[摘要] 楼市犹如被层层迷雾包裹，看透它似乎不是件容易的事，“房价会持续下跌”的说法有之，“触底反弹”说法亦有之，眼看2015年就要来临，房价的走势到底会怎样？
编者按：房价一直都是讨论最热的话题之一，尤其是今年，从最初的楼市低迷而导致的变相降价，到新政刺激下出现的回暖迹象，关于房价的猜想一直未曾间断。
楼市犹如被层层迷雾包裹，看透它似乎不是件容易的事，“房价会持续下跌”的说法有之，“触底反弹”说法亦有之，眼看2015年就要来临，房价的走势到底会怎样？近期，专家们各抒己见，但却出现了意见相左的声音，楼市走向依旧不明朗。
【悲观派】人口结构决定购买力不足 2015年房价或下降5%
作为以市场为主导的商品，住宅的价格除了基础成本，很大一部分取决于供需关系。一些专家从目前我国的人口结构上分析，从2015年开始，房价将开始下降。
2010年第六次的人口普查显示，我国总劳动力在2012年达到了顶峰，之后便开始负增长。2015年将达到购房适龄人口的峰值，继而开始下滑，购房的主力军在逐步减少。房地产的购买需求将发生变化，严重的可能出现结构性的购买力不足。
标准普尔亚太区企业评级分析经理、董事总经理李国宜在中国50大银行记者会上表示，他对2015年房地产的发展持审慎态度，供求不平衡对开发商严重不利，未来房价还会继续以5%的速度下降。
瑞银财富管理北亚太区首席投资总监浦永灏也表达了类似的观点，“对房地产我一贯持比较负面的看法，虽然说11月份销售量反弹了，那也只是一线城市和部分二线城市，这个反弹能不能把存量消化掉，恐怕没有那么乐观。”瑞银日前发布报告称：“预期2015年中国房价将下降0-5%。”
除了部分专家对房价表示不乐观外，今年楼市的动荡也带动了市民对未来楼市的不看好。近日广州一家民意研究中心电话随机访问了北京、上海、广州共1500位市民，通过调查显示，认为房价“明显下降”和“有所下降”以及“基本稳定”看法的人占比近60%，而认为“明显上升”和“有所上升”的人仅占比30%。
【乐观派】房价上涨已具备政策动力 未来十年房价或再涨两三倍
虽然部分专家从供需角度分析了房价会下降的原因，但这并不能阻挡“乐观派”对未来的憧憬。“乐观派”认为，政府的相关政策能很大程度影响房价的走向。
近日，国土资源部部长姜大明透露我国将划定永久基本农田、城市发展边界和生态保护红线，保护国土资源。国土资源部将和农业部一起划定永久基本农田，先从控制发展规模的500万人口以上大城市周边开始，由大到小，逐步覆盖各类城市和小城镇;由近及远，从城市周边扩展到广大农村，覆盖全部基本农田。
这一信息透露出未来房地产的土地供应将大大压缩，这必然导致房地产开发总量也将大大压缩，直接减少房屋供应量。房屋供应量的减少，将间接形成房价上涨的动力。
著名财经作家吴晓波上周四在接受媒体采访时表示：“明年房价肯定会温和上涨，主要有两个依据，一是货币问题：货币现在还是相对宽松，必须要找一个池子，不动产是一个最大的池子。二是国内经济的基本面：我每天在一线跑，大概知道这些产业经济层面的情况会怎么样。相对来说，我是比较乐观的。”他认为，过去10年，中国的房价涨了6~8倍。未来10年，涨两三倍是有可能的，但这涨幅基本上是货币泡沫化的一个结果。
此外，“二手房营业税免征年限由五年调至两年”的说法再度流传，虽然国家尚未出台相关政策，但不少乐观人士认为指日可待，而此举也必将刺激房价进一步上涨。
【青岛专家】岛城房价将理性回归 但难以达到2013年高度
上述专家对未来房价的预测都是从国家层面上分析的，落地到青岛，情况会怎样呢？从青岛本地专家的分析来看，他们似乎更倾向于“乐观派”。
科威不动产青岛区总经理孙杰表示，“明年的房价还是可以期待的”。他认为，虽然近期的一次降息未能形成大波澜，但国家政策调整不会止于此，在他看来，明年再降息还是大概率事件，而且会进一步刺激需求的增长。此外，他分析到，如今市内四区的迁入者越来越多，而住宅的供给量有限，供需不平衡会导致房价稳步上涨。“就像北上广等大城市，迁入者太多，房价不可能降下来。”孙杰说。至于青岛的郊区，他则表示难以预测。
克而瑞高级分析师张斌也对明年的房价有一定的期待。他表示，从政府最近出台的政策来看，已经具备了房价回归的基础，而且他也认为“明年3、4月份很有可能会有更大幅度的降息”。从市场表现来看，今年的11月份在成交量上有很好的成绩，侧面说明了观望的迷雾正在渐渐驱散。
但是他也提出，楼市回归是一个理性的、稳步的过程，“明年房价会达到一个正常的水平，若想达到2013年的高度恐怕还是比较困难的。”
