200万成青岛二手房市场一道"坎"儿 差价几万成交难度"两重天"

    新闻网讯  岁末岛城楼市可谓是戏剧性的，一边是买新房需要托关系找门路，另一边是手里二手房降价抛不出去，房地产市场的冷热不均正在同台上演。

   此外，一种魔咒式的怪现象也悄然弥漫在岛城二手房市场中，新闻网记者调查获悉，总价超过200万元的二手房成为了成交“老大难”，而190万左右的房源“出嫁”难度则明显降低。“或许是一种数字上的感觉吧，总感觉在青岛一般家庭住房如果超过200万，就有点天价的意思了”，一位岛城市民如此说道。

    怪象：

200万成“迈”不过去的一道坎 “挂”出半年无人问津

    王先生在市南区闽江一路有一套110平米的住房，自从儿子去外地工作后，该房便一直空置，原计划出租却没有时间打理，便打算将其出售。由于这套住房是王先生几年前花了巨资买来的，他打算好好的估价后出售，避免贱卖。在咨询了多个小区邻居后，他觉得自己这套住房的总价应该在210万左右。

    今年6月份，王先生将该套住房以208万的售价在某大型房屋中介挂出，然后在家“静候佳音”。可时间一天天的过去，王先生3个月时间仅接待了一个看房者，而这位看房者购房意向并不强烈。等的有些着急的王先生感觉出自己定的价格有些“不合理”，两次将挂出价分别改为205万和203万，然而直到岁末，该住房依然空置无“下家”。

    而打算在闽江路置业的韩女士却苦苦选不到房，“我想买一个120平左右的二手房，我给中介报的心里预期价位是200万以下，可低于这个价位的房源很抢手，看房后如果定不下来，很快就被别的买家收入囊中了。给我推荐的200万往上5-10万的房源倒是有不少，但我个人感觉超过200万就不是一个价格性质了，从来没去看过。”

    记者在闽江路、东海路多家中介门店走访后发现，不少200万以上的房源由于长期悬挂，标签上已经有一层灰尘。而200万以下的房源标签由于替换速度较快，颜色明显鲜艳不少。“我们不少客户进店后会先看标签，总房价在180至190万的房源是关注热点，而仅仅高出10万的“200万房源”则常常直接被购房者‘毙掉’，似乎真的是一个怪圈”，东海路一家大型连锁中介机构的销售经理对记者说道。

    中介应对：

200万房子标价195万 “数字效应”引来快速成交

总价超200万二手房成交难度大

    即将移民加拿大的牛女士准备卖掉自己在市南区东海路的一套住宅，这套2003年建成入住的老小区如今单价已涨到20000余元/平米，算下来，牛女士这套90平米的房屋价格加上房屋维修金及各类税费等，总价已高达208万。10月底，牛女士找到二手房中介，将这套房子以205万的挂牌价“贱价”出售。

    按照牛女士的想法，自己的定价较之小区其他房源稍低，而且楼市火爆，这套房子应该不愁卖 。但让她没有想到的是，房子在中介大门口挂了大半个月也无一个来看房的买主。此时中介经纪人建议着急卖房的牛女士，将挂牌总价改为195万，税费先暂时在售出标签中隐藏起来，但依旧由买方承担，或许会收到意想不到的效果。

    修改标签后，诸多意向购房者接踵而至，据牛女士介绍，这部分买房人在联系中介时将自己的购房心里价位定在“总价200万以下”，而自己的售房信息修改后价格符合了这部分置业者的需要，因此自然不缺看房人。很快牛女士就为这套房子挑选好了买家，虽然标价195万，但加上各类费用，这位买家的购房总开支其实并不小于200万。

    专家谈“200万怪圈”：

这道“坎”儿不是“巧合” 是刚需市场的“价位天花板”

    太平洋房屋市场部经理郝银广表示，200万是二手房成交的一道坎儿其实并不只是一种“数字巧合”，而是青岛房价和刚需主导的房地产市场共同造成的一种现象。从目前来看，青岛主城区多数二手房房价在13000-18000元/平米之间，而刚需置业者占主流的二手房市场热销户型也是在70-120平之间，由此不难算出，总价200万以下的住宅成为了二手房市场的主流房源，而200万也成为了不少刚需置业者内心的“价位天花板”，去中介处登记时，则会突出“200万以下的心里价位”。

    科威不动产青岛区总经理孙杰透露，房地产营销市场其实有不少“数字技巧“，例如一套房子198万可以说是“一百多万的房子”，而201万的房子则就要被称为“200万的豪宅”，各中介遇到此类位于交界处价位房源时，也会建议房东调低吸引潜在的买家。其实当房子成交后才发现，加上各项税费后，买房人总支出还要加价不少。但却能巧妙地敲开买家的心理大门。

    专家则建议，置业者买房前应结合自己的经济情况规划一条“价位红线”来封顶，而这条“红线”所警示的并非单纯的房价，而是总的购房支出，包括税费、还款利息等要素都应该纳入综合计算，这样才能避免因错标“红线”造成高压力置业导致影响生活质量。（记者 于灏源）