[摘要] 二手房持续低迷，但进入8月份以来，限购放松以及不动产登记暂行条例征求意见稿两大相关政策的出台，使得岛城二手房挂牌量和房价有种“满血复活”的感觉
据国家统计局最新统计，7月份青岛二手房价格环比下降0.9%，跌幅扩大0.5个百分点，房价同比去年下降0.2个百分点，二手房房价走低。进入8月份，限购放松以及不动产登记暂行条例征求意见稿两大相关政策的出台，二手房挂牌量增加，业主的信心增长，议价空间较之前减少，二手房看似有种“满血复活”的感觉。可进入9月，二手房市场又被“打折”“让利”“促销”满天飞的新房市场“摆了一道”，许多市民被新盘市场的低价所吸引纷纷转战新房市场。
图片来源于网络
限购放开以来挂牌量增加4成 二手房议价空间下降
8月1日起，市区内144㎡及以上的房源取消限购，市区内二手房挂牌量明显增加。根据青岛链家市场研究部的数据显示：8月放松限购以来二手房挂牌量增加2成，其中144㎡以上房源增长速度快于平均增长速度，大户型增长4成左右；9月1日，青岛限购政策全面放开，二手房交易似乎更加没有禁忌，那么市场的真实情况如何呢？
链家市场部孙旭表示：虽然挂牌量增加了，但是价格并没下降，房价的议价空间也进一步缩小。在放松限购之前议价空间最高可达到10%，而进入8月以来，议价空间为2%—5%，最高仅为5%。孙旭解释道：虽然现在二手房出现特价房的情况，降价一般是业主急需现金进行促销，对于一般不急需资金的人来说对于市场还是较为乐观的，大都坚持价格上不让步。而反观新房市场，目前大范围的一手房出现降价促销，甚至有些地区出现的二手房高于一手房2000元/㎡的“倒挂现象”，孙旭说：“二手房之所以没降价是因为“底气儿”足，目前新房供应主要聚集在李沧、老四方，很多中心区域黄金地段没有一手房，二手房所具有的交通、小区配套、学区房等独特优势就是一手房无可比拟的，另外，限购全面放开，市场整体向好，即使在一手房大量供应的片区，二手房降价的也不多。”
8月15日不动产登记暂行条例征求意见稿出台后，科威不动产青岛区总经理孙杰坦言,“不动产登记制度的实施对二手房市场确实有一定的影响，近期科威下设店面也出现了大户型登记量增加的现象。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。”
税费中介费+房贷政策不放松 业内认为二手房回暖较难
业内人士认为目前出现“新房价格低于二手房价格”属正常，整个楼市上半年销售业绩不理想，开发商资金链压力较大，房价上涨放缓，甚至出现下跌趋势。下半年开发商急于走量回笼资金，大打降价牌，房价大规模走低。二手房市场虽然不振，但大多数房东却不能接受较大的议价，从而造成了二手房价格高居不下，同区域一二手房价倒挂的现象，如此一来新房势必就要抢走部分二手房市场的客户。
此外，高额的交易税和中介费也是阻碍二手房成交的“一道坎”，如果住宅未超过5年，仅营业税就得缴纳总房款的5.6%，再算上2%的个人所得税、1%的契税以及3%的中介费，缴纳的税费为11.6%，如此算下来，假使一套100万的房子，光税费就得交11.6万，而就目前市场上的“传统操作方式”，这些全部都要由购房者承担，这无疑增加了买房人的购房成本。如果房源超过5年将免征营业税，可3%的中介费也会吓退了许多的购房者。日前又有新规出台，自2015年1月1日起，青岛将放开房地产经纪服务收费标准，实行市场调节价，目前执行的中介收费标准是3%的上限，如果放开后可能意味着佣金比例可能会进一步的上升，购房者压力将进一步加重。
除却这些杂七杂八的干扰因素，信贷才是影响楼市的“核武器”，贷款收紧束缚了购房者的手脚，虽然岛城最近先后有3家银行推出了优惠利率，可是有二手房贷款利率优惠的银行少之又少，即使最近出现的放松限购政策使更多购房者有了买房资格，可依据现行贷款政策，居民家庭购买二手房申请贷款依旧受限颇多，而公积金中心当前放贷的时间长达4个月之久，让很多购房者也望而生畏。
房东死扛不降价、高额的税费中介费、二手房贷难申请这“三道坎”阻碍了二手房市场金九银十回暖。中介人员透漏目前二手市场上成交较好的是那些大幅度降价的房源，价格居高不下的二手房几乎都鲜有人问津。
