[摘要] 二手房持续低迷,但进入8月份以来,限购放松以及不动产登记暂行条例征求意见稿两大相关政策的出台,使得岛城二手房挂牌量和房价有种“满血复活”的感觉

    据国家统计局最新统计,7月份青岛二手房价格环比下降0.9%,跌幅扩大0.5个百分点,房价同比去年下降0.2个百分点,二手房房价走低。进入8月份,限购放松以及不动产登记暂行条例征求意见稿两大相关政策的出台,二手房挂牌量增加,业主的信心增长,议价空间较之前减少,二手房看似有种“满血复活”的感觉。可进入9月,二手房市场又被“打折”“让利”“促销”满天飞的新房市场“摆了一道”,许多市民被新盘市场的低价所吸引纷纷转战新房市场。

税费中介费+房贷政策不放松 业内认为二手房回暖较难

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 限购放开以来挂牌量增加4成 二手房议价空间下降

    8月1日起,市区内144㎡及以上的房源取消限购,市区内二手房挂牌量明显增加。根据青岛链家市场研究部的数据显示:8月放松限购以来二手房挂牌量增加2成,其中144㎡以上房源增长速度快于平均增长速度,大户型增长4成左右;9月1日,青岛限购政策全面放开,二手房交易似乎更加没有禁忌,那么市场的真实情况如何呢?

    链家市场部孙旭表示:虽然挂牌量增加了,但是价格并没下降,房价的议价空间也进一步缩小。在放松限购之前议价空间最高可达到10%,而进入8月以来,议价空间为2%—5%,最高仅为5%。孙旭解释道:虽然现在二手房出现特价房的情况,降价一般是业主急需现金进行促销,对于一般不急需资金的人来说对于市场还是较为乐观的,大都坚持价格上不让步。而反观新房市场,目前大范围的一手房出现降价促销,甚至有些地区出现的二手房高于一手房2000元/㎡的“倒挂现象”,孙旭说:“二手房之所以没降价是因为“底气儿”足,目前新房供应主要聚集在李沧、老四方,很多中心区域黄金地段没有一手房,二手房所具有的交通、小区配套、学区房等独特优势就是一手房无可比拟的,另外,限购全面放开,市场整体向好,即使在一手房大量供应的片区,二手房降价的也不多。”

    8月15日不动产登记暂行条例征求意见稿出台后,科威不动产青岛区总经理孙杰坦言,“不动产登记制度的实施对二手房市场确实有一定的影响,近期科威下设店面也出现了大户型登记量增加的现象。预计随着不动产登记的加速,大户型二手房供应将继续增加。”

税费中介费+房贷政策不放松 业内认为二手房回暖较难

    业内人士认为目前出现“新房价格低于二手房价格”属正常,整个楼市上半年销售业绩不理想,开发商资金链压力较大,房价上涨放缓,甚至出现下跌趋势。下半年开发商急于走量回笼资金,大打降价牌,房价大规模走低。二手房市场虽然不振,但大多数房东却不能接受较大的议价,从而造成了二手房价格高居不下,同区域一二手房价倒挂的现象,如此一来新房势必就要抢走部分二手房市场的客户。

    此外,高额的交易税和中介费也是阻碍二手房成交的“一道坎”,如果住宅未超过5年,仅营业税就得缴纳总房款的5.6%,再算上2%的个人所得税、1%的契税以及3%的中介费,缴纳的税费为11.6%,如此算下来,假使一套100万的房子,光税费就得交11.6万,而就目前市场上的“传统操作方式”,这些全部都要由购房者承担,这无疑增加了买房人的购房成本。如果房源超过5年将免征营业税,可3%的中介费也会吓退了许多的购房者。日前又有新规出台,自2015年1月1日起,青岛将放开房地产经纪服务收费标准,实行市场调节价,目前执行的中介收费标准是3%的上限,如果放开后可能意味着佣金比例可能会进一步的上升,购房者压力将进一步加重。

    除却这些杂七杂八的干扰因素,信贷才是影响楼市的“核武器”,贷款收紧束缚了购房者的手脚,虽然岛城最近先后有3家银行推出了优惠利率,可是有二手房贷款利率优惠的银行少之又少,即使最近出现的放松限购政策使更多购房者有了买房资格,可依据现行贷款政策,居民家庭购买二手房申请贷款依旧受限颇多,而公积金中心当前放贷的时间长达4个月之久,让很多购房者也望而生畏。

    房东死扛不降价、高额的税费中介费、二手房贷难申请这“三道坎”阻碍了二手房市场金九银十回暖。中介人员透漏目前二手市场上成交较好的是那些大幅度降价的房源,价格居高不下的二手房几乎都鲜有人问津。

 

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