昔日高端小区今日辉煌不再 商住两用物业缺失户型"奇葩"导致身价陡降

昔日引人注目的高档住宅小区

    金都花园、大公海岸、凯旋山庄...这些曾经风光一时的高档住宅小区在“老青岛”的记忆里并不陌生。它们或主打超高层建筑，或坐拥无敌海景，让那个年代的普通市民“望尘莫及”。

    然而，随着青岛楼市蓬勃发展，沿海一线豪宅依次崛起，价格也一路飞涨。此时“隐退”在时代发展潮流中的昔日高端住宅小区境况如何？记者带您一探究竟。

昔日高档小区好坏各异 曾经的“富人区”如今没落

    在青岛人印象里，从2000年开始相继建成的凯旋山庄、大公海岸、金都花园、香港花园以及滨海花园等高端住宅区基本都坐落于沿海一线，它们曾是昔日数一数二的“富人区”，也是购房者身份和地位的象征。

    然而历经十几年风雨的洗礼，这些沿海一线曾经的“高富帅”如今身价却大相径庭。位于青岛黄金地段奥帆中心附近，紧邻海信广场、百丽广场的大公海岸目前二手房均价在3-4万元/㎡，香港东路的凯旋山庄及毗邻五四广场的滨海花园二手房均价为2-3万元/㎡，麦凯乐附近香港花园1.6万元/㎡，而曾经风光一时的金都花园则只在万元线上下徘徊。究竟是什么拖了昔日高端楼盘价格的后腿？记者于近日对上述五个楼盘进行了实地探访。

    在大公海岸小区正门口记者看到，门口虽设置有治安亭并有保安守卫，进出的车辆也都需要登记，但行人却随意进出，并没有高端小区应有的“门禁森严”。而滨海花园小区除了正大门外还有几个“偏门”，行人可以自由出入小区，而小区内部虽有保安巡视但“权力有限”，遇到陌生人简单问上两句便可以放行。

    随后，在曾被誉为“东部第一楼 ”的金都花园，记者更是发现其曾经的“高贵身份”早已消失踪影。楼前的停车场横七竖八的停满了私家车，据附近市民介绍，金都花园几乎成了商业办公楼，大大小小多家公司在里面“安营扎寨”，每天有许多人进进出出，保证不了住户的安全，导致越来越多的业主撤离。同样被“商业”包围的香港花园也基本上处于“出入自由”的状态。香港花园一位业主告诉记者，楼内有几家美容美体机构，因此小区每天都络绎不绝的有陌生人出入，保安室只能拦截车辆却拦截不了行人。       

商住两用人员嘈杂 物业管理缺失降“身价”

小区安保不到位使昔日高档楼盘降身价

    门禁森严、凭卡进出的严格管理是高档小区的一贯特点，绝对的私密性和安全性才应该是高档豪宅应有的“模样”。然而昔日高端豪宅为何“门禁”不再？“商住两用”的模式有着不可推卸的责任，也是其“身价倍减”的直接原因。

    大公海岸的门卫李先生告诉记者，小区人流量大，管理困难，“小区里很多住房已经改成了公司，工作人员进进出出我们没法管”，李先生无奈地摇头说，“我们只能拦截一下陌生车辆，但是只要对方随便报一个公司的名字我们就得放行，小区也几乎没有物业管理”。

    香港花园的门卫也表示商住两用是管理上的“致命伤”。香港花园大公馆的门卫指着对面的一栋楼说：“这楼上有家美容店，每天都有很多人来做美容，我们也不能不放行”。金都花园更“糟糕”，陆续进入小区的车辆让门卫应接不暇，住宅楼一层楼道居然有人摆摊卖毛巾。“现在楼上住户非常少，基本上全是公司，每天进进出出的车不下百辆，我们怎么管？”面对记者的提问，金都花园的门卫皱着眉头说，“以前这里的确是高档住宅小区，坏就坏在商住两用上，现在都快成写字楼了”。

    记者在采访中发现，除了相对较远的凯旋山庄，其余4处楼盘均有商住两用的现象，早已埋没在周边发达的商圈中。大公海岸周围遍布食肆、发廊，紧邻的百丽广场及海信广场也带来了附近人车拥堵的嘈杂环境。香港花园也被各式各样的韩食日食、咖啡店包围。加之这些小区已不再是全封闭纯住宅小区，身价一落千丈。

车位配比不够成硬伤 户型“奇葩”业主很头疼

车位配比不均成昔日高档小区硬伤

    除了外部环境及小区管理不善，导致昔日高档住宅跌出高端楼盘的“罪魁祸首”还有车位配比不够及户型设计的不合理。

    在走访的五处楼盘中记者发现，所有小区的车位都已饱和，多数居民的车停在小区外面的广场或者“加塞”在一些较为狭窄的空隙里。大公海岸地下停车场已无空闲位置。金都花园门前停的横七竖八的私家车阻碍了市民通行。据了解，金都花园共有720户，但是地上、地下的车位加起来却不足200个。“本来车位就很紧张，加上现在在这办公的人都开车上班，停不下车是常有的事”，门卫告诉记者，他们每天的工作大都是指挥车辆。

    滨海花园小区西侧的山东路上也停满了私家车。据业主张先生介绍，滨海花园是地下停车位，共有345个，而总户数为330户。“如果一家只有一辆车倒还可以，但是现在一家有两辆车很普遍，这样一来车位就不够用了”，张先生说，之前有朋友到他家做客，没地方停车只能把车放在山东路上，结果被贴了罚单，让他和朋友很是郁闷。

 

左：金都花园“锯齿形” 右：滨海花园港式设计

    “奇葩”的户型设计也是众多业主纷纷撤离的原因。如金都花园的楼体外侧形状呈现“锯齿形”，如此特色的建筑内部户型也同样很有特点。业主刘先生介绍到，他家的客厅是三角形的，格局奇特，“沙发和电视怎么摆怎么奇怪，我定做了一个三角形的立柜放在沙发后面才勉强让两者看起来协调”。

    滨海花园业主张先生则请记者到其家里实地探访。张先生介绍说，滨海花园是香港人设计的户型，“格局非常‘港式’，空间有不少的浪费”，在张先生的指引下记者发现，这处户型客厅开间约4-5米，呈不规则的五边形形状，一侧延伸出的长走廊两边及尽头分别为主卧室、次卧室、书房、厨房及洗手间。“这条走廊两边都是门，空间基本就废弃了，而厨房距离餐厅较远，生活上带来很多不便”，张先生说。

    【记者手记】

    昔日的高档小区之所以埋没在时光的车轮下，除了因为时间久而显得陈旧之外，物业管理的缺乏、商住两用模式的存在都是使其败下阵来的重要因素。而车位配比失衡以及户型的不合理则成为其不可抗拒的硬伤。

    现如今能与它们昔日辉煌相较的新晋豪宅楼盘均为全封闭式纯住宅小区，所需附带的商业也以综合体的形式“互不干扰”，且无论在车位配比还是户型规划上都更贴近现今人们的需求，昔日的高档住宅逐渐淡视野出虽然让人唏嘘不已，但也不足为奇了。（实习记者 李倍）