青岛最高租售比达1:1031 买房靠出租回本至少需要86年

    编者按：租售比——这个对于青岛市民来说可能还是有些陌生的参考指标，但最近频繁被一线城市官方媒体的报道中，成为最重要的“参考数据”，随即“楼市泡沫预警”、“买房不如租房”等报道诉诸报端。那么，“租售比”究竟是一种怎样的数据，它有什么样的功能？用租售比数据衡量一下青岛楼市，目前情况又是怎样的呢？

    日前，新闻网记者结合岛城多处交易火爆二手房楼盘进行独家数据分析，发现有的小区租售比竟达1:1031，这就意味着这样的房源按照目前这样的市场价格租赁下去，将要花费近86年时间才能收回成本，而在房子“短短的”的70年产权光阴里，如果想通过“以租养房”完成置业完全是泡影。

    租售比可衡量投资回报率 已成“专业房东”投资“试金石”

   租售比，通常是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，还有一种说法是房屋月租金与房屋总价的比值。即租售比 = 每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价。例如，某小区一套建筑面积100平三居每月租金为3000元，目前市面交易均价为15000元/㎡，通过上述公式可算出可以算出该套住房租售比为1:500。

    目前，国际上通常用这样的公式计算得出的租售比，来衡量一个区域房产运行状况。房地产市场运行状况良好的地区租售比一般界定为1∶200—1∶300之间。如果租售比高于1∶300，比如，已经达到了1：500的情况，那么就意味着房东大概需要500个月才能收回购房成本，与租售比在1∶200—1∶300之间的房产相比，投资价值明显小很多，房产泡沫也就随之显现出来；而如果租售比低于1∶200则情况正好相反，那就表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

    虽说“租售比”对于多数青岛市民来说有点陌生，但其实对于不少岛城专业楼市投资客来说，这个数据是他们投资必备的“试金石”。一位在青岛楼事论坛活跃多年的资深投资客告诉记者：“我名下有多套出租房产，如今每年房租入账约18万，而这几套住房都是我通过租售比考核后买来的，通常租售比高于1:400住房我会第一时间放弃，因为这类房源租金收入往往与原始投资入不敷出。”

    青岛9成热销二手房租售比1：450以上 更有房子回本至少需要86年

    根据青岛新闻网房产统计，2014年青岛一季度租赁市场最活跃的前十楼盘租售比全部大于1:450，这意味着这10个社区的房价是存在一定泡沫的。其中，崂山区的山水名园目前租金32元/月/㎡，二手房售价高达32983/㎡。租售比是1:1031，是所有楼盘中租售比值最大的，以该小区1套100㎡的住房为例，如果想通过“以租养房”方式置业，按照目前租金价位赚回购房总支出，至少需要1031个月约86年，而一套普通住宅的土地使用年限最长也只有70年。

    鲁信长春花园作为,一季度青岛关注度最高的二手楼盘，目前租金39元/月/㎡，项目成交均价18876元/㎡，租售比为1:484，这一数据在10个热点楼盘中租售比值算较低的，但想通过租金回本仍需要484个月约40年，难度可见一斑。台东区域的十五大街是热点楼盘中最接近平稳数值的，租售比为1:397。此外，市南区新贵都租售比1:497，浮山后景观社区湖光山色1:623，崂山东城国际1:627，李沧百通馨苑1:476，四季景园1：565。

    从租赁市场最热的片区来看，大学路由于学区房户口主导的因素一直是青岛二手房市场的火热区域，目前该区域租金35元/月/㎡，房源成交均价18876元/㎡，租售比为1:699，是岛城地产泡沫最严重的区域。浮山后则是热门区域中租售比值最接近正常状态的，但也达到1:531。湛山房源租金相对较高，目前该区域租金43元/月/㎡，但由于房屋成交均价较高，租售比达到了1:602。

    据不完全统计，岛城目前约有110个楼盘处在租售比良好区间，例如市南区海门路的百通海纳尊邸目前租金为98元/月/㎡，成交均价20075元/㎡，房屋租售比1:203，即仅通过203个月约17年时间，就可以通过目前租金价完成回本。此外，市南区的天晟苑海韵都会、樱花园、新世界大厦、福泰广场、汇通天地等小区房屋租售比均在1:200左右，置业后可获得较高的租金报酬。市北区的万科城、错埠龄一小区，崂山区的北村小区房源也均在租售比良好区间，交易运行情况良好。

    多数购房者更看重房屋自身升值 专家提醒：参考租售比可规避一定风险

    “在多数人的概念中，房地产收益的主要来源并非出租，而是房产自身的增值收益。在市场行情好的时候将房子出售以获取高额收益才是中国大部分购房者的目的，这也是房地产需求能长时间保持旺盛的原因。”业内人士分析称，对目前岛城一般购房者而言，租售比的参考价值很有限。在房价上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值而购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。但对于专业的投资客来说，租售比是他们置业前必须参考的，例如图书馆周边几个盘租售比就相对接近良好值，买房后很快就能通过租金赚回买房支出。

    但“租售比”并不只有租房客需要参考，链家青岛市场部经理殷天逸表示，正确利用租售比可以规避一定的投资风险。“随着对房地产市场中投资行为的打击，住宅市场的投资客越来越少，这导致“租售比”近几年在岛城楼市中很少被提及，但事实上，租售比能够客观反映一个区域或者某个项目的投资价值，即使置业后不是用来赚取租金，选择租售比值在1:200-1:300区间的房源仍可以有效地避开房产泡沫，再结合空置率、转手率等数据综合分析，可以很快完成高收益的投资。（记者 于灏源）