[摘要] 世园会开幕前后，东李楼盘可谓风光无限，推盘力度达到高潮。但随着世园会的接近尾声，东李楼市的活跃度开始出现下滑，推盘力度减弱。10月12日，东李标志性项目
编者按：位于青银高速以东32平方公里的土地，是李沧区规划打造的生态商住区。按照规划，该区域重点打造房地产、旅游、商务商贸及高端产业4大板块。而得益于世园会的主办，房地产板块可谓发展迅猛。从绿城入青的首个项目落子东李开始，万科、万达、中海、保利等巨头房企纷纷抢驻，区域房价顺风上涨。
世园会开幕前后，东李楼盘可谓风光无限，推盘力度达到高潮。但随着世园会的接近尾声，东李楼市的活跃度开始出现下滑，推盘力度减弱。10月12日，东李标志性项目绿城理想之城曝出“6.5折”风波，成为震动东李房价的“导火索”。受此影响，不少人也开始担忧，经历短期高速扩张，东李楼市是不是后继乏力？
东李是青岛目前最受瞩目的开发热土
客观看待前期市场：房价3年涨3倍
世园会给予东李楼市强心针的作用毋庸置疑，受益于大规划的落地，在李沧迅速变身为青岛最大刚需聚集地的同时，东李已然“脱刚”成为李沧最大的改善聚集地，区域内房价更是扶摇直上。李板块房价风向标之一的绿城城理想之城，在2009年首次开盘高层产品5500元/㎡起；到2010年2期高层价格飙升近1倍，均价达到9000元/㎡；2011年，绿城理想之城小高层产品蓝岸组团价格已破万，均价13500元/㎡。
房价3年间增长近3倍， 在一个又一个高端楼盘的带动下，东李居住区越来越受到青岛市民的认可。近日参加青岛新闻网看房车的于女士回忆当年绿城开盘时难掩悔意，“当年绿城开盘也关注过，那会东李在我印象里就是个郊区，路不好走，周边一片荒凉，所以就放弃了。”当年放弃东李的于女士，如今再次却因环境好而再次选择东李，8年时间，东李完成巨变。
根据青岛新闻网统计，世园会开幕时，东李区域房价已经高出李沧其他板块楼盘价位，几近于市北持平。其中绿城理想之城诚园均价13500元/㎡，玫瑰庭院小高层均价13000元/㎡，映月公馆珑台均价14000元/㎡。位于青银高速以西，与绿城理想之城一路之隔的伟东湖山美地，只因不在世园会板块内，当时均价仅为9500/㎡，差价达到4000元/㎡。
绿城事件引发东李楼市震荡
展望后期市场：改善房源大幅降价
今年楼市大环境整体低迷，即使迎来世园会举办，东李楼市也难“独善其身”。10月份，绿城理想之城诚园均价下跌2000元，报价11500 元/㎡，玫瑰庭院小高层均价为11000-12000元/㎡，映月公馆珑台均价12000元/㎡左右，相比于世园会开幕时，价格均有大幅下降。
10月11日，临近世园会闭幕，绿城再次传出所有房源“6.5折”出售的消息，降价消息随即招来老业主不满，进而“绿城售楼处被砸”事件成为青岛市各大媒体报道的焦点，也成为人们街头巷尾热议的话题。
一向以高品质著称的绿城，最先挑起李沧“房价崩盘”的风波，虽然此消息很快被绿城官方否认，但李沧东部房价出现了“震荡”却是毋庸置疑的事实，置业者心中的疑虑难以消除，东李楼市“泡沫论”甚嚣尘上。有网友认为，世园会结束后东李楼市将迎来冷冬。
东李商业配套亟待完善
业内观点：配套不完善是东李楼市发展的掣肘
楼市高级分析师张斌认为，东李房价下跌是受大环境直接影响，而在本轮市场疲软中东李片区又因自身特点表现得更为突出。
首先是业态组成上，东李改善型产品居多，三房大户型占比高，如果不采取降价，总价高将成为销售“拦路虎”。其次是项目竞争激烈，在大规划的带动下，东李新开楼盘数量众多，楼盘的密集上市直接导致竞争加剧。再次是区域竞争力受到挑战，受大环境影响，市北区新兴片区如新都心、滨海新区部分项目已经降至万元以下，直接与李沧新盘形成竞争，但与市北相比，李沧在交通、教育等配套上明显不占优势。
“世园会为东李带来的是一个短期效应，自世园概念提出后便成为近几年东李楼市发展的支撑力，而随着世园会闭幕，东李楼市的潜在问题逐渐突显出来。”业内人士公认其中最突出的问题是“配套落后”。“虽然这几年东李发生巨变，道路、绿化都有显著改善，但区域内的商业、医疗、教育配套还是十分落后。以商业为例，万达广场是目前东李唯一的大型购物中心，但它却坐落东李最西侧，远远无法覆盖东李全境。配套不完善成为东李发展的掣肘。”
对于东李楼市目前面对的问题以及下一步发展的动力，科威不动产青岛区总经理孙杰表示，“世园会的开幕，以及绿城、万科等品牌开发商在东李打造超级大盘，短期内确实对置业者形成了强大的吸引力。但有置业者迁居东李一段时间之后发现，虽然交通方便了，但购物、医疗配套的落后导致在东李生活很不方便。”孙杰表示，随着世园会效应的减弱，置业者对于东李的看法也逐渐回归理性。如果需求下滑，加上新房源大量上市，库存高涨，那么将形成供大于求的局面，房价下滑在所难免。因此后世园时代，配套的升级完善将成为东李楼市保持增长力的决定因素。
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