独家：青岛五大新兴片区新年房价摸底 改善盘拉高刚需板块房价平均水平

    新年新气象，新年去逛新城区。伴随着“大青岛”战略的实施，新兴片区如雨后春笋般涌现。尤其是从去年下半年至今，新市北、新黄岛、世园生态新区、红岛经济区……这些新名词儿接连“蹦”出来，既让在此买房的市民吃了一颗“定心丸”，也为尚未出手的购房者提供了更多选择。

    在蛇年的开头，记者对青岛五大新城区楼盘价格展开调查，结果显示虽然价格仍是新兴片区的“杀手锏”，但与半年前相比，不少楼盘已暗中提价。此外，原先的刚需板块正在逐渐“变脸”，主攻改善。

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        新城区“大哥大”市北CBD 降价促销偃旗息鼓

中央商务区实景

    平均价格区间：毛坯14000-15000元/㎡；精装17000-20000元/㎡

    最高：21000元/㎡

    最低：14000元/㎡

    市北CBD应该算是岛城新兴片区的“大哥大”了，这里从2003年起开始调研，经过10年的规划建设后，万达广场、新兴体育场、家乐福等配套设施相继崛起，居住氛围浓厚，住宅、写字楼等项目渐次崛起。

    2012是青岛楼市的“团购年”，市北中央商务区的新盘项目是主力参与者。良辰美景三期璟台、7080中心广场、华仁欧典商苑、锦绣华城四家新盘相继联合新闻网推出大力度团购优惠，但目前这些活动都已结束，市北CBD降价促销的呼声也不像半年前那么响亮。

    去年4月打出“直降百万”的豪宅项目中海紫御观邸早已恢复原价销售，7080中心广场毛坯房由半年前的13000元/㎡涨到14000元/㎡，锦绣华城每平米最高1500元的团购优惠已取消，现均价23000元/㎡，良辰美景三期璟台、诺德广场定价未变。

    值得注意的是，华仁欧典商苑价格出现下滑，半年前精装房售价19000元/㎡ 如今则为17000元/㎡，降了一成多。

    未来＂城市中心＂－－新都心 新盘半年涨600元/㎡

青岛新都心

    平均价格区间：10000-13000元/㎡

    最高：15800元/㎡

    最低：9460元/㎡

    去年12月老四方、市北合并后，新市北毫无疑问地成为岛城置业的热门区域。一时之间不少原四方区的楼盘更换广告，“新市北”广告词出现，很多楼盘酝酿调价。

     原属老四方的新都心是新市北重要组成片区之一，2012年5月，新都心核心商务区五大项目集中开工，未来或将成为青岛未来的城市中心。当下来看，新都心范围内开盘销售的新盘以万科城、国信紫云台、青建太阳岛、德馨筑家、海信淮安郡这几家为主力，其中低价楼盘涨幅较为明显，定价过万的楼盘价格变动不大。

    德馨筑家的横空出世曾经拉低了新都心片区的平均水平，开盘均价在8000-9000元/㎡左右，半年后，该楼盘均价已悄然涨至9460元/㎡，每平米涨了近600元，剩余房源不多。

    剩下的新盘几乎是清一色的“万元盘”。万科城精装房13000元/㎡，户型有82㎡、89㎡两种，但楼层位置不佳，今年将会推出一批楼层位置较好的房源。国信紫云台90-130㎡房源在售，均价13000元/㎡。海信淮安郡尾盘在售，只剩下40余套房源，均价12700元/㎡。青建太阳岛是去年下半年入市的新项目，loft均价15800元/㎡，与开盘初期单价悄然涨了800元。

    其实早在前两年新都心住宅项目集中上市之时，该片区房价就已飙到万元以上，如今这些已交付的二手房价格也在逐渐攀升，如万科金色城品在售时均价10000元/㎡，如今二手房能卖到11000-12000元/㎡；中海清江华府原先均价14000元/㎡，现在挂牌房源每平米涨了500-1000元不等。 

    2013年，新都心又将诞生一个全新的项目——和达中心城，项目包括10个楼座，功能为居住、办公和商业，目前正在有序施工。

    “最美”世园生态新区 改善盘拉高房价平均水平

世园会鲜花大道

    平均价格区间：8000-12000元/㎡

    最高：13000元/㎡

    最低：7000元/㎡

    随着2014青岛世园会会期的临近，世园会园区及周边的基础设施建设等进一步加快，去年8月，“世园生态都市新区”区域新概念问世，包括青银高速公路以东及上王埠、下王埠片区，面积约34平方公里，将被打造成为集安居、兴业、休闲、文化于一体的新型城区。

     与半年前相比，世园板块房价的平均水平被拉高至万元以上，万科生态城、绿城理想之城、青岛中海玫瑰庭院等楼盘都在去年下半年推出单价过万的房源，更加适合改善性购房者选择。

    万科生态城万元以下的中小户型房源全部售罄，现在仅剩170㎡大户型精装房源，定价12000元/㎡。稍远一点的绿城理想之城如今正在加推蓝岸格拉斯南区，均价11000元/平。青岛中海玫瑰庭院多层均价13000元/㎡，小高层均价12000元/㎡，最近推出最高5千抵17万的团购优惠。

     原先售价万元以上的米罗湾自开盘后销售情况一般，近日与青岛新闻网推出独家团购，最高可省18万元，优惠后的洋房起价仅为7字头。山河城、海右重华、东篱桃源等老牌刚需楼盘都有房源在售，价格在7000-8500元/㎡之间。其中山河城将在2013年推出二期项目，具体价格尚未确定。紧邻山河城的中南世纪锦城则为世园生态新区纯新盘，这是大鳄中南地产在青岛推出的第三个项目，规划建高层、洋房和别墅。

        踟蹰前行的新黄岛中央商务区 存量与潜力值齐飙升

西海岸繁华商业街    

    平均价格区间：8000-9000元/㎡

    最高：10000元/㎡

    最低：7000元/㎡

    新黄岛成立后，原胶南市并入市区，区域优势凸显。不少市民从规划利好中嗅到了西海岸蝶变的气息，纷纷前往新黄岛考察买房事宜，使得老胶南在去年底掀起了一股“疯狂成交”的浪潮。

    根据最新规划，隐珠街道和灵山卫街道将规划一处30平方公里的新城区，西海岸或将崛起青岛市的第二个主城区，这处新城区即为西海岸经济新区中央商务区。

    目前该片区住宅价格正处在低谷，大多项目未过万，但从长远来看房价上涨势在必行。世茂诺沙湾小高层售价9000-10000元/㎡，算是中央商务区范围内定价较高的项目了。月亮湾去年8月开盘定价7000元/㎡，现均价7200元/㎡，楼王7500元/㎡。

    虽然形势一片大好，但在3万多套存量房减缓了黄岛片区房价上涨的脚步。中央商务区周边就不乏小幅调低价格跑量的楼盘，如隆海东方华庭小高层毛坯均价8200元/㎡，与去年年初相比单价下降了400元/㎡。凭海临风二期高层均价7000元/㎡，此前公寓房源售价7500元/㎡。德惠凤凰都7700元/㎡，全款98折优惠，无变化。

    北部新城“拓疆”红岛经济区 房价处新兴片区最低谷

红岛经济区核心：高新区中央智力岛

    平均价格区间：6000-7000元/㎡

    最高：7500元/㎡

    最低：5100元/㎡

    红岛经济区是“北岸新城”的重要组成部分，随着红岛经济区的规划发展，不少企事业单位陆续迁入经济区，人口不断集聚，以红岛新区为核心的北部新城也成为房产的开发热土。目前，世茂、银盛泰、青特等岛城知名开发商均在北部新城开城拓地，未来的红岛新区将成为宜居新城。目前这里的在售楼盘不多，价格在6000-7000元/㎡之间，对刚需购房者来说，是抄底买房的好时机。

     世茂公园美地在该片区算是售价较高的项目了，高层均价7500元/㎡，现购房享受5千抵5万优惠。润兴新海湾小高层折后均价6000元/㎡左右，与半年前的5700元/㎡相比，上涨5%。东风馨苑高层户型面积90-140平，折后起价5300元/㎡，均价5700元/㎡。星雨华府小高层在售，户型主要是89-131㎡的二居室，起价5100元/㎡。

　　　（记者　王婷婷）