青岛各区域轮番上演"价格战" 市北底价频出李沧正面迎击

[摘要] 近年来，随着岛城经济发展的一路向北，李沧区逐渐摆脱了曾经“城乡结合部”的“落魄”形象。尤其是在铁路北站、世园会等重大城市基础工程建设的带动下，李

近年来，随着青岛经济发展的一路向北，李沧区逐渐摆脱了曾经“城乡结合部”的“落魄”形象。尤其是在铁路北站、世园会等重大城市规划从蓝图变为现实，李沧区逐渐成为岛城最大的“刚需”聚集地。而与其紧邻的市北区则在青岛市行政区域重新划分下成为青岛最大的人口聚集区。

刚需,改善,房价下跌

【背景】

青岛房价连续第4个月下跌各区域轮番上演“价格战”

其实，李沧区成为岛城“刚需”的必争之地并不足为奇。此前就有媒体曾经做过一次统计，青岛房价“万元线”仅用6年时间就从市南一路北进开始全面覆盖李沧。也就是说，岛城房价由南向北依次递减，越往北走，房价越低。而眼见着房价一路飘红，刚需们也就不得不将目前仍保持着“万元线”最后一块阵地的李沧区奉为必争之地的了。

然而让人始料未及的是，就在今年下半年，楼市各种新政频出。开发商们为快速摆脱上半年“惨淡”的销量不得不重拾“以价换量”的销售思路。据中国指数研究院发布的全国百城房价数据显示，青岛房价自今年5月起至今一直处于下跌状态。截止到9月底，青岛住宅均价定格在9433元/㎡。

而在市场一线，我们也看到了曾经以改善区域自居的市北区和以刚需聚集地一支独大的李沧区正在这场楼市“价格战”中“博弈”。

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【市北】

营销花样多“抄底价”频出试与刚需腹地--李沧抢客源

早在今年年初，本网记者就曾对市北区的热点居住区进行过一次房价摸底调查。根据当时的调查结果显示，市北区三个被列入岛城热点居住区的区域，新房平均价格均在15000元/㎡上下。其中，市北CBD的房价是市北区新房价格最高的区域，均价在15000元/㎡—20000元/㎡之间；新都心次之，新房价格区间在13000元/㎡—15000元/㎡之间；浮山后虽然价格相对最低，但12000元/㎡—15000元/㎡的均价还是让“刚需”们消受不起。

如果说市北CBD因为拥有市北区最核心的商业、行政、地理优势而成为市北新房价格最高的区域还情有可原，那么浮山后和新都心15000元/㎡上下的均价就让许多“刚需”们望而却步了。不过令人欣喜的是，短短半年之后，这两个曾经被定位为“改善”型置业区域的片区也开始出现“刚需价”了。

说起楼市“天平”的倾斜，还得从今年7月底万科城在岛城大街小巷的“一道流动的风景线”说起。按照往年经验，“金九银十”到来之前的七、八月份是房地产市场传统的淡季。在今年上半年“惨淡”的销售业绩下，开发商们一反常态地在楼市淡季时就“摩拳擦掌”准备迎接下半年“旺季”的来临了。万科城就是众多“积极分子”中的一员。7月底，全城不少交站点每天都能看到一群举着“万科城12345元/㎡起价”的大牌子的年轻人。他们在穿流的车水马龙中犹如一道独特的风景线。而除了这种类似行为艺术的举动外，更吸引人目光的恐怕就是牌子上的那个“12345元/㎡起”的价格和“总价108万精装入住新都心”的广告语了。

早在去年同期，与万科城紧邻的和达中心城毛坯房的均价就在14500元/㎡左右。该项目的置业顾问也曾表明该项目主要面对改善型置业者。令人没想到的是，时隔半年之后，市北区开始不惜“自降身价”抢“刚需”了。而万科城仅仅是其中之一。同样位于市北区的新都心苑项目也在下半年开始不遗余力地宣传“79万抢住新都心商圈”。

如果说这些在“家门口”的宣传都是“小打小闹”，那么万科紫台则直接将这种对“刚需”区域的宣战推向了顶峰。据悉该项目起价10666元/㎡，目前在售85㎡两居和99㎡三居。也就是说，首付30万左右就可以入住市北区。这对于曾经“刚需”一支独大的李沧区来说，不得不说是一个强有力的“劲敌”。

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【李沧】

以价换量正面还击新房销量不降反升

面对市北区火药味儿十足的“挑衅”，李沧区给出了正面“还击”。就在市北区大张旗鼓地宣扬“刚需价格住改善区域”的时候，李沧区的开发商们也按捺不住开始挖空心思地搞起了营销。

买彩票的经历相信不少人都有，可是“买房彩票”在青岛的出现却是第一次。九月初，位于东李的嘉凯城时代城就这样率先推出了一种“买房彩票”，购房者只需支付12元便可获得利群商城12元的电子购物券一张，以及2000元的购房抵用券。同时，购买者还将获得赢取一套房的机会。无论怎样算，这种彩票都很划算。一时间，这种新颖的营销方式纷纷被各家楼盘效仿，位于高新区的世茂公园美地和位于崂山区的深蓝公寓紧随其后也推出了类似的“抢房彩票”……事实证明，这种营销方式确实提高了楼盘的知名度，楼盘项目在市民间的认可度也得到了有效提升。

除了新颖的销售方式，李沧区还有不少楼盘项目很“实在”地开始了“割肉大甩卖”。位于老沧口的越秀星汇蓝湾项目在7、8两个月连续推出6998元/㎡起价的房源，以价换量的开盘销售策略得到了市场的认可；位于东李的保利茉莉公馆在8月首次开盘时就打出了8518元/㎡的抄底起价，低价入市的噱头也因此让其提前进入了下半年的销售旺季。除了这种“大张旗鼓”的降价外，更多的楼盘项目则采取的是“偷摸”降价。最近有小道消息传出，位于李沧区的某大盘将加推28套82㎡的房源，总价81—78万元之间，折后单价在8600—9500元/㎡之间，较之前直降了1900元/㎡……

虽然市北区的楼盘项目在下半年不断爆出“抄底价”，试图与李沧区一较高下争抢客源。但不得不承认的是，李沧区目前仍然是青岛“刚需价格”楼盘最多的区域。根据青岛网上房地产公布的9月份的新房成交数据显示，李沧区9月共成交新房2090套，环比大涨了85%。由此看来，虽然市北区从下半年开始“拼了命”地开始与李沧争抢客源，但李沧区“岛城最大刚需聚集地”的名号却并不会在短时间内被完全取代。