市场调查：学区房也愁卖 房龄超30年岁数太大贷款很难申请 买家难接手

    编者按：昨日，有媒体报道《节后楼市迎来新变化：二手房吃香 学区房微涨》，这一话题再度触动了许多年轻家长的心。农历新年刚过，孩子的上学问题再度成为家中长辈关注的焦点，也给许多年轻的爸爸妈妈不少压力。

    谈及江苏路小学、太平路小学、大学路小学等青岛知名学府，多数适龄儿童的家长都会两眼“放光”，不少人为了让孩子赢在起跑线上，纷纷购买名校招生范围内的学区房，甚至花天价购买一些房龄二三十年的老房。然后，老房交易的背后逐渐显现一些新的问题，此前那些虽然环境差、无电梯、楼龄长，但因地段好并配有名校且单价相对便宜，广受消费者追捧的二手房，现在却因难以申请到贷款、难以找寻新买家而交易量大跌，金子还是以前的金子，似乎不那么发光了。

    110万买来的金窝却卖不掉 降价三次仍无果

    王先生4年前在掖县路购买了一套大学路小学的学区房，房子54㎡总价110万，如今女儿小学已经毕业他打算转手卖掉，顺便小赚一把。“现在掖县路周边的房子大都能买到23000/平米以上，而我手中这套还是精装修的，楼层位置也相对较好，我原本是打算26000/平米卖掉它，成交预估总价在140万左右。”

    不想，王先生美好的期待却被现实无情的泼了一盆冷水。据王先生描述，房源刚在中介处挂出的几天，确实收到了不少意向买家的电话，也接待过几个看房人。但大家对这套房子的房龄及价位都不满意。原来，王先生购买的这套学区房建于1983年，至今已有31个年头，对于这个有年头的学区房，不少买家都表示很犹豫，加之此房售价也不低，鲜有人能够承担得起。

    受挫的王先生在掖县路摸索了半天才发现，这条路段有不少15年-25年房龄的学区房，而售价也和他当时报出的价格差不多，所以对比之下他手中的“金窝”确实难售。随后，王先生先后两次将自己房屋的售价调低500/平米和800/平米，但至今仍未能售出。

    掖县路一位中介工作人员告诉记者，现在楼龄超过30年的房子的交易量跌了四成左右，这类住房由于“难转手”导致购买人群较少。记者在大学路学区范围调查了解，楼龄在10年至20年的二手学区房单价较同地段超过30年房龄的老房子，总价贵上万元甚至几十万元，是该区域二手楼市交易主流，“好转手”让不少学区买主宁可花高价也要买“青春房”。

    “36岁”二手学区房无法申贷难购买

“老龄”二手学区房难申贷

    “当时跑了好多地方，龙口路、莱阳路等路段太贵了，我们就对广西路这附近的房子比较满意，也是太平路小学的学区房，尽管周边配套不太好且房子比较旧，但周边生活、交通还算方便，单价较那些20年之内楼龄的房源每平米便宜了7000元左右，40多平方米，总价80余万元。”为了儿子，陈先生夫妇买房下了很大的决心。然而，在其准备与业主签合同时，难题却来了。

    “房子只能接受一次性付款，如果贷款的话房东就不交易了，他告诉我从银行那里都拿不到贷款。”有些费解的陈先生先后跑了多家银行进行咨询，果然正如房东所说，贷款难度很大。“现在银行房贷的贷款本来就很难，一听是一个房龄36年的老房子，很多银行都表示拒绝放贷，仅有的一家能放贷的银行表示可以，但额度因为房龄要大打折扣，无法满足我的贷款需求。”

    据记者调查了解，岛城各家银行对于二手房贷款进行都有房龄方面的考核，如果房龄过于古老，出于风险系数考虑可能就会被拒，即使不被拒绝，也根据房龄进行贷款额度比例调整，贷款人能拿到的贷款并不多。据一位国有银行信贷部经理透露，但从平常办理的个贷业务来看，办理30年房龄以上房屋贷款的人并不多，这主要是在市场普遍存在申请难度下，卖方一般要求一次性成交，而一般购买老龄房的买家均是作为学区房使用，为了孩子也只能咬牙购买。

    业内：学区房年龄或决定身价 出手需想好如何“转手”

“年轻”学区房身价高

    科威不动产青岛区总经理孙杰表示，从江苏路小学、太平路小学、大学路小学几个学区范围内的二手房挂牌价来看，单价较高的往往是房龄较短的房子，这并不是因为居住舒适度导致的，而是待子女小学毕业后比较容易转手卖掉。相反，不少房龄超过30年的老房公摊很低，居住舒适度也较高，但是却有较大的交易难度，因为难办理贷款、难转手很难卖出好价钱，毕竟现在不少家长买学区房大都只是为了那个“入学户口”，并不是真的要在其中居住生活。

    太平洋房屋商业地产部经理郝银广则建议广大“家长”置业者，购买学区房时应提前计划未来转手事宜，从目前青岛星级学校分布位置来看，多数区域鲜有5年房龄之内的新房源，“老房”是许多人“不得不”的选择。如计划购买老房，首先需要问清房屋证件是否齐全，了解具体房龄，如超过30年甚至50年，应理性考察后再出手；其次如计划贷款买房，需请银行或公积金部门评定是否能够顺利放贷；最后，看房时应注意房屋内外构造质量，特别是水电管道等容易出现陈旧故障的室内设施，综合评估后再决定是否出手。（记者 于灏源）