买房必看 独家盘点2013青岛楼市最具潜力的“价值洼地”

    受到“新国五条”政策影响，3月的青岛楼市新房成交量一步步走高，房价也随之水涨船高，青岛热点区域更是好房难求，价格一路飙升。放眼青岛，还有没有房价稍低但有较大升值空间的地段呢？

    其实，早在2009年，便有业内专家提出“价值洼地”这一观点，“价值洼地”是指未来几年内极具发展前景的区域，这些地方或将有大型商业配套设施开建、或有即将开通的地铁，总而言之一句话，这些区域的房产都将具备较大的升值潜力。2013年3月，在这个楼市混战的月份，新闻网记者带你拨开重重迷雾，细分析一下哪些区域是青岛楼市目前的“价值洼地”。

市南区价值洼地——老团岛后海片区

市南价值洼地——金茂湾

    一提到市南区，一定会想到鳞次栉比的高楼和前海一线的无敌海景，这不仅奠定了市南区的“高格调”，更是为整个岛城镶了一层“金边”。在这个寸土寸金的区域，3万/㎡、5万/㎡的楼盘比比皆是，鲁商中心、华润中心、海信天玺等高端住宅遍地开花，市南区早已成为青岛的标志，属于青岛的最前沿地带。

    而对于购房者来说，市南区土地金贵，房价自然是水涨船高，远远超出普通购房者的承受范围，只能算作让大多数购房者“眼馋”的置业区域。可仔细分析来看，在市南高房价的背后，也存在着一个“比较低调”的区域——老团岛片区。位于市南区栈桥以西的金茂湾，起价14700元/㎡，均价在18000元/左右，在这个区域，房价同前海一线相差一大截，属于购房者稍一努力便“够得着”的价格。

    同时，后海静谧的表象下，数个改造项目和规划“暗流涌动”，片区周边改造项目众多， 小港片区将建设蓝色经济区，青岛港迁往董家港口后，原址将发展成为邮轮母港和相关配套服务；再向北即为市北区重点打造的滨海新区，涵盖老四方与欢乐滨海城，最北端则是定位为交通商务区的老沧口，整个后海一线发展指日可待，后海从没落即将走向复兴。由此看来，老团岛片区已经拥有了合理房价、悠久的老青岛历史记忆和近在眼前的未来发展规划，这里当之无愧可以称之为市南区的价值洼地。

老市北价值洼地——浮山后片区

老市北价值洼地——山海家园

    与动辄近2万/㎡的市北CBD相比，浮山后片区的楼盘价格则显得非常“亲民”。从当初普遍不被看好的“后山”，经过人口居住密度的急速加大，如今成为少有的黄金地块。四季景园、青建依山半岛、新侨花园和浮山后社区等早已形成片状布局。二手房价格也升值到1万元/㎡以上，更有山海家园新建小区9700元/㎡起价，打破万元房价格。

    同时，浮山新区道路交通改善和大型商业进驻都增加了这一区域的升值空间。劲松系列路的打通工程改造、地铁M2、M3号线的规划施工、合肥路永旺佳世客商业综合体项目紧张施工、双峰商业广场通过第一次环评公示、鹏利南华商业中心即将成型、还有位于辽阳西路南、劲松七路西的鲁商辽阳西路商务中心项目……受到人口密度加大的影响，浮山后片区整体发展提速，迈入“加速度”时代。这一区域已然成为老市北的价值洼地，与其他区域价值洼地稍显不同的是，该区域的宜居氛围早已凸显。

老四方价值洼地——大小水清沟片区

老四方价值洼地——海情御园

    从老四方的城区来看，依托于90年代大规模的旧城改造，小村庄商圈成为四方区的商业核心区域，利群四方购物广场、乐购超市的先后进驻，区政府也落户于此，让小村庄成为四方区真正意义上的中心。周边楼盘均价在1.2万/㎡左右，坐拥嘉定山、北岭山的正商红枫谷，价位高达1.5万/㎡。新崛起的新都心片区，受到政策利好、地铁交通的影响，近年成为炙手可热的新兴片区，海信淮安郡、万科城等楼盘价格也高达1.3万/㎡左右。

    而地处重庆南路中部的大小水清沟片区，目前则处于老四方的房价最低谷。位于开平路的海情御园，均价在9800元/㎡，金华路上的鸿海佳园，均价9700元/㎡，这与老四方其他区域相比，楼盘价格差了3000-5000元/㎡以上。

    楼盘价格相差如此之大，但性价比却很高。2011年小水清沟改造项目规划出台，将建设14栋高层并布局幼儿园、居民健身场地、公车站、农贸市场等社会配套；同时，区域紧邻正在建设中的重庆中路，沿重庆南路在区域附近分别设置洛阳路和长沙路两座立交桥，整个重庆路快速路改造预计2014年竣工，届时作为岛城三横四纵的重要一“纵”，重庆路将串联李沧、老四方、老市北，对大小水清沟片区来说无疑是重大的交通利好。可以说，大小水清沟片区这一目前的“价值洼地”完全属于一个极具发展潜力的区域。

李沧区价值洼地——沧口片区

李沧区价值洼地——远东海岸华府

    说起李沧的发展，不得不提东李片区。近年来，东李片区凭借世园会召开的契机，迎来了天翻地覆的变化，曾经黄土遍地的金水路如今成为东李著名的“景观大道”，以世园会为中心的周边十余条道路拓宽工程正在进行，逐渐让东李片区进入岛城市民的视野，众多地产大鳄进驻，让东李片区一跃成为岛城新兴宜居片区——生态居住区，东李片区的“身价”可谓一路看涨，售价过万楼盘比比皆是。这里，简直成为了李沧区发展的代名词。

    而与之相对应的李沧西部沧口片区则显得尤为“落魄”，成片的旧村、危旧房坐落在这个被人遗忘的“旧城”，环境、配套与10年前相差不大，成为李沧区名副其实的价值洼地。近日，青岛新闻网记者曾经走访调查，沧口片区房价同李沧区目前炙手可热的东李世园会片区房价相比，相差1000-2000元/㎡不等。位于沧口的新楼盘远东海岸华府，在售房源为13#楼王，均价8300元/㎡；同海岸华府距离不远的海怡新城，计划于2014年5月交付，虽未定价，但应于周边楼盘相差不大。

    之所以称沧口为李沧区的价值洼地，除了因为目前房价处于区域最低之外，更由于它本身具备一定的升值空间。根据最新的规划显示，沧口正处于铁路青岛北客站的中心位置，以这一正在建设中的大型交通运输枢纽为中心，将集中发展商业、住宅、休闲和娱乐产业，打造商务物流和总部经济。同时，地铁1、3、8号线将与北客站垂直交会，便利岛城南北的往来。凭借未来交通的强劲优势，必将带动其他商业配套的逐步完善，沧口片区的发展指日可待，片区房产升值潜力无限。

西海岸价值洼地——石雀滩、唐岛湾片区

西海岸价值洼地——唐岛海岸

    一湾海水曾经分割了东西海岸的距离。曾经的岛城市民一度对西海岸楼盘认可度并不高。随着青岛港西移、跨海大桥的建成投入使用、胶州湾隧道的开通及通行费的降价、西海岸经济新区规划出炉以及去年新的区划调整，开发区和胶南合并成立新的黄岛区……一个个利好政策成为了西海岸发展的一个又一个关键性节点，西海岸发展加足马力，成功扬帆起航。

    在主城区南部海岸线被高楼大厦围困之时，新黄岛沿海一线被保护起来，金沙滩、银沙滩成为丝毫不亚于一浴、栈桥、石老人的新海滨景点，充分带动了西海岸楼市的繁荣。一批又一批的海景房建了起来，房价早已过万，但仍有大批置业者只为海景，扎根西海岸。同隧道口和长江路、香江路商圈楼盘相比，石雀滩片区七栋洋房、唐岛湾片区7900元/㎡起价的唐岛海岸便成为了西海岸拥有价值但房价低廉的置业区域。这里有180度全海景，有着不输于市南区前海一线的风光景致，但这里的海景房售价仅为市南区海景豪宅的一个零头儿，不得不让许多来此看房的购房者心动不已。（记者 许乃丹）

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