房产税等新政预期引发“多套房换一套” 市民一边卖房一边买房

市民热衷“倒腾”房子

卖掉老、旧、差的小房“换购”优质大房

    近几年，房价不断地上涨让市民将买房子当作“稳赚不赔”的投资方式。很多青岛市民也都为房子疯狂过，不管好房孬房，只要手里有钱就要“打包”一套。然而随着楼市政策收紧的趋势日渐明显，房产税、遗产税将征收的吆喝声一浪高过一浪，不少市民开始决定改变个人房产持有方式，正所谓——“去粗取精”，卖掉手中老、旧、差的二手房，换购地段更好、增值保值空间更大、价格更坚挺的改善型住宅，当作自己再次投资的新方式。

一边卖房一边买房 市民们热衷“老换新”“多套换一套”

    上个周末，市民张书全忙坏了。周六联系买家卖掉旧房子，周日满城跑看大户型。明明有房子住还折腾个什么劲儿？“以前，我就认为要多买小户型，好卖还好租，投资了四、五套小房。”听老张自己说，他手里的房子还真不少，浮山后的小套二、城阳青威路的新套一、红岛的小套二、烟台海阳的度假小公寓。数量不少，但最大的也不过七八十个平方。“连套像样的房子都没有，外孙子嫌我们家小、都不愿意过夜。”于是最近老张相中了李村地铁口一家新盘的145㎡大户型，老张坦言，房价涨、房租涨让他这几年赚了些钱，可万一房产税、遗产税将要实行，他就很可能突然“入不敷出”。因此他觉得“趁现在还能脱手，换一套大房子，安放自己的幸福晚年！”

    与老张不同，艾女士虽然也一直不断的投资房地产，但她买进的却大都是将拆的筒子楼，这些都源于她曾经捡的一次“馅饼”。艾女士的母亲家在住在崂山枯桃村附近，前几年，旧村改造计划动工之后，她们家的一套100多平方的老平房换了三套新房。尝到“甜头”的艾女士，自此之后把大量的资金“压”到了拆迁房身上，前前后后一共有9套被她买进卖出。今年9月，艾女士刚搬进在西海岸安子片区的海景别墅。这个月，她把手中最后的一套筒子楼卖了，江苏路38平的老房换了75万。“不玩火了，万一老房子不具备拆迁资格，出租难又卖不出去，砸到手里了就亏了。”

房产税开征“山雨欲来” 腾挪老房换新房“上算”

    山东太平洋房屋青岛区副总经理郝银广在接受记者采访时说：“最近一段时间，房产税、遗产税风声渐紧，确实让很多有多套房的房主变得‘紧张’起来，准备转手卖掉老旧、升值空间较小的房产，同时又咨询是否有好地段、面积大、稳增长的高端户型，自住或保值。上个星期，我亲自接待的客户至少有三组就都是这种情况。”

    “在房产税的暴风雨来临之前‘换购’是一个很明智的选择”。郝银广表示，年代悠久的二手房并不都是优良资产，尤其是一些一般地段的老房子，随着房龄越来越老许多房子都会折旧后“不升反贬”，甚至难以转手。所以，腾挪出来不易升值的房子进行资产回笼，再集中资金购置新房，这样的做法是上算的。

    关于遗产税方面，郝银广表示，遗产税主要征收固定资产的税费，房子就属于固定资产的“大头”。世界上已有114个国家已经开始征遗产税，说明遗产税对于缩小贫富差距、维护市场平等竞争、激发全社会的创新活力等方面都有积极作用，应该说利大于弊。但是就当下的中国国情来看，遗产税征收的可能性不大，房产税很可能优先征收。

建议合理配置家庭资产 换购市内地理位置好的高端房 

    房产税一旦起征，并在面积标准上有所规定，那么市民手上持有的房源面积将直接影响税费水平，面对这样的形势，怎样做才能规避潜在的风险呢？

    业内人士表示，在“换购”过程中市民应该重新对家庭资产占比进行分配，“可以卖掉资质较差的房源，留一套较小的户型给父母自住，把换购的大房子挂在自己名下。这样的话可以保证资产的合理配置，又能避免房产税、遗产税带来不必要的‘麻烦’。”

    业内资深人士潘先生则认为，很多“不懂行”的置业者们在投资时，选择“广撒网、多捞鱼”的方式随意购置房源，但是这些总价低、位置偏远、环境一般的房子，往往升值空间较小，回报率也较低。再次“换房”的过程中如果资金条件允许，建议市民尽量选择市区内、配套全、交通便捷、面积较大的高端房源，当这样的房源自住舒适，即使要再转手，回报率也一定是最高的。(记者 王爽)

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