[摘要] 在这场“三年等一回”的降价潮之中，楼市回暖迹象正在逐个显现。限购政策松绑、新房二手房成交量攀升、新房源上市量增加、看房客翻番……如果说单个现象的出现不足以支撑论点，那么当上述种种现象依次在市场上涌现时，我们就可或多或少地感受出青岛楼市那星星点点的火星了
编者按：在这场“三年等一回”的降价潮之中，楼市回暖迹象正在逐个显现。限购政策松绑、新房二手房成交量攀升、新房源上市量增加、看房客翻番……如果说单个现象的出现不足以支撑论点，那么当上述种种信号依次在市场上涌现时，我们就可或多或少地感受出青岛楼市那星星点点的火星了。
【规律推测】
“降价潮”三年一轮回 如今已近尾声
让我们先从最直观的规律推测入手。详见下图：
青岛房地产市场大约在10年前步入正轨，2008年迎来第一次调整，大多数开发商苦熬了7个月才见到光明，2009年年初恢复以往。
疯狂两年后，2011年一切戛然而止，一纸“限购令”抑制了投资性需求，剩下的购房者也不敢轻易出手，随后降价潮出现，这第二次调整时长8个月。
2014年历史重演。在激荡不安的市场背景下，开发商阵地失守，各种优惠措施和特价房接连出现。截止到目前，这第三次调整已维持7个月，按照此前的市场规律，这轮调整期即将结束，今年下半年或明年年初，青岛楼市或将回归到正常水平。
总之，自2008年以来，整个楼市经历了三次房地产调整周期，具体表现为：房价上涨时，涨幅很大，涨得时间长；房价下跌时，跌幅很小，跌得时间短。由此可见，我们身处其中的这第三次房地产调整只影响短期市场，在新型城镇化的推动下，购房需求仍将一直存在，并将长期影响房地产市场。
【宏观政策】
限购部分取消去库存 岛城银行首套房贷再现9折利率
青岛限购、信贷政策均出现松动 （图片来自网络）
政策一直是影响楼市的重要因素之一。2011年的限购令颠覆了全国房地产市场，强硬的政策显示出政府对控制房价的决心。三年半后，“去库存”成为工作重点，二三线城市相继解除限购，青岛也不例外，于8月1日起放开主城区144㎡以上住房以及城阳、黄岛区住房的限购政策。
限购的放开给当下的市场释放了一个信号，即北岸新城、西岸新城将是未来大青岛的主要扩张板块以及下一步城镇化的布局重点。解除限购，等于从政策上给它们松了绑，更有利于这些地区聚集人口，吸引人才落户，加快企业入驻的速度。
青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江认为，对西海岸来说，限购的取消将刺激本地及外来人员的购买力，而城阳区成为名副其实的“青岛北大门”，取消限购可引导刚性需求北上购房。总之，这两个存量较大的区域将会出现明显改观。
此外，二手房市场的关注度明显增加，每日客户到访量显著增长。青岛链家市场研究部数据显示，8月第一周新增客源增长率高于成交增长率，购房者观望情绪减弱，房东的降价意愿在进一步降低。
最近，影响楼市的另一大关键因素——限贷政策——也被撕开了一道口子。青岛银行率先调整首套房贷政策，最低可以享受9折利率优惠。此前，青岛农商行悄然实行了首套房贷最低9折的政策。两家银行信贷松绑，释放了一个明确的救市信号。
【数据统计】
新房二手房成交量止跌回涨 日均卖出300套
与前几个月相比，7月新房成交量有抬头趋势
限购解除后对青岛楼市带来的影响尚待检验，但在8月1日政策落地之前，数据方面已经有了些许征兆。根据青岛新闻网房产频道统计，在限购令执行的最后一个月里，青岛新建住宅共成交6188套，环比增长19%。二手房也终结连续两月下跌颓势，环比6月增涨13%。历经半年之久的“寒气”正在逐渐被驱散。
各区域的新房成交量也先行一步，黄岛区与城阳区在全面放开限购政策前，就已遥遥领先于其他区市，成交量均突破千套。李沧区、市北区、崂山区出现类似的情况，其中以往冷门区域崂山区更是暴涨近1.5倍，十分反常。
限购正式解除之后，近两个周的成交量保持上涨态势，日均销量突破300套，而在六七俩月里，每天成交量几乎维持在300套以下。业内人士预计，在限购政策的刺激下，8月销量或将突破万套大关。
【开发商】
推盘热情高涨 “以价换量”带动热销
楼市新盘上市量增加、热销盘再现是楼市回暖的第四个迹象。从近几周开盘情况可以看出，岛城开发商推盘热情明显升温。无论是民建心邸、华润中心悦府此类中高端住宅，还是卓越蔚蓝群岛、海尔鼎世华府等为代表的刚需楼盘，都有所行动。
陆续上市的开发商没有把限购取消当作救命稻草，在坐地涨价与降价优惠之间，他们选择了后者。万达海公馆近日高调释放价格信息，即将开盘的住宅房源均价6200元/㎡，远低于周边项目售价。城阳区的龙湖滟澜海岸在第二天立马行动，叠墅单价7000元/㎡，几乎与周边高层价格持平。紧接着，世茂公园美地、玲珑郡、鑫源向上、金茂湾纷纷出动，“区域最低价”“一口价”“抄底新都心”等广告语见诸报端与网络，价格之争几乎类似于“近身肉搏”。
越秀星汇蓝湾开盘现场人气爆棚
虽然回不到去年下半年“一日光”的景象，但与颓市相比，目前出现的热销盘已十分难得。毗邻铁路北客站的越秀星汇蓝湾，开盘当天卖出264套房源，劲销1.78亿。山东路上的裕龙檀顶山首度问世，开盘不到2小时就卖出2.8亿。还有最近刚刚问世的华润中心二期，开盘当天上午累计认购130套，认购率达57%，这对于一个单价26600元/平米、总房款300万以上的中高端住宅来说实属不易。可见当下的市场已不再是“剃头挑子一头热”。
【购房者】
天天看房车发得勤 看房客涌入售楼处意向强烈
在买方市场里，购房者是主宰楼市的关键因素。当他们持币观望、不敢出手时，遗留下的大批房源成为巨大负担，市场只能持续低迷下去；而当他们批量入市后，楼市很快就呈现出一派欣欣向荣的景象，量价齐升，主导权回到卖方手中。
反观当下，置业者们虽然没有完全放开，但受到限购政策松动的影响，看房客明显增多。据青岛新闻网天天看房车工作人员介绍说，与此前几个月相比，最近两周预约看房的市民几乎与之前一个月的数量持平，且意向十分强烈。其中还有不少外地客户，来青岛旅游的同时考察新房。来自济宁的王阿姨因儿子在青岛工作，准备举家来此定居，受到限购政策的影响，身为外地人的她无法买房。直到最近解限，她和老伴一同踏上了看房之旅，“我们准备在城阳买一套养老房，这里房价不算贵，还能承担得起”，王阿姨笑着对记者说。
记者在走访时发现，无论是高层住宅刚需项目还是别墅、洋房等高端项目，售楼处里都一番“好不热闹”的景象。水青花园置业顾问告诉记者，自打限购政策放开后，售楼处里的人确实比之前多了起来，这在今年年初以来一直是难以想象到的场景。鑫源三个院子仅在8月1日放开限购政策的首日，就卖出了7套别墅，这其中大部分都是原本被限购的市民，一解限他们就毫不犹豫的立即出手了。
【记者手记】
任何事物的发展都是物极必反、否极泰来。正如楼市不会无休止地沸腾下去一样，房价也不会无止境地下跌，在经历了半年多的回调后，青岛楼市或将回到正轨。只不过这一上一下之间的幅度正在不断缩小，开发商的定价不再虚高，人们也不再抱着赚大钱的指望买房了，整个市场正在日趋平稳。（记者 王婷婷）
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