[摘要] 根据青岛网上房地产的数据显示：2014年7月1日-9月30日，青岛市新房共成交28889套，新房总成交面积2917960㎡，与火爆的2013年同期相比，仅小幅下降2%；其中2014年7-9月的新建住宅总成交量为25121套，新建住宅成交面积2506433㎡，与去年第三季度相比下降了6.7%
2014年第三季度楼市跌宕起伏。从市场方面看，成交不温不火、价格继续下行，在巨大的库存压力下，“价格战”愈演愈烈。从宏观方面看，全国各地掀起“救市”浪潮，40多个城市接连取消限购令，并在季末出现限贷松绑迹象。
在错综复杂的市场环境下，青岛楼市第三季度平稳收官。根据青岛新闻网房产频道统计数据显示：2014年7月1日-9月30日，青岛市新房共成交28889套，新房总成交面积2917960㎡，与火爆的2013年同期相比，下降幅度仅为2%；其中2014年7-9月的新建住宅总成交量为25121套，新建住宅成交面积2506433㎡，与去年第三季度相比也仅下降了6.7%。
截止到目前为止，在过去的1-9月中青岛已经销售新房74347套，其中新建住宅共计成交62870套。据此推测，如果2014年最后一个季度青岛楼市能够保持住当下的平稳态势，那么全年新房成交量仍十分有可能突破10万套大关。
【数据分析】
第三季度政策松绑市场回暖 连续俩月新房成交过万
从2014年新建住宅成交量整体走势来看，前六个月青岛楼市都在低谷中匍匐前进，到了第三季度，代表成交量走势的线条明显上扬。
在限购尚未解除的7月，青岛楼市已有回暖先兆，新建商品房共成交7875套，与6月相比上涨两成多。黄岛、城阳在放开限购政策前，就已遥遥领先于其他区市，月成交量均突破千套。这些微妙的变化在当时被看作是一种“征兆”，历经半年之久的楼市“寒气”正在被“驱散”。
8月1日青岛部分取消限购，数据表明，限购松绑的确为萎靡不振的市场提供了强大的推动力， 整个8月新建商品房共成交10545套，与7月相比上涨34%；从同比数据来看也彻底“逆袭”，远超去年8月三成多。这是2014年以来新房成交量首次超过万套大关，也是新房成交面积首次突破百万平米。
备受关注的“金九月”更加折腾，限购“二次松绑”全面取消、“青18条”松绑限贷、“金融60条”鼓励银行首套房贷实施优惠利率等都在9月出现。面对着如此频繁的利好消息，青岛楼市保持了高位走势，9月新房成交10469套，仅比8月少卖了76套，连续第二个月新房成交量超过万套。不过回想2013年9月，当时新房成交量攀涨至13549套，是青岛楼市历史上成交量最高的一个“金九”。与之相比，今年9月的成色还是略有些不足。
【户型&价格】
中小户型销量上涨 6000元/㎡以下低价房畅销
纵观第三季度青岛楼市，从成交面积方面来看，在第三季度成交的25121套新建住宅中，中小户型依旧占据绝大多数。与以往类似，60-90平米的小户型是购房者的“最爱”，共卖了12911套，占整个第三季度住宅成交总量的51.4%；120-144㎡之间的住宅销量上涨，共成交3043套。与之相反，户型在90-120平方米的新建住宅成交量明显下滑，共计6990套，同比下跌20%，不过占比依然排在第二位，占第三季度新房成交总量的27.8%。
各价格段住宅成交量也出现异动，中高价位房源销量下跌，低价房畅销。虽然6000-8000元/㎡之间的住宅依然卖得最好，但销量却从去年的7566套下滑至今年的6474套，跌幅达14%。8000元/㎡以上住宅共成交7198套，也下跌了近两成。反观4000-6000元/㎡住宅，成交量显著回升，共卖出8748套，同比上涨32%，从目前来看，主城区范围内这个价格区间的房子已经“绝迹”，只有黄岛、城阳及郊区四市才能发现此类房源。
【区域分析】
市民置业青睐两大近郊板块 第三季度城阳赢了西海岸
回首2014上半年，青岛各区域的新房成交情况真实地反映出了楼市最新变化。从上半年各区市新房成交量比例来看，城阳、黄岛两大近郊板块是当下市民在青岛安家的主要“据点”，主城区范围内，李沧、城阳二区最受欢迎。
黄岛区“龙头老大”的地位在2014年第三季度被彻底颠覆，城阳区以6074套的新房成交量一跃成为“全市最畅销”板块，环比大涨46%，占全市各区成交总量的21%。北岸新城在最近三个月的“发力”一方面是受到限购松绑的影响，白沙湾下游及惜夏板块三大近郊区域房价尚处低谷，原先犹豫踌躇的刚需置业者纷纷抄底。另一方面，在2014年首批保障房的15个项目中，城阳区占据11个席位，8月这些房源相继网签，极大带动了城阳区的成交量。可以预见的是，伴随着大批商品房的去化及保障房的入住，城阳区未来的居住氛围将更加浓厚。
黄岛区7-9月共卖出5565套新房，虽然不比城阳，但这个成交量仍旧能甩其他区域好几条街了。回想西海岸这几年的发展，如同一部“屌丝逆袭史”，桥隧通车、区划调整、灵山湾影视文化区建设、西海岸经济新区获批、轨道交通开建……每个规划的出炉或开工都会引起一阵楼市的悸动。不过在一系列好消息的背后，还暗藏着开发区+老胶南惊人的存量房，土著居民、主城区市民以及外地置业者能否完全消化掉这些在售房源，还留有悬念。
脱离了政策束缚后，李沧区出现转机，第三季度新房成交4063套，占比14%。虽然在这一两年李沧房价已经突破“万元线”，也正在从刚需板块向改善板块转型，但不可否认的是，这里仍然是主城区内房价最低的区域，尤其是李沧西部，还有不少难得的低价盘在售。很大一部分一直保持观望的刚需购房者，担心解限后开发商抬价卖房，抓住机遇前往意向李沧抄底买房，间接推高了李沧区刚需盘销量。
与李沧的迅速回暖相比，限购放开后的市北区反而表现欠佳，三季度成交3320套新房，环比去年同期下降三成多。尽管在最近三个月时间里，市北区也有不少新盘亮出“价格底牌”，但总体价格不低于10000元/㎡，高房价阻拦了刚需置业者的脚步。
【新楼盘销量排行】
主城区政策房最火爆 “大鳄”搭配“低价盘”成就热销
从第三季度青岛市销售十强中，我们可以概括出这样几个关键词：政策房、大鳄新盘和近郊低价房。
首先，“政策房”上市引发了销售热潮。青岛市第一批保障房在8月上市销售并进行网签，主城区房源申购最火爆。东李的惠水和苑引来3166户家庭登记，最终成交887套住宅，成为全市销售冠军。另外一个限价房项目金水龙泽苑卖出456套，位居全市第八。
其次，主推“低价房”的“大鳄盘”撑起第三季度青岛新盘销售十强榜单的半边天。万达海公馆释放出6200元/㎡的开盘价震撼了西海岸楼市，当天所有房源全部售罄，共卖出792套住宅，成为全市范围内卖得最好的商品房项目。卓越在白沙湾畔建设的蔚蓝群岛四期价位回落至6000元/㎡，仨月成交778套住宅。紧随其后的是碧桂园进驻青岛的首个项目——青岛碧桂园，定价不超5000元/㎡，带动整个城阳区房价被腰斩，最终卖出578套房源；还有李沧区的中海国际社区，一年几乎没涨价是热销的保证，最终卖出530套住宅；老沧口的越秀星汇蓝湾推出低价高层房源，第三季度成交441套。
最后综合来看，热销的商品房项目大多来自“近郊板块”。万达海公馆以及本土房企银盛泰银盛泰在西海岸深耕细作书香泮城与星海城均是黄岛区新盘，而卓越蔚蓝群岛与青岛碧桂园则属于北岸新城。有了这些热销盘作支撑，城阳、黄岛楼市在第三季度迅速翻身，都有不错的成交业绩。
中国指数研究院分析指出，2014年三季度国内房地产市场延续下行势头，价格继续下行，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温。虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。有了第三季度的好成绩“垫底”，2014青岛楼市或将超越2013的传奇。
【延伸阅读】金9青岛新房成交再破万 全面解限后卖房要看主城区
2013年9月-2014年9月新建住宅每月成交走势
新闻网讯青岛楼市度过了一个“史上最折腾”的金九月。先是9月1日，青岛限购政策全面取消，随后“青18条”松绑限贷，“金融60条”鼓励银行首套房贷实施优惠利率……（点击阅读新闻）
【扩展新闻】
