独家:在热点区域寻找亲民房价 以专业眼光预测"青岛繁华下一城"

    进入2013年以来，青岛房价伴随着成交量一路猛涨，各个居住板块均有不同程度的“异动”，后海、浮山后、水清沟等昔日的“价值洼地”正在被逐渐填补。在这个楼市混战的“当口儿”，青岛楼市又涌现出一批新兴片区，或有全市人民瞩目的大规划出台，前景一路看好；或有大型商业综合体开建，可能形成新商圈；也有的是近邻规划中的地铁线……

    如今这些新兴区域的房价还处于全市“低谷”。但这些新“价格洼地”中，哪些能够成为青岛下一个市民聚居的乐土呢？新闻网记者带你拨开重重迷雾，分析一下哪些区域还是青岛楼市目前的“价值洼地”，哪里有潜力成为青岛的“繁华下一城”。

新市北区价值洼地——滨海新区

    滨海新区是新市北在区划调整之后重点规划打造的一片新兴城区，其中以欢乐滨海城为启动片区。其实在过去的几年中，这里的规划已经广为市民熟知，但这里没有配建任何商业、生活、医疗及教育配套设施。虽然与老城区只隔着一条环湾高速路，但仅有的一条公交线路让出行变得极为困难。这让这个片区的楼市一直处于一片沉寂中。

   尽管当下一片荒凉，但在五年、十年后，欢乐滨海城或将成为真正的宜居宝地。大沙路立交桥、瑞昌路商务大道等新城市主干道的投入建设，拉动以欢乐滨海城为核心的滨海新区，成为大青岛新的交通枢纽。在这片填海造出的广袤土地上，尚无入住小区，只有瑞海景园、保利香槟国际、绿地欢乐滨海城三个新盘项目开建。其中地产大鳄绿地在此开发的住宅产品新里海德公馆即将开盘，此前曾爆出7999元/㎡的价格，而其南侧的瑞海景园起价高达10000元/㎡，均价已涨至12000元/㎡，毗邻欢乐滨海城的老四方诸多新盘价格也已过万，可以看出，绿地此番释放的价格拉低了整个欢乐滨海城的价格水平，对另一地产大鳄保利地产在此开发的香槟国际定价造成一定的影响。

    虽然价格相差千元，但欢乐滨海城内部的项目享受着几乎一样的配套设施。规划显示，整个滨海城除了建设住宅外，还将配建一处28万㎡大型金融商业，五星级酒店、游艇码头及运动公园，狭长的滨海公园建成后向市民免费开放，将配建餐饮、酒吧、KTV等，成为海滨娱乐的新兴场所。

    交通方面，大沙路立交桥建设规划现已落定，以瑞昌路商务大道为代表的四条大道也即将进入建设阶段，未来更将成为进出青岛的主干线，为滨海新区的“蓝色蝶变”增添强劲动力。城市公交线路、地铁5号线、轻轨先后落实将驶入欢乐滨海城中，水上巴士、滨海交通设施建设启动——海陆空三维交通于此日渐成熟。整个滨海新区将成为新青岛的重要交通枢纽。

李沧区价值洼地——老沧口片区

老沧口片区铁路北站效果图

    目前，东李、李沧商圈周边的房价基本都在万元以上，处于快“脱离刚需承受能力”的状态。其中世园生态都市新区毗邻世园会，瞄准世园会的优越环境主打生态社区，早期进驻的玫瑰庭院、万科生态城、绿城理想之城蓝岸、山河城等新盘定价早已涨到万元以上。李沧商圈的中海国际社区也从开盘的9200元/㎡涨到10500元/㎡。

    东李脱离“价值洼地”，而李沧西部——老沧口依然是刚需购房者的选择之一。近两年，伴随着“环湾保护、拥湾发展”理念的提出，这一老工业区逐渐蜕变，青岛铁路北客站即将竣工，同步带厂、橡胶二厂等老厂区依次迁出，“沧海新区”规划出炉……老沧口迎来了蓬勃生机。

    因为尚处于规划建设中，老沧口新建项目并不多，远东海岸华府为老沧口代表楼盘，目前均价8800元/㎡，海创一号街区尚未开盘定价，而大鳄项目越秀在此开发的项目尚未有最新消息传出，与周边二手房9000元/㎡以上的价格相比，这里的新盘性价比更高。

城阳区价值洼地——白沙湾片区

白沙湾自然环境优越

    按照青岛城市发展规划，未来青岛胶州将以胶州湾为核心，“三岸联动、组团发展”让胶州湾北岸新城跃然而出。作为“北岸新城”的主要组成部分，城阳发展的速度越来越快，明显高于主城区及周边区市。城阳区新盘大多集中在商业中心周边，价格已经涨到8000元-10000/㎡。如此对比，城阳西依然6字头的新盘性价比就被凸显出来，这里就是城阳的“价值洼地”——白沙湾片区，地处胶州湾湾底，被规划为岛城生态居住板块。

    据记者了解，目前白沙河下游已整治完毕，整条流域水清沙白，自然环境优越。此外，国家级高新区总部基地将落户白沙湾片区，大量的企业将选择此处，南岸规划有奥特莱斯等商业配套，提升了这里的生活氛围。东临流亭国际机场，毗邻环湾立交，交通的便利也为此地奠定了青岛第三代新城地位。总之，地处胶州湾最核心的白沙湾片区正在逐渐变身为“鹭舞白沙、城市泊湾”为主题的高品质宜业宜居生态新区。

    经过7年的开发建设后，如今的白沙湾片区“三足鼎立”，外来地产大鳄卓越、龙湖以及本土房企青特在此深耕细作，将白沙河两岸打造的欧陆风情浓郁。其中卓越蔚蓝群岛三期新房源近期与青岛新闻网展开独家团购，均价6300元/㎡，在白沙河周边区域及整个青岛市区都属于“抄底价”，与前期相比价格也有小幅下降。在此购置一套套三的学区房总价只需50万左右，同样的价钱在青岛主城区只能选择套一微小户型。

    其他两个楼盘暂无适合刚需的高层房源，对岸的龙湖滟澜海岸此前的高层售价也在6500元/㎡之间，现在主要销售别墅。青特花溪地主推花园洋房，起价6200元/㎡性价比也十分诱人。  

        开发区价值洼地——灵山卫片区

开发区新价值洼地——灵山卫片区

    过去的老胶南，在青岛市民心中是“遥远的郊区”，是市民买房不会考虑的偏远地段，自从跨海大桥建成、胶州湾隧道开通、西海岸经济新区规划出炉直至开发区和胶南合并成立新的黄岛区后，人们的置业观念开始发生翻天覆地的变化。其中表现最突出的就是地处开发区、老胶南中间的灵山卫片区，近期涌现的低价房使得这里成为西海岸的“价值洼地”。

    区划调整后，一系列的规划利好随之而来，新黄岛区政府设于隐珠街道，西海岸中央商务区选址涵盖灵山卫片区，未来将打造成为集行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。此外，灵山卫板块正在重点打造高端旅游度假版块——灵山湾旅游度假区，一座集游艇俱乐部、主题公园、酒店式公寓、度假酒店、沙滩休闲、核心商业街于一体的“水城”将在此崛起。

    自去年下半年明确提出“以商务行政办公、金融中心、公共服务及居住”为主要城市职能的西海岸商务区规划，各大房产大鳄集体将目光定格在灵山卫周边，陆续安营扎寨。记者走访发现，早些年就进驻的地产商开始不断加推新楼盘，而拿地之后迟迟未动工的房企也建起了围挡，进入了紧张的施工当中。

    在合并初期，老胶南曾是“涨”声一片，然而与其他区域相比，灵山卫的海景房仍处价格“谷底”。正在与新闻网开展团购优惠的保利海上罗兰海景高层折后均价6688元/㎡，周边的凭海临风均价7000元/㎡左右，而此时开发区的团购优惠已所剩无几，同样参与团购的唐岛海岸起价8200元/㎡，这已是唐岛湾的“谷底价”，石雀滩片区的七栋洋房价格已涨到万元以上。与主城区市南区相比，灵山卫的海景房更是只有繁华地段海景豪宅的一个零头儿，让许多前来看房的购房者心动不已。（实习记者 李倍 记者 王婷婷）

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