目将陆续问世，凭借新都心居住区的高人气，“新都心商圈”即将带给我们耳目一新的感觉。

【新商圈之三】浮山后商圈崭露头角

浮山后商圈已有一批成熟的商贸设施

    毋庸置疑，浮山新区是全市发展速度最为显著的区域之一，近十年来，浮山新区通过修路、拆迁改造等多项措施，俨然将浮山后打造成了一座全新的现代化城区，卜蜂莲花、富尔玛、青岛旅游商品购物中心、奉天惠购物商场、浮山新区超市等一系列商贸配套，早已将浮山后的商贸氛围推向了历史的新高度，而鹏丽南华商业中心、大拇指广场的加入，更是让浮山后商圈显得羽翼丰满，据老市北区政府的规划，浮山后商圈将成为辐射50万人口，集商务、商业、金融、文化、娱乐于一体的岛城第一大商圈。

【老商圈代表】台东商圈流金之地

台东商圈的人气毋庸置疑

    再来看一些老商圈的发展状况。在青岛市1994年那次区划调整之前，台东商圈主要指的是台东区的商业市场，那时候虽然没有像现在这样的大型超市，但菜肉市场、杂货铺、衣帽铺以及戏院、书场也让台东颇具人气。

    此后的台东区被划归原市北区后，1994年利群的打造让台东商圈树立了人气地标，2001年万达的进驻更是让台东的商业发展迈上崭新的台阶，更多的大中型超市和品牌店相继入驻台东，台东商圈也因此享有了“国际金街”的称号。现如今，台东商圈的扩展仍在继续，通化路的职专学校经过拆迁改造变成了万佳广场，人和路邮电局改造以及明霞路将再建两座商业综合体，台东商圈的商贸氛围必将得到进一步的扩张。

【老商圈代表】辽宁路商圈科技街无可替代

辽宁路商圈的科技商务在岛城首屈一指

    当然，我们不能忽视了新市北区西侧的辽宁路商圈。辽宁路商圈不是老商圈，也算不得新兴商圈，从地理位置上来看，辽宁路商圈是衔接台东商圈和中山路商圈的枢纽，从特色上来看，辽宁路商圈主要偏重于电子科技。现如今，电子信息城、颐高数码、百脑汇等IT零售巨头坐镇，辽宁路俨然已成为青岛的“中关村”，而整顿中的地景大道、以及泰山路改造建设的华强城市广场在开业以后，会为整个辽宁路商圈增添更多的商业体验。

【老商圈代表】海云庵商圈民俗号召力惊人

海云庵糖球会、方中圆商业街以及里街将成为海云庵商圈的象征

    原四方区的海云庵商圈曾经是青岛的重点商贸区，80年代及90年代初的第五百货大楼是海云庵商圈乃至整个四方商圈的象征。现如今，百货大楼已不再，这里拥有了糖球会举办地所延伸出的商贸集散地、方中圆商业街，虽然海云庵商圈的发展速度比之其他商圈有所不及，但这里拥有其他商圈难以比拟的文化底蕴，同时这里也是衔接各大商圈的中心要道，随着里院里等新建商住项目的建立，海云庵商圈极有可能在新市北区的规划下焕发新的活力。

【老商圈代表】人民路（小村庄）商圈

乐购和利群已让小村庄商圈成为高端以下购物者的天堂

    小村庄所在地曾是四方区商业金三角，而早在2010年，原四方区也已将人民路（小村庄）规划为区级商业中心，随着乐购的加盟，人民路、重庆路上的大型购物中心不再是利群一家独大，目前这两大商超每日承载约几万人次的消费力。毗邻台东商圈和海云庵商圈是这里的优势之一，加之较为便利的交通，在新市北区的版图里，人民路（小村庄）商圈的发展前景还是颇为看好的。

【老商圈代表】水清沟商圈等待升级改造

近几年一直有消息称水清沟商圈将预建3.3万平方米大卖场

    水清沟前后历来都是青岛的老商圈，第六百货大楼和大华商场是当时的地标性商业建筑，但随着这两栋商业大楼的消失，水清沟商圈现已成为众多小商品店铺的集散地，为巩固老商圈所积累的人气，大型的商业中心亟需破土而出。

    原四方区早在2010年就曾提出，要在大水清沟改造的范围内建造一座大型商场，虽然目前现在该商场的建立没有确切消息，但随着水清沟区域大批量的拆迁改造，水清沟商圈树立起新的商业地标已经有了良好的契机。

    1994年青岛市的那一次区划调整是具有历史意义的，对于老市北区而言，这次调整的成果不仅是直接促使了台东商圈的成型，而且多条特色街也形成了规模。2012年青岛市的区划调整对于“新市北”来讲也将会产生“划时代”的影响然。在本次调整之前，青岛“新都心”以及“青岛中央商务区”等多个概念性区域都已经发展到了既定的发展轨道，新一轮的调整将能进一步整合资源，让这些概念性发展新区有更多发展空间，“大青岛”版图的“城区中心”将由此浮出水面。（记者 王崧）

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