青岛物业办详解：物业费缴纳标准别墅高层各不同 物业等级大学路住宅一级台东三级

    青岛市物业管理办公室副主任崔静做客“在线问政”栏目

    近年来，我们听到的“奇葩”物业纠纷越来越多，不少市民都反应，费尽心力买了新房到头来还要跟物业“斗智斗勇”。如此一来，让不少小区陷入“不交钱—物业服务不到位—不交钱”的恶性循环中。

    针对物业服务所凸显的各类问题，青岛市物业管理办公室崔静副主任于10月30日做客青岛政务网“在线问政”，就服务等级、物业费收取标准以及市民较为关注的业委会权限等问题与广大市民进行了在线交流。

    买得起房养不起 物业费缴纳标准别墅高层有不同

    此次访谈中，物业费无疑是岛城市民最为关注的焦点，物业费缴纳的多少或许直接关系到物业服务的质量。有不少网友深陷“买得起房养不起”的尴尬境地，关于物业费具体的收费标准网友们都充满了疑问。

    据崔静介绍，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第八条规定“普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价”，第十三条规定“实行市场调节价的物业服务收费具体标准按照下列规定制定。业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业的，其物业服务费用标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业服务企业的，物业服务费用标准由建设单位与其选聘的物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，其物业服务费用标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并在合同中约定”。

    普通住宅的物业费收取标准如此，有网友又对别墅类高档住宅提出了疑问。购买了李沧嘉凯城时代城别墅的网友表示，其别墅物业费达到每平米4.8元，高的离谱。非普通住宅物业费标准如何？崔静副主任对此解释道，非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。此外，如物业企业存在违规收费的问题，业主则可向价格主管部门予以反映。

    近年来，随着现代化住宅小区的层出不穷，物业与业主之间的矛盾屡见不鲜。这些矛盾里，除了物业方面的责任外，业主应该履行的义务也在此次访谈中有所提及。“物业为业主提供服务时，业主有义务缴纳一定数额的物业费。”崔静说，根据《山东省物业管理条例》第五十五条规定“业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。而物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。”。此外，崔静还认为物业服务企业应加强与业主的沟通，让业主充分了解物业管理相关政策法规以及物业服务合同约定，提高业主对物业管理工作的认知度。

    住宅物业等级详解 大学路属住宅一级台东则为三级

    于2008年出台的《住宅物业服务等级规范》先后在各地实行起来，该规范也是为了进一步改善业主与物业之间“不交钱—服务不到位—不交钱”的恶性循环。该等级规定了业主缴纳物业费的多少所能享受到的物业服务标准，但其在青岛具体实施的情况如何受到了不少网友的关注。

    针对这一问题，崔静副主任介绍说，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准为一星级：未配备电梯0.39元/建筑平方米.月、配备电梯0.83元/建筑平方米.月；二星级 未配备电梯0.55元/建筑平方米.月、配备电梯0.98元/建筑平方米；三星级未配备电梯0.74元/建筑平方米、配备电梯1.18元/建筑平方米.月；四星级未配备电梯1.16元/建筑平方米.月、配备电梯1.59元/建筑平方米.月；五星级未配备电梯2.08元/建筑平方米.月、配备电梯2.52元/建筑平方米.月。崔静说：“根据服务质量，物业服务等级从低到高分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。”

    此外，崔静还补充到，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的幅度内确定，下浮不限。此外，物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价两种。

    为了方便广大网友对物业服务等级有更具体的认识，崔静副主任举了大学路及台东两地做了例子。崔副主任说：“大学路为商业一级、商业二级；而居住为住宅一级、住宅二级；但工业却为限制级。台东为商业一级，但属住宅三级，工业一级。”

    如何成立业委会成焦点 需由业主大会选举产生

    此次访谈中网友的另一个关注点“业委会”自人大立法高度确立了其法律地位后也受到越来越多业主的关注。如何成立业委会、具体需要走什么程序在此次访谈中也得到了崔静副主任的详细解答。

    崔静介绍到，根据《山东省物业管理条例》规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

    而符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议选举产生业主委员会。

    业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会会议决议等有关资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

    【热点问题】

    1、网友:我是市北区鼎城小区的居民，小区门禁系统最近一年多一直处于无人管理状态，全封闭小区成了全开放小区。最近物业贴出通知，说是要更换门禁系统，但门禁与工行信用卡捆绑，要求业主提供资料办理工行信用卡。如果不办理工行信用卡，单独购买门禁卡为20元一张，车库卡为120元一张，此类收费有无标准可依？

    崔静：根据《青岛市物业服务收费管理办法》第二十七条规定，住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。您反映问题根据规定应向物价部门予以举报（电话：12358）。

    2、网友:我看到现在物业服务分5个星级，每星级都有软件、硬件条件，如果物业公司按4星、5星标准收费了，但服务、硬件没有达到文件规定的4、5星标准要求，怎么办？如何处罚物业公司？

    崔静：按照《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。因此，物业企业如存在违反合同约定，服务标准未达标的，业主可向小区业主委员会或所在地物业行政管理部门进行反映，并由其责令物业企业整改。（实习记者 李倍）