[摘要] 当下有几个“非典型性商圈”已具雏形，虽然客流量不如台东、李沧这类传统商圈那般密集，但未来几年内其周边都将入住大量新建小区居民，庞大的消费需求正在涌来
青岛五大传统商圈面临发展瓶颈，一方面，土地资源日益稀缺，新增商业越来越少；另一方面，租金被炒得过高，小本生意的商家愈发难以承受。因此对于商业置业群体来说，这些发展纯熟的地段并不适合抄底投资。
纵观全市，放宽眼界，当下有几个“非典型性商业聚集地”已具雏形，虽然客流量不如台东、李沧这类传统商圈那般密集，但未来几年内其周边都将入住大量新建小区居民，庞大的消费需求正在涌来。在“一铺养三代”思维的影响下，看到商业前景的投资客们已跃跃欲试准备出手，各家开发商也在不遗余力地宣传自身的配套商业。
【新都心】
下一个商业中心“在路上” 热销商铺单价超3万
“新都心以后可能会变成像市南东部麦凯乐附近那般热闹”，家住清江华府的小丁这样预测新都心的未来。在采访中，不止一个居民与小丁抱有同样的看法。
上图：引进麦凯乐的和达中心城
下图：万科中心
新都心中央商务区于2012年5月开建，旨在弥补这一新城区商业缺失的短板，如今多个项目已经可以看出大致模样。台柳路西侧的和达中心城还没有撤去绿色围挡，这里有“麦凯乐”撑腰，目前在售临街旺铺，面积从36-200㎡不等，均价30000元/㎡左右。小丁本想在开盘初期就买下一套商铺，“今后如果没时间自己创业就租出去，赚租子”，可是没成想询问售楼处时，置业顾问表示最便宜的200万左右的商铺已经卖完了，而更贵的小丁买不起了。
隔路相望的万科中心主打写字楼，同时规划了一处近5万平方米多首层开放式商业街区，涵盖休闲娱乐、时尚购物、精品餐饮等多种业态，商业部分的均价同样为30000元/㎡。此外，各个新建住宅小区内也都配建有各自的购物中心，如保利叶公馆内配件的保利国际广场，是一座占地15万㎡的纯购物中心，热销的海尔时代广场将建集中商业和写字楼，青建太阳岛则引进了佳世客……
可以看出，新都心的商业发展大幕已经开启，这里即将成为大青岛的核心商圈，开启岛城商业发展的新纪元。不少手头有些闲钱，并且坚信“一铺养三代”的商业投资客们已经跃跃欲试，准备提前下手，在下一个城市中心捞一笔金。
【浮山新区】
单一商超已远远不够 密集生活区崛起多个综合体
优越的地理位置、适宜的生存环境使得浮山新区成为主城区最大的居民生活区之一。随着越来越多新建小区进驻其中，常住人口数量不断壮大，仅一个易初莲花超市和几个传统集市已经完全不能够满足居民购物需求。
记者在走访时也体会到浮山新区大小型商业缺失的尴尬，有特色的小吃店往往隐匿在次干道或新旧小区内，行进在辽阳东路上，两侧几乎没有像样的商家。但与此同时，浮山后近几年建起的湖光山色、远洋风景、香邑暖山等小区的价格日益攀升，来此居住的多是岛城中产阶级人群，消费能力并不低，他们需要更多的品牌、更有特色的商业街或者大型综合体。事实上，已有几处商业地产跃跃欲试。
上图：南华乐活城正在进行外立面施工
下图：工地围挡上的广告语
目前进展最快的是鹏利南华商业广场、合肥路佳世客与双峰商业广场这三个商业综合体。其中地处辽阳东路以南、劲松九路以西的鹏利南华商业广场已初具雏形，商业楼基本已经封顶，上面挂有“南华乐活城”五个大字。工地外的围挡上写有“大润发即将开业”“浮山后百万人的生活主场”“7.5万㎡购物、餐饮、休闲中心”等广告语，据了解，南华乐活城的商铺已经开始认筹，户型为20-90㎡，主打“小面积热铺，低投资门槛”，将于8月下旬开盘，价格尚未对外释放。记者在现场看到，南华乐活城处在海尔东城国际、香邑暖山、春光山色、北国之春等住宅小区的包围圈内，开业后将成为距离这些小区最近的商业综合体。
合肥路佳世客主体全部完工，现已进入软装工程阶段，这里除了引进大型超市佳世客外，还将有部分精品店、自营店与餐饮，但目前这些商铺还没有对外销售的信息。双峰商业广场已完成主力店招租，引来法国欧尚超市以及“家居航母”北京居然之家进驻。
【交通商务区】
数千户居民即将进驻 抄底商铺做品牌商家房东
海怡新城小区即将迎来数千户居民入住 带来庞大的消费需求
2010年，铁路北客站开建之时，交通商务区大规划同步出炉，整个老沧口范围内布局七大功能区，其中之一就是1.9平方公里的交通商务中心：以商旅产业为引擎，商业、住宅、休闲、娱乐，全方位拓展城区发展空间，打造集商务交流、总部经济于一体的城市新客厅。
四年后，铁路北客站通车运营，随之而来的商机逐渐浮出水面，交通商务中心从纸面上的规划上升到了实际操作的层面。与此同时，铁路北客站安置区——海怡新城——陆续交房入住，30余栋回迁高层容纳了来自太原路社区、沧台路社区、四流中路第二社区、保和路社区、国棉六厂宿舍区等地的6000余户居民。如此之庞大的消费群体正在涌来，带来了不可估量的消费需求。
上图：海创一号街区宣传海报
下图：小区内配建的商业体
记者跟随交房的市民进入海怡新城，虽然居民们都在忙装修尚未有人入住，但商业地产已经开始不遗余力地宣传。无论是工地的施工围挡，还是老沧口的烂尾楼上，都贴满了海怡新城商铺的巨幅广告，售楼处门口还悬挂了招商广告，记者在上面看到了迷你岛、85°C、真功夫等品牌，前面的广告牌上写有“品牌商家铺路，做肯德基、麦当劳的房东”以及“弃宅从商，投资哪里寻——海创一号街区旺铺众望登场”的字样。
据置业顾问介绍，海创一号街区包括34栋高层的沿街底商与一栋两层商铺，面积53-350㎡，均价几乎是全城最低，约17000元/㎡左右。正在新家中忙装修的付阿姨表示自己前段时间就听说楼下建的两层小楼要引进海底捞、屈臣氏等品牌，这让一家人都十分兴奋，“我女儿说等海底捞开业，第一时间带我们去吃！”。
除此之外，远东海岸华府、越秀星汇蓝湾也都有配套底商，其中海岸华府部分底层商铺已经开业，多是小型连锁超市，尚未成大气候，而越秀星汇蓝湾的商铺仍未传出上市的消息。
岛城业内人士指出，虽然目前的交通商务区很多项目都是待建、在建，但“路通则富”，随着一系列交通规划的实现，沧口板块住宅和商业价值会得到更好的体现。
【记者手记】
商业地产投资考虑项目区位的规划、交通、居住等多方面因素，但最重要的还是人气，因为“有人气才有商气，有商气才有财气”。此外，投资商业还需要具备前瞻性，能看到未来5年的发展变化，才能做出更好的决断。
根据克而瑞数据统计机构显示，目前青岛商业存量共有26170套，有不少都集中在新兴居住板块周边。综合上述几点考虑，虽然传统商圈昂贵的小商铺不至于跌价，但蕴藏着极大发展潜力的“非典型商业聚集地”无疑性价比更高一些。
【相关阅读】
打劫开发商!玲珑郡钜惠升级 新都心三房88万起限时送3年物业费
