市工商局全解答:买房租房你可能会遭遇的那些霸王条款

青岛市工商局合同处处长孙璟（左一）

    新闻网讯  8月6日下午，青岛市工商局合同处处长孙璟做客“在线问政”栏目，围绕“‘霸王条款’请你来曝光”这个主题与广大网友进行在线交流。在本次网谈中，孙璟热情答复了关于房地产行业以及租房市场中的霸王条款，就“如何避免房屋中介设置的陷阱”、“租房合同上的‘不合理'条款”、“怎样核算房屋面积误差”等热点问题进行了解答。

二手房协议存风险 建议使用工商局制定的合同范本

    在网谈一开始，有网友反映与中介签订了一份购买房屋意向书并支付意向金1万元人民币，但是不想购买并要求中介退换意向金一万元，中介却断然拒绝。孙璟回答说，如果支付的1万元“意向金”不属于“定金”，网友的权益是可以得到法律保护的，事情可以依法解决，并建议网友就近向工商所或工商分局进行举报，依法维权。

    “是否有好的方法避免掉进房屋中介设置‘陷阱’（所谓的定金）？”孙璟告诉大家，消费者作为购房人，首先要有自我保护的意识，在签订房屋中介合同前需要对所选房屋和合同条款有全面的了解，签订合同一定要细心、慎重。另外，青岛市工商局已经制定发布了《青岛市商品房买卖合同》、《青岛市房屋租赁合同》等示范文本，该类合同文本都能够较好地保护消费者的权益，建议大家在签订合同时使用工商部门的示范文本，可以省去很多不必要的麻烦。

新房面积误差在3%内 按合同约定价格核算

    访谈中有业主反应，交房时突然被告知：“房子面积超了一大截，要补1.6万元钱。”预测面积和实测面积有“小出入”属于正常现象，但是1.6万元的“巨额误差”让人难以接受。孙璟回答说，当房屋面积有误差时，首先要看合同双方有无约定，有明确约定的，按约定解决；如果合同双方无约定，可以参考最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中误差比3%的规定，即：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

    买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

物业公司乱收费 实属“霸王条款” 

    有网友反映，单位集资建房所签购房合同写着：对施工方违约造成延期交房的违约责任只有双方可解除合同，而对不愿解除合同的购房者，施工方没有写赔偿或补偿义务。孙璟答复，按照《合同法》的有关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当一方违约时，可以约定解除合同，因为一方违约给对方造成损失的，还需要承担相应的法律责任。

    “购房合同写着小区物业自行收费且费用每年都涨，业主们不愿在合同上签字，但不签不交房！交房后还有更多霸王条款‘等着’我们，为了拿房产证大家不得不被“霸”，真是有苦说不出！”孙璟回答说，网友反映的这种情况确实存在，之前市工商部门已经调查过一些物业公司，对“霸王条款”违法行为进行了依法查处，她还建议有此类困扰的网友及时拨打就近工商部门的电话进行投诉，维护自身的合法权益。

租房合约在原合同上续签同样“有效”

    一位网友反映租房到期后续租了一年，仅在原合同上增加“续签一年”四个字，但今年下半年有事不想租了，房东不退前面交的4000元押金。合同中有条说:租期内提前退租的经甲方同意不得退还履约保证金这条合理吗？孙璟解答道，按照《合同法》的规定属于延期变更，只要双方当事人协商一致，法律是允许的，也就是说租房合同续签一年是生效的；对于后面提到的“租期内提前退租的经甲方同意不得退还履约保证金”，因表述不明确，无法现场答复。建议其拔打市工商局合同处的电话：85730602进行投诉，依法维权。同时提醒大家：租房时一定要签订租房合同，并注意保存，以免遇到纠纷时自身合法权益受到损害

   【热点问题】

    网友：签租房合约时，合同上要求不准带男性朋友回租住处，这算不算霸王条款？

    孙璟：按照法律规定构不成“霸王条款”。所谓“霸王条款”，是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，严重侵害了消费者利益，建议您和房东进行协商解决。