[摘要] 夏季交房季到来，让市民们十分关注房屋装修、物业管理问题。24日下午，青岛市物业管理办公室于守贤主任将做客青岛政务网“在线问政”栏目
青岛市物业管理办公室于守贤主任
新网讯 夏季“交房季”到来，让市民们十分关注房屋装修、物业管理问题。24日下午，青岛市物业管理办公室、青岛市房屋专项维修资金管理中心于守贤主任将做客青岛政务网“在线问政”栏目，针对“房屋专项维修资金交存”这一主题与网友进行密切交流，并科普维修知识、回答网友提出的问题。
维修基金就是“房屋养老金” 共用部位、共有设施维修全靠它
房屋专项维修资金又被称为房屋的“养老金”，对于保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。自2012年3月1日，青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）开始施行后，市房屋专项维修资金各项工作正依法有条不紊的推进。不少市民对于维修金虽然早有“耳闻”，但是对其具体的功用并不清楚。
于守贤详细介绍道，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。如果属于共用设施设备，其维修、更新和改造可以按规定申请使用房屋专项维修资金。
维修金增值利息归业主所有 二手房维修金缴存由买卖双方协商
网谈一开始，维修金“缴存去向”“提取办法”等话题立刻引起网友的讨论。于守贤表示，业主交存的房屋专项维修资金属于业主个人所有，且都已存入按照房屋户门号设立的分户账中，业主可以随时登陆青岛市房屋专项维修资金管理信息网（www.qdwxzjw.gov.cn）输入专用票据上记载的资金账号进行查询。房屋保修期满后的共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，可以向区（市）房屋维修资金管理部门按规定申请使用。有网友表示：“上缴的房屋维修金属并不是小额数字，这些钱能不能增值？”于守贤解释道，房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账，滚存使用。管理部门将本着业主利益最大化原则，制定维修资金保值增值方案。管理部门已对其他城市维修资金保值增值方式进行了深入调研，同时正在与专户管理银行进行对接、研究论证，待方案确定后，所有产生的收益将分配至业主分户账中，业主可以通过青岛市房屋专项维修资金管理信息网进行查询。
“很多老房子交易前并没交维修金，新业主需要维修时却得不到相应保障”，一位网友抱怨道。于守贤答，根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》规定，原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照本办法规定的标准补建。二手房买卖过程中房屋专项维修资金的交存责任可由买卖双方进行协商决定。
多交的维修金会及时退回账户 绝大部分房屋还在保修期
“我上个月买了一套房子，测绘出来的面积少了一个平方，维修资金什么时候退还？”于守贤称，房屋预测面积和实测面积不一致而导致多交房屋专项维修资金的，建议此类网友可以拨打青岛市房屋专项维修资金管理中心电话（0532-82658890）咨询办理退款相关手续。若是本人同意不再办理退款，多交部分仍在业主个人账户内，归业主所有。
由于历史原因，青岛居民的房屋产权存在着复杂性。有一位经历特殊的网友发问：“一座多层的居民楼，一户是购买的公房、两户是从开发商手中购买的商品房，其余均是旧村拆迁改造的私人房屋，这种情况如何使用维修资金？”于守贤表示，已交存房屋专项维修资金的业主，可以按规定申请使用维修资金对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造，并从房屋分户账中进行核减，未交存房屋专项维修资金的业主可以集资承担应当分摊的费用。
另外，由于目前绝大部分已交存维修资金的房屋仍处于保修期内，其维修、更新和改造的责任由开发建设单位承担，所以维修基金申请使用量较少。那么，房屋的保修期限是如何界定呢？于守贤说，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
【其他问题】
提问：维修专项基金究竟怎样申请？
于守贤回答：房屋专项维修资金使用按照以下程序：（一）物业服务企业、业委会或者相关业主制定使用方案；（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；（三）申请人将使用方案报区房屋专项维修资金管理机构审核；（四）区房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后将相关材料录入维修资金管理系统，同时将相关材料报送市房屋专项维修资金管理中心进行备案，市房屋专项维修资金管理中心通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％拨付到位；（五）物业服务企业组织实施使用方案；（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（记者 王爽）
