[摘要] 就青岛而言，红得发紫的楼市已经一去不复返，“当日售罄”“日销*亿”等词汇也鲜见报端。尽管折扣优惠、买房送车位、送面积等小恩小惠频繁露头，“百城房价”统计栏也出现负增长，这对于有着安居梦来说的勤苦老百姓而言，无疑是可喜的事情
房价跌，还是暴跌？这是一个值得深思的问题。
从杭州楼盘暴跌2000元/㎡，到“全国总价地王”广州亚运城单价跌3成，再到重庆北部新区地王“低价入市”……全国楼市整体唱衰已经是不言而喻事实，其他城市一波又一波的“跌价”潮让青岛市民按捺不住兴奋，“跌吧，跌吧，暴跌吧”的呼声不绝于耳。
2014青岛楼市表现很不理想，“红得发紫”的销售场景已经一去不复返，“当日售罄”“日销？亿”等词汇也鲜见报端。尽管折扣优惠、买房送车位、送面积等小恩小惠频繁露头，但在新一期的“百城房价”统计与“70个大中城市房价统计”中青岛房价也是出现负增长，这对于有着安居梦来说的勤苦老百姓而言，无疑是“喜事”。但是青岛楼市能“大跳水”吗？房价能否一夜回到08年？这得需要充分的证据来佐证。
NO.1 城市人口不断增多，刚性需求还在激增，房价下跌：难！
今年春季，青岛市公布了《2013年青岛市统计公报》，统计数据显示，2013年末全市常住总人口为896.4万人，新增人口比去年增加了近10万人，环比增长1.1%，近九成新增人口居住在市区。其中，市区常住人口481.4万人，增长1.8%。
大量外地人才涌入招聘会现场
“婚房，你选择买还是租？”调查问卷
作为环海城市，美丽的青岛每年都吸引大量外来人才入青工作，衣食住行中首当其冲要解决的问题就是“房子”。在新闻网日前举办的一次关于“婚房，你选择买还是租？”的问卷调查中，共有239人参与了活动。有半数以上的参与者明确表示：“买房是为了有安全感，有了房子才有家的感觉。婚房必须买”。同时还有超过2/3的参与者坚决反对“在租来的房子里结婚生活”。参与问卷调查的外地姑娘小张告诉记者：“既然选择了青岛，就一定要在这里买房安家，租房过日子太不现实了，就是因为我们这些迫切需要买房的刚需存在，青岛的房价一直降不下来。”
NO.2 基准地价上调，拿地成本变贵，房价没有下降的基础！
所谓基准地价即土地初始价。2014年元月，青岛土地基准地价执行了最新标准。根据最新标准，青岛的基准地价首次采用了全市八区范围内统一基准定价，根据区经济发展程度、土地利用现状、土地规划情况、土地市场发展程度等因素的联系性和差异性，实现真正意义上的八区基准地价体系。
自此之后，基准地价较三年前有大幅度增长，如一级住宅土地基准地价拟调整为13600元/平方米，按亩折算为906.67万元/亩，而2010年方案中为570万元/亩，提高了336.67万元/亩。
土地基准地价上涨、增加了拿地成本
土地价格是开发商核算成本时考虑的第一要素，他们总是“绞尽脑汁”希望能用最低的价格来拿地，如此楼盘销售时才能有更优厚的利润。“基准地价上调了，土地拍卖中，土地的楼面地价肯定会相应提高，开发商的拿地成本一定会增多。”楼市分析人士说，就目前青岛实行的土地招拍挂制度中，土地的最终成交价格，除非因为无人参与竞争，开发商才能以底价成交“拿地”外，只要有人参与竞买，土地价格就会被拉升许多，有些地块会因为竞拍人多，甚至会出现几十轮甚至数百轮竞价的现象，最终的成交价格往往比起拍价高出许多。“面粉越来越贵，指望面包降价，这不太现实”业内无奈地告诉记者。
NO.3 CPI涨，建材原材料涨价，房价随之上涨已成定论
日前，国家统计局发布2014年5月居民消费价格指数，青岛市CPI今年首次“破3”，成为亚洲物价最贵的城市之一。无论是食品类、衣着类、交通和通信类，还是居住类价格涨势，均创今年新高。就连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。
物价飞涨、建筑原材料价格也不断攀升
随后，新闻网记者从青岛市某项目施工方相关负责人那处了解到，马年春节一过，建筑原材料价格普遍上涨了。以台东某家新楼盘的供应商为例，春节前后的原材料价格涨幅就特别明显：沙子从95元/m³涨到115元/m³，石子从75元/m³涨到90元/m³，混凝土加气块115元/m³涨到132元/m³……除此之外，建材的运输费用、建筑工人的用工费用也在上涨。该负责人无奈地向记者表示：“去年10月份，雇一个普通建筑工只需要150-200元/天，现在就得花200-250元/天才能雇到人；去年底，拉一车水泥的费用是540元/车，现在怎么都得涨到800元/车。算算这一本细账，房价下跌可能性极小。”
NO.4 开发商技术革新，现代化住宅附件值越来越高
时代在发展，科技在进步。退回到20年以前，开发商拿地盖房只不过是委托建筑公司，运输来钢筋、水泥，建好房子就“万事大吉”，连根树苗都懒得种，并不过多的考虑设计的合理性和居住舒适度。所以即使是在市南、市北区“有卧室、无客厅”的老房子也随处可见。而如今，小区规划、景观搭配、户型设计、居住舒适度等与房子有关的方方面面无处不体现着“科技大爆炸”的魅力，当然，这些前期投入一定会算在房子的成本里。
大量高精尖科技运用于现代住宅
除了南北通透、动静分离的户型设计外，“低碳节能”的概念随处可见。比如说，宁夏路的新盘天泰美家就是新时代高科技房源的典型代表。通过外墙保温、天棚辐射调温等尖端技术，天泰美家成了“不需空调土暖气，恒温恒湿”的科技房。
李沧区的嘉凯城时代城也不惜重金房子上花“心思”，用低碳新风系统、雾森系统、垃圾处理系统、真水系统等，以降低能耗、环保低碳的工艺材料，建造绿色社区。再比如，地处开发区的福赢天麓湖除了“恒温恒湿、新风系统”之外，每年都可节约标准煤5200吨，节电1280度，减少二氧化碳排放12750吨，减少二氧化硫的排放105吨……这些高科技的运用“资本”的重大投入确实可以极大的满足业主们对居住舒适度的要求，可一般来说房屋的造价也就高了不少，售价也就自然低不了。
NO.5 “央五条”力挺首套房贷，支持刚需群体购房
全国各大媒体都在讲述着各地多家房企深陷债务纠纷、销售回款周转乏力时，央行适时给中国楼市吹来一股“暖风”：加速放款、扶持刚需。一时间，有人欢欣鼓舞，有人痛心疾首。而在6月6日国新办举行的发布会上，关于“支持首套住房贷款”的言论再次被提及，中国银行业监督管理委员会副主席王兆星表示，在金融支持举措方面要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求。
纵然暖风吹了近一个月，新闻网记者走访青岛16家银行，一探信贷政策究竟时发现，除汇丰银行外，其余15家银行首套个人房贷利率均执行基准利率。尽管“折扣房贷”仍未重现江湖，可在放款速度方面，各银行明显提速。比如，工商银行受理个人房贷申请后3天内即可放款，交通银行放款时间为1-2周。国有银行放款速度大幅提升，股份制银行同样“不甘落后”。
“年初由于额度紧张导致房贷申请积压，现在已经消化完毕。”招商银行工作人员表示，目前招行受理个人房贷申请后第2天即可放款。重新开启房贷业务的民生银行，放款时间也仅为1周左右。个人房贷申请总量平稳，这决定了今后一段时间内，各家的放款速度只会更快不会变慢。放款时间缩短无疑意味着央行准备以政策性扶持来增加房产的去化量，适度扶持房产业，避免全局崩盘、市场萎缩，这也是未来房价不大可能暴跌的一大证据。（记者 王爽）
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