楼市新政引导刚需升级 "怕中枪"首次买房就想"一步到位" 楼市大户型俏销

    新“国五条”细则落地青岛已经有近一个半月的时间，面对被提高的二套房贷以及可能执行的“20%个税”，“减少购房支出”和“满足日后住房需求”成为两个置业者必须考虑的问题，“一步到位”的置业心理开始从高端市场逐渐蔓延至刚需置业群体。

    与此同时，不少原本计划购买二手房的刚需置业者也在新政的“震慑”下跳转到新房市场，这就直接导致了当下青岛楼市入市的刚需楼盘数量和产品结构“悄然”发生了变化，“国五条”在限制房价的同时，正推动着岛城刚需楼盘市场完成新的“蜕变”……

规避“二套房”风险 计划买小户型者被迫选大房

    25岁的小夏毕业后进入了岛城一家公办中学任职，虽然工作稳定收入不错，但没拥有一套属于自己的房子这小夏总感觉在这个城市生活没有“归属感”。对于自己的首套房，小夏并没有过多的幻想，为了简单快捷，父母赞助了50万元“购房款”，她打算一次性付款购买单位附近的一套一居室新房来自住，关于其他方面她并没有做太多考虑。

    “动了买房的心思，从3月‘国五条’出炉到4月在青岛颁布细则我就一直密切关注，发现这次的楼市新规中对市民购买首套房还是相对宽松的，而对于二套房置业似乎控制的相当严厉，无论是个税还是银行房贷，都给再次置业设立了较高的门槛。”小夏告诉记者，出于这些方面的考虑，她改变了原来的打算。“原本只想买套小户型，可在目前形势下如果我真的只买一套小户型住房，日后结婚需要再换大房时，我就属于二套房置业者了，不仅很难贷款、首付比例很高，而且还可能会面临更高昂的税费和其他限制政策。”

    “比起未来面临的再置业风险，我情愿当房奴”，小夏和父母商议后，决定将之前一次性付款购买一居的置业计划改为贷款购买110㎡以上的三居室，而父母给的50万“购房款”也变成了买房的首付款。小夏告诉记者，虽然还款压力会让她的生活变得“拮据”，但鉴于首次置业能受到不少政策上的支持，她要争取“一步到位”。

新政剑指“二手房” 刚需置业者集体跳转新房市场

二手房置业者跳转新房市场

    准备置办婚房的王先生和妻子原本看好了浮山后一套70㎡的一套二手小两居，房东表示最低总价91万元，由于这套房子房产证不足5年，也并非卖家唯一住房，所以执行的税率相对较高，并且他们还被告知买卖产生的所有税费都由买方——他们小两口承担，王先生于是大致一算，不加中介费，全部税费加起来大约是7万多元，如果加上成交总额2%的中介费，那么这套房子额外支出要接近10万，总支出超出100万。

    “全家人好不容易凑钱给我们买婚房，没想到要价90万的二手房需要100万才能买下来，这是之前完全没有想到的”，王先生坦言，由于购买二手房的支出远大于他们预期价位，购房的事宜被搁浅了，两人只好在租的房子里完婚。5月开始，王先生每周都去各大新盘售楼处看房，他感觉购买新房或许还能更“便宜”。

    据记者了解王先生的情况并不是个例，青岛版“国五条”落地后，二手房市场所受波及远远大于新房市场，不少原计划购买二手房的置业者为规避可能执行的“20%个税”，集体跳转新房市场。上月二手房成交量较新政落地前出现明显下降，不少小中介由于没有生意只能关门歇业，而大型房屋中介也将工作重心转移至租房及商业地产买卖等业务上。

房企看好5月发力推盘 刚需“一步到位房”销量增加

    房企5月发力齐推盘

    根据青岛新闻网房产频道统计，共计有36个新盘项目决战“红五月”，其中有21个是未曾谋面的新项目，与前几月相比推盘数量大增。市北区尚乐城与常青藤是主城区较为稀缺的住宅新项目，其中常青藤小高层预计均价在9000-10000元/㎡之间，户型种类多样，能同时满足刚需、改善置业者需求，位于世园会周边的山河城二期、山景小城将问世，李沧商圈附近的中央公园也将开盘。

    作为刚需盘聚集地，李沧一直是岛城首次置业者首选的购房区域，过去该区域内90㎡以下的房源十分畅销，楼盘开盘即遭哄抢，而大于100㎡的改善型房源，却在一轮“抢购潮”后安然无恙，楼盘推新计划中也鲜见大户型房源。“国五条”细则落地1个月后，李沧也逐步向改善型房源片区过渡，“大面积房”开始入市，房价也略微上涨，中南世纪城二期推出50-140㎡房源，均价7000-8000元/㎡，与去年同期相比上涨近一成；时代城近期加推大户型房源，面积94-160㎡不等，房价与开盘之初的超低价相比每平米上涨1000元左右。4月末，李沧万达广场悦公馆组团推出2号楼水景楼王，共100多套，户型分140㎡和170㎡两种，开盘即销售70余套，而悦公馆组团大户型产品一共200余套，去化速度惊人。

    李沧重庆路周边某楼盘的工作人员告诉记者，过去大户型房源的销路一直是他们非常头疼的问题，刚需置业者明确不考虑，而改善型置业者选房则十分挑剔，稍有不合适就放弃购买。“从上个月开始，我们的大户型房源销售行情明显好转，一个月卖了十几套了，不少购买者都是首套置业者，他们预计未来购买二套房可能会有很多限制，于是干脆‘咬咬牙’买个大户型。”

    统计数据显示，今年一季度110㎡以上改善型产品占李沧商品住宅总成交套数的26.9%，比去年同期上升了10个百分点。从今年前四月的成交数据来看，李沧商品住宅110平方米以上的改善型产品成交1200余套，占比接近30%，而去年同期成交仅370余套，占比为17%。综合上述数据来看，受楼市新政落地前后的“双重”作用影响，“大户型”销量明显增加。 

    【记者手记】

    “国五条”细则落地，二套房购房“门槛”被再次加固，“再置业”的成本越来越高……在严厉的楼市背景下，刚需置业者早已不是一味的追求“低价位”和“小户型”，如今他们无论对地段还是产品自身都越来越挑剔；而这股楼市新政引发的新型购买需求，对于开发商而言也是全新的挑战，从市场表现来看，万科、保利、中海等品牌房企在继续加大刚需产品供应的同时，都开始着手研究调整产品类型，“刚需盘”也告别了过去全部单一小户型的房源结构。

    经历了近年来多次调控后，如今岛城置业者对于楼市政策出台的态度已更加客观，新政落地后的表现也越发理性。青岛在度过了“国五条”细则出台后短暂的“恐慌期”后，如今的新房市场正在政策引导下朝着“健康多元”的方向升级发展。（记者 于灏源）

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