市房管副局长王咸宁：保障房物业费政府定价 低楼层也需交二次供水费

    新闻网讯 1月11日下午，青岛市国土资源和房屋管理局王咸宁副局长做客“青岛市政府部门网络在线问政”，就物业管理与服务，物业费、电梯费、房屋维修金的收取以及部分小区乱收费等多个市民关心的问题进行了详细解答。

    保障房物业费如何收取？ 前期实行政府指导价

    在本次访谈中，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（下称“物业新规”）被频繁提及。王咸宁副局长详细介绍了物业费的制定方式，主要分为政府指导价和市场调节价。普通住宅前期实行政府指导价，业主大会成立后，由全体业主或业主大会与物业服务企业约定，实行市场调节价，非普通住宅以及为业主提供的代办服务和其他特约服务项目，同样实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

    2012年底，先后有两批保障房近万套房源上市，抢到低价房的市民在选完房后，开始考虑到经适房物业费如何收取，与商品房又有何区别？王咸宁副局长表示，经适房、限价房、公租房、廉租房等保障房项目都属于普通住宅物业管理区域，前期物业服务收费标准实行政府指导价，由建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业，通过竞标方式产生具体的物业收费标准，并在售房合同中约定。

    在本次访谈中，有网友反映了龙湖滟澜海岸小高层以及经适房项目物价费过高的问题，对此，王咸宁答复道：“物业的任何收费都应有物业服务合同约定载明，物业服务合同中没有的就应该不交”，如该小区物业收费标准未超出政府指导价且已在售房合同中进行约定，那么收费标准是否合理可向价格主管部门进行反映。

    房屋维修金谁受益谁负担 低楼层业主也需缴纳二次供水费

    去年3月，青岛市区正式开缴房屋维修金，从今年元旦起，郊区也纳入房屋维修金收缴的行列。《青岛市房屋专项维修资金管理办法》规定，按照建筑面积计算，配备电梯的房屋的交存标准为133元/平方米，未配备电梯及配备电梯且未设地下车库的底层房屋的交存标准为51元/平方米。

    王咸宁副局长详细解释了维修金的使用方法，“房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，遵循谁受益谁负担的原则”。如果一栋楼上只有一户缴纳了房屋维修金，那么其余用户可以申请动用这笔基金修理公用设施（比如电梯）吗？显然，依据上述规定，按照谁受益谁负担的原则，业主应当共同承担维修费用。 如果有一户已交存了房屋专项维修资金，可以按照正常使用程序申请使用该资金，但是只按照其拥有房屋建筑面积的比例承担。

    访谈中有网友质疑，居住在低楼层的业主也需要缴纳电梯费、二次供水费吗？王咸宁副局长表示，电梯费方面，住宅起始层可免交电梯运行费，免收电梯费的楼层范围由业主大会与物业服务企业协商确定。二次供水方面，根据《青岛市二次供水管理办法》规定：城市二次供水是指单位或者个人使用储存、加压等设施，将城市公共供水或者自建设施供水经储存、加压后再供用户的形式，因此，二次供水收费主要根据供水方式确定，不分楼层。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水0.4元收取。

    车位费用业主大会商定 占用共有道路停车收费属违规

    小区内的停车位也是许多业主所关心的问题。停车位费用如何制定与收取？与物业费类似，业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业根据有关规定协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。

    文园花园业主反映小区将业主共有道路改建划线的地上车位，询问该如何维权。王咸宁副局长答复道，根据《山东省物业管理条例》和《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。经业主大会同意，占用共有道路停车的，应按业主大会的决定交纳公共场地使用费，费用由业主大会自行确定。“未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用住宅小区共有的道路或其他场地进行停车收费”，“如存在侵权或违规行为，小区业主可以根据物业管理相关法规规定，组织召开业主大会，经业主大会同意责令物业企业予以整改，或向价格主管部门举报”。

    业主大会怎么开？ 满足三条件之一即可成立

     从《青岛市物价局物业服务收费管理办法》中可以看出，无论是物业费的制定，还是停车位费用的收取，都离不开业主大会的商讨。那么，这一代表业主利益、调解处理物业管理纠纷的民间组织在何种条件下才可成立呢？根据《山东省物业管理条例》规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

    （一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

    （二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

    （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。（记者 王婷婷）