青岛商业地产调查报告:餐饮旺零售冷 综合体最流行 地下商业"百废待兴"

 【类型】地下商业 定位模糊都不太“景气”

    商业代表：太古百货 龙山地下商城

龙山地下商城实拍图

    “龙山地下商城”坐落于风光秀丽的信号山脚下，是青岛最早一批地下商城，自1985年9月20日开业以来，历经了28个春秋。龙山商业街由战时的防空洞改建而来，开创了人防工程再利用的先河，主营服装、鞋帽、皮革制品等多种商品，定位大众化，商品售价低廉。在商业配套欠缺的上世纪80年代，龙山地下商城曾是青岛最潮流、最时髦的特色服装城，然而随着前海一线新兴商业综合体的拔地而起，时尚漂亮、做工精良的品牌服饰大量涌入市场，曾经辉煌一时的龙山地下商场逐渐没落了。

    记者刚走进龙山地下商业街，一股发霉的味道立刻涌入鼻腔，仅有三两个市民闲逛，长长的商业街显得空荡荡。空置待租的商铺随处可见，每个店面都不足10㎡，玻璃墙上面甚至有斑斑污迹。由于来往的顾客比较少，小店老板大多在玩手机、上网看电视剧打发时间，极少有热情的店主主动招揽过客，清仓处理的服装随意挂在店门口。为了招揽顾客，龙山地下商城设置了许多纳凉休息的座位，然而市民们并不“买账”，来往的人员仍然寥寥无几。

太古百货、金街实拍图

    虽然老牌地下商业已现颓势，但随着地铁的建设，青岛又掀起了新一股“地下商业热潮”，香港中路的太古、金街购物广场逐渐成为新兴地下商业的“中坚力量”。太古购物中心位于香港中路到漳州一路路段，占据着市南商圈的“旺角”，整条商业街全长400多米，共有地下二层、400余间商铺，面积从10-40㎡不等，是一处集购物、餐饮、娱乐、 休闲等为一体的大型地下商业步行街。

    太古购物中心毗邻香港中路是岛城繁华主干道，来来往往的人群络绎不绝，然而真正能走进商城人群却不足客流量的1/4，“过客多、顾客少”。门口摆满了内衣、内裤、袜子等杂货，越往里面走，生意越“惨淡”，不少店铺空无一人，贴有“清仓处理、店铺转让”等字样的小店随处可见。“我家在附近，但很少来逛，这里很多店都倒闭了，东西没特色、价格不低，还不如逛淘宝呢”，市民张女士失望地对记者说。虽然时值晌午，在餐饮区就餐的人也不多，为顾客们准备的休息区内，仅有几个市民在“闭目养神”。

    无论是红极一时的“老牌”，还是被寄予希望的“新秀”，青岛地下商场一直都不温不火，甚至可以说是“惨淡经营”。究其根本原因，就是业态问题——没有特色，“你有、我有、全都有”的商品注定要被遗忘在历史的长河中，值得欣慰的是，近年来地下商业相继有好消息传来：龙山地下商城将重新定位，或重塑当年辉煌；地景大道正在进行二次招商，力争年底恢复运营；金街广场等问题项目正进行整改；神话洞将对外招商重新开发……不少地下商业项目都在找准时机，重整旗鼓。

【类型】餐饮旺 商业冷

    代表商业：心海广场 极地海洋世界 中联创意广场

心海广场实拍图

    在青岛的前海一线，心海广场可谓是最著名休闲广场，它地处于第29届北京奥运会帆船赛举办地核心区域，位置优越，环境优美。心海广场于2010年4月28日正式营业，整个业态以提供餐饮、休闲、娱乐、服务为主。经过几年演变发展，其中餐饮类“最火”已经成为整个广场的支柱业态，而其他零售类店铺显得较为“荒凉”。

    记者走访中注意到，广场总共分地上三层，但是只有两层在用，通向三层的电梯已经被封锁，挂上了停留“内部调整、电梯暂不开放”的牌子。记者向相关工作人员了解到，自开业以来只有两层在用，由于种种原因，第三层一直没有对外招商。

    目前，一层有许多待租的空铺，还有已倒闭却没能转租的服装店。除了家居饰品、玉器首饰等为数不多的零售类店铺外，剩下的哈根达斯、星巴克、大渔铁板烧等餐饮业比较火爆。二层更是进驻了俏江南旗舰店、海底捞火锅、渔寿司、一海鲜等主力餐饮，尤其火爆，以及零星几家美容美发机构。虽然还没有到午饭时刻，各家餐饮店已经早早开门纳客，店门口挂出招牌菜的宣传牌，“饭口儿”的火爆程度，可想而知。

极地海洋世界、中联创意广场实拍图

    青岛极地海洋世界位于崂山区东海东路60号，总投资额为2亿美元，于2006年7月竣工。除了涵盖极地海洋动物展示和表演馆、海洋博览与科普展示馆外，极地海洋世界还配建有超大型的休闲商业区，早期的商业类型涵盖吃、购、娱多种形态。

    作为青岛沿海一线为数不多的海景商业综合体项目，极地海洋世界周边的商业近期却呈现出餐饮店铺“一边倒”的状态。记者走访极地海洋世界周边商铺发现，昔日的纪念品店铺已全然不见，仅余几家高端餐厅仍在营业，正值午餐时间，可餐厅内却似乎有些冷清。正值青岛旅游旺季，熙熙攘攘旅游的人群与商业区域冷清的氛围形成了鲜明对比。“一般来这就是吃饭，这块的几家餐厅确实比较高端，但零售业等就没什么氛围，加之交通也并不方便，我们吃完饭就另寻地方购物。”

    此外还有中联创意广场，中联创意广场位于南京路122号，是由中联建业集团投资3亿打造的集餐饮、娱乐、办公等功能为一体的互动式综合性园区，2009年开始投入使用。

    园区所有的业态当中，就属餐饮业最为火爆，肯德基、必胜客等快餐的人气自不用多说，诸如心灵鸡汤、春川铁板料理、藏式秘制烤鱼、豆捞坊等特色餐饮更深受各年龄段市民的喜爱。此外，中联创意广场还利用宁夏路与南京路沿街建筑第三层，大胆构建文化酒吧群，十几家各具风格酒吧分布其上，成为城市夜色里一道靓丽的风景。目前，创意广场园区正在进行店面升级，部分楼座已经被围挡遮住，施工正在进行中。 

    【记者手记】

    随着现代化、城市化进程不断加快，岛城商业地产逐渐繁荣，商业体类型也变得丰富多样。记者此行走访的岛城五大基本商业类型，可谓是各有千秋，它们中既有曾经红极一时、正待重整旗鼓的“落寞者”，也有定位明确、抢得市场先机的“佼佼者”，还有定位模糊、尚待市场认可的迷途“探索者”，无论他们发展状态如何，都在努力寻求一种鲜明的商业特色，在市场中站住脚跟。

    然而伴随经济的飞速发展，商业地产竞争将会越来越激烈。而随着网上购物的盛行，传统商业正在面临前所未有的挑战。无论是地下商业，还是地上商业单体MALL、综合体MALL等等，若是想得到长足的发展，必须定位明确、发挥特色，走出一条属于自己的路。（记者 于灏源 实习记者 王爽）

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