岛城商住房现状:肉好吃骨头难啃 "住得"不舒服"商得"没面子

    不限购、宜商宜住、拎包即住、高回报率……这些溢美之词大多充斥在各大媒体地产广告版面，全部被冠予岛城商住楼盘的。自2011年“限购令”落地青岛后，岛城楼市短时间内受政策影响，新房成交量大跌，不少计划买房人成了“无房可买”的人。然而，有人欢喜有人愁，相对于新房、二手房住宅市场的惨淡，不受限购影响的商住项目却逐渐热销。

    如今，许多商住项目也开始交付使用，商水商电、物业费高、使用年限短等“硬伤”开始浮现了出来，成为此类产品的住户的困扰。那么，在商住房中您的生活方便吗？它的使用成本比普通住宅究竟高多少？近日，新闻网记者采访到一些商住楼的业主，了解他们住在所谓“宜商宜居”家中真实的生活感受……

商住楼生活：住的“不舒服” 公司“没面子”

    “偶像剧里很多白领都住这种公寓，我也赶了回时髦。”赵梦阳是市北一家“洋快餐”的店长，青漂四年后，在父母的“帮助下”终于在市北CBD区域置办下自己的“小窝”。小赵回顾当初买房计划，由于工作很忙，根本无暇顾及装修，父母都在外地也无法照顾，在自己的强烈要求下便打算买个能拎包即住的，正值某楼盘搞活动——精装修公寓，加送部分家具，还免费赠送近10平米面积。“后来我仔细算了算，就算加上免费赠给的面积，这套商住房售价也明显高于市北的普通住宅。”

    小赵高高兴兴地入住了新家，过起了“白领公寓”的生活，可好景不长，不到一年，舒适的白领生活就“打了折”。“最近我每天都能看到一群群西装革履的青年从电梯里进进出出，一打听才知道邻居们是房子租给公司办公用，好像只有我还住在这里。”小赵回家时，经常赶上“西装革履们”下班出门，他恍然间觉得自己又要去上班，明明是“家”却根本感觉不到应有的温馨，“看见其他同事们舒舒服服地住在绿化完善的居民区，我开始后悔当初购房的‘冲动’。”

商住楼内实景图

    另外，在商住楼内居住“隐私”几乎成为很难得到的“奢侈品”。“这里物业服务确实不错，楼体、室内装修也很精致。一楼厅堂之上是直通顶层的天井，很气派、看似有很好的采光空间。但天井边每一层都是开放式的玻璃围挡，并没有封闭。内心感觉很不安全，似乎一直处在别人的窥探中，令我很不放心。”现居市南一处商住楼内的牛先生因为自己当初对此项目的定位误判感到懊恼。记者在天井周围的通道查看后感觉到几乎每一层的人都能对视，毫无隐私可言。

    据了解，市面上商住房的居住密度大、舒适度较低，一般10多户一层，坊间称其为“立体大杂院”。楼体内来往人员繁多，背景繁杂，电梯使用频率过高，坐电梯拥挤、等候时间长，不少长期居住的业主对此心存不满。

    然而在商住项目中办公的小公司同样是有“苦”口难开。与小赵在同一楼层的一家小型广告创意公司负责人高女士表示，由于公司刚起步，为了节省资金，选择租用商住楼办公。虽然与正规办公楼比资金可以节省不少，但办公效果却不尽人意。“我的‘邻居们’经常提着菜篮子买菜、出门溜狗、穿着睡衣拖鞋在楼内走来走去，给上门洽谈业务员的客户留下不好的印象，不少人怀疑我们是没实力的‘皮包公司’，处境很尴尬。”

商住楼不“实惠”：售价高40年产权却不能落户

水、电、物业费全都高得离谱

商住楼居住成本高

    记者在市南区几处商住楼项目采访了解到，这些房源类别均属于公寓，只有40年产权，是商业地产。虽说产权时间不是问题，但这类40年产权项目最大的“缺陷”影响就是不能进行落户，而且还是商业用电、商业用水，电费、水费均高于民用电，大约要贵一半。

    记者在网上搜索了解到，不少商住类二手房房源都在出售，市南商住房大都在2.5万元/平米以上，市北区此类房源也超过了1.8万元/平米，一位有着多年商住楼投资经验的“炒房客”告诉记者，近几年岛城商住楼涨价幅度较高，别看售价远高于一般民居，高开销却并不能落户。“有些有经验的投资人会谨慎一些，有的新手却并怎么了解这类商住房，买了以后还想落户什么的，其实行不通。”

    据记者了解，早在2年前南京等城市就“叫停”在住宅用地中建设酒店式公寓。南京市规定，从2011年1月1日起 ，南京市出让的居住用地中，不再安排“酒店式公寓”。只有商业办公用地可适当配建“酒店式公寓”，且原则上在旧区不得超过20% ，在新区不得超过35% 。另外该规定还明确表示，任何建设项目未经批准不得在总平面图和单体图中擅自加注为“公寓”或“酒店式公寓”。

专家：商住房源交易成本高 难租赁崂山区空置率最高

    目前，虽然岛城各大中介公司都在做商住楼的买卖，但却并非主要业务，而且交易流通环节相对复杂，不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先，商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短，业主往往使用一些年后出手，买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘；是不是补交的土地出让金？还是此类项目用地到期后房子是否会被收回？都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾，因此，商住二手房在青岛房地产市场上一直“不温不火”。

    太平洋房屋山东总部的市场部经理郝银广表示，目前岛城商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后，营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。

    “商住房作为一项房地产投资产品，其回报率也是一个重要问题。例如崂山区商住项目目前空置率是青岛各区中最高的，如果的商住房租不出去，那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担”，郝银广介绍称，目前岛城商住项目物业费大都在2元/平方米以上，甚至部分项目物业费在6元/平方米以上，水电均为商业类别，如果长期闲置在手中，“养护费”较高。而如果购买到了合适的商住房，其回报率也是非常诱人的。

    郝银广建议，商住类型房源适合有一定投资经验的置业者购买，首次置业或者没有投资经验的买房人应谨慎购买。投资商住房需要综合考虑各项因素，如计划用来出租居住使用，可优先考虑地段，选择临海或景区等人流量较大的区域，方便出租；如考虑作为办公房使用，则需提前考察房源所在区域商业氛围、周边办公环境以及交通便捷性等问题。从房源面积来看，目前岛城80平米以下商住房无论是出售还是出租都相对轻松，大于120平米房源则难觅“销路”，置业者可根据自身经济情况谨慎购买，切莫因一时冲动造成“激情置业”。（记者 于灏源）