盘点青岛市民最关注的二手房:市南学区房价格翻番 政策房很受青睐

市区二手房小区一览

    2013上半年在青岛二手房市场上留下了浓墨重彩的一笔，这6个月共卖出21064套二手房，比去年全年12个月成交总量还多。如今7月也已经落幕，又给青岛市二手房“下半年”开了个好头儿，上月二手房达成交易2655套，环比上涨14.5%，同比上涨25.2%……（点击查看详情>>）

    在这不寻常的半年多时间里，岛城二手房置业者最关注的区域在哪？热门二手房楼盘的价格有无较大变动？

    经过数据分析和市场调查，记者发现，新建楼盘较少的市南、市北老城区成为二手房的“天下”，放眼全城，无名的老小区以及安置房小区凭借着价格优势和生活配套，完胜不少崭新的楼房。

    【二手房热搜区域】

市南学区房最受关注 周边二手房价格四年涨1倍多

    虽然市南新建楼盘较少，但成片的老房使其成为二手房置业者的“最爱”。根据统计，上半年青岛二手房热搜区域中，市南西部占据三成多的比例，其中老市南学区房当选最热门，占比20%，目前江苏路小学片内的学区房是青岛市二手房最贵的区域，25㎡房子曾挂出110万元的价格。另据山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广回忆，09年湛山实验小学周边二手房售价11000元/㎡，今年已经涨到了24000元/㎡，4年时间涨幅超一倍，“学区房的换手率极高，因为好学区需求量大，但房子品质不高，所以等孩子毕业后家长就急切地转卖房子，房价逐渐被推高”。

    市北浮山后是网友热衷搜索的第二大区域，占了12%的比例。经过10年的规划建设，浮山后已从昔日的旧村庄蜕变成为岛城宜居板块，早先建成的浮山后小区房龄较老，但性价比高，定价多在13000元/㎡左右。鲁信长春、湖光山色、竹韵山色、金光丽园等新建住宅近两年纷纷交付使用，大大增加了浮山后的二手房源量，这些崭新房源单价多在16000-18000元/㎡。

    老四方海云庵是青岛二手房市场中“最靠北”的热搜区域。海云庵商圈是四方区目前居住小区集中区域，既有上世纪80年代的职工宿舍，也有90年代的永乐小区，还有2000年以后的杭州花园、兴隆家园、上四方小区等，因为便利的交通、成熟的生活配套一直是青岛二手房市场上最活跃的区域之一，二手房价格徘徊在万元线上下，少数精品小区二手房源价格早已超过万元线。

【二手房热搜楼盘】

沿海一线二手房差价7000元/㎡ 政策房楼盘价低受青睐

二手房小区内景

    从热搜楼盘榜单看，由于最受关注的市南西部多是无名的二手房小区，所以热搜楼盘多集中于市南东部。2004年建成的新贵都成为上半年全市最受关注的二手房楼盘，这一地处市南东部商圈的老盘因地理位置优越，在二手房市场上十分吃香，均价已超过20000元/㎡。而与新贵都相隔不远的沿海一线楼盘金都花园售价仅为13000元/㎡。同为地处黄金地段的二手房，单价相差7000多，山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广解释，造成这一怪象的主要原因是金都花园建于上世纪90年代，配套设施老化，户型差，业主分为两类，一是小企业办公，一是买下用作群租房，在此自住的人并不多。

    在此次市场调查中记者还发现，在二手房市场当中，政策房的受关注程度丝毫不亚于商品房，一些房产证尚未办妥的安置房，价格低于市场平均水平，反而更加炙手可热。如在榜单上名列第二的福临万家，就是2010年入市的经适房楼盘，两期房源都已交付使用，这里的房产中介多分布在小区内部的犄角旮旯处，只有一处较大的租售中心，置业顾问表示目前福临万家的二手房价格在7000-8000元/㎡左右，“80㎡套二房总价65万，但房产证还没办下来，只能房东和买家进行全款交易”。崂山区的麦岛家园情况如出一辙，安置房售价17000元/㎡，商品房部分（麦岛金岸）高达27000元/㎡，“但是因为没有房产证，实际购买安置房的购房者比较少”。此外，位于香港中路上的香港花园也是前几年建成的安置房小区。

【租房热搜区域】

租赁市场偏重市南市北 租金5年涨八成多

    从市民上网搜索情况来看，青岛的租赁市场，按租房需求可大体分为三类：

    第一种是工作需要，在单位附近租房，浮山后、市北CBD以及香港路沿线地处主城区东部新城区，占比25%。近十年来成片的写字楼群在此崛起，早已成为岛城各大中小型企业的聚集地，在写字楼辐射范围内的住宅租赁市场也日益红火，比如香港中路周边的辛家庄小区、香港花园、天山小区，以及浮山后的几大小区。据调查，目前浮山后一套一室一厅的房子年租金可达20000元，5年涨了八成多，很多年轻人只能在周边寻找合租房。

    第二类是学区周边租房，主要集中在市南西部老城区，分布着诸多重点中小学，房租也更加便宜，因此不少租客也选择在此定居。

    第三类是旅游季日租房，市南沿海一线分布着不少日租房，市北CBD的万达39克拉也有不少此类房源。在山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广看来，相当一部分海景房进入了短租房这一新兴市场，“很多房屋空置大半年，只为等旅游旺季来临，短租3个月，比长租一年更加划算”。

【租房热搜楼盘】

毕业季大学生就近租房 旅游季到来日租房兴起

    在租房热搜楼盘排行榜上，市南、市北的项目占了8个。其中位于浮山后的鲁信长春花园被搜索次数最多，这里环境好品质高，租金并不便宜，两室两厅房源月租金在2800-4000元不等。新贵都、福临万家、香港花园这些老小区也成为租房焦点。崂山区的麦岛家园多为青岛大学、海洋大学毕业学生租住。金都花园近10年来租金变化不大，10年前年租金34000元，现如今成为群租房聚集地，年租金36000元，几乎没涨。

    值得注意的是，位列第十名的万达39克拉主打日租房，在此经营日租房生意的李先生手中有10余套套一房源，每到旅游旺季几乎没有空房，“现在的日租金在300-400元左右，已是全年最高价了，但今年的行情却赶不上去年”。李先生这样告诉记者

    【记者手记】

    在采访的过程中，不少知名中介也先后和记者表示，其实这一统计数据与二手房成交量没有直接关系。因为“根据上半年数据表明，老四方是全市二手房最畅销区域，这里性价比更高，交通便利，生活配套完善，市北浮山后也是成交量较高的一个片区”。但之所以还是会出现市南二手房关注度偏高的现象，在业内人士看来，这主要是因为这里是青岛的中心城区，是青岛市民最关注的区域，另外岛城的各大品牌中介都汇聚于此，房源上市量大，也一定程度上推高了市南区二手房的热度。（记者 王婷婷）

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