盘点2014公寓排行榜东方影都完胜 微公寓投资门槛低十分火爆

    编者按：公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。随着现代化快生活节奏加快，入住快、易打理的公寓越来越受到年轻人喜爱。公寓市场的火热驱使着不少人将购买公寓是作为一种投资行为，公寓成了商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。

    近日，青岛2014年青岛公寓成交前10强排行榜新鲜出炉，把去年卖得最好的公寓产品进行了一个大盘点。

 2014年公寓供求关系趋于平衡 均价回落到近5年最低点10927元/㎡

青岛公寓市场今年供求价格

   2010年是青岛公寓市场发展的开端，经过几年“波浪式”的发展，岛城公寓市场供求关系逐渐理性，市场平稳发展。

    从供应方面来看，青岛近5年公寓市场是分“大小年”发展的，2010年开始是起步的开端，全年供应量不到20万㎡，第二年供应量爆发性入市，供应面积突然涨至70万㎡，2012年趋于理性回落在40万平米以内，转过年来供应面积再次激增、突破60万㎡，2014年市场又冷静下来到38万㎡。

    5年内，公寓成交面积则一直相对稳定，前三年交易面积一直在20万㎡上下浮动，2013年、2014年成交量则在30万㎡浮动。

    而成交价格方面，5年内价格走势呈“抛物线”走势，2010年均价13647元/㎡，2012年成交均价达到最高点超过1.5万元/㎡，然后价格走低，直至2014年价格跌至10927元/㎡成为近5年来成交价最低点。

片区规划成为影响销量的重要因素 东方影都以压倒性优势夺冠

    从销量排行榜上我们可以看出，榜单前10名中仅有4家公寓来自市南、市北区，其余6家分别来自黄岛、即墨等近远郊地区。入榜楼盘不仅是因为楼盘名气大、建筑质量好，更是因为借助所在的区域大规划“崭露头角”。

    青西新区成立后，给西海岸带了前所未有的楼市利好。万达旗下的青岛东方影都以1473套“压倒式”的好成绩稳居榜首，不仅如此，其在全市新房成交榜上也一举夺下了第四名的好成绩，销售额高达16.8亿。郊区公寓类产品均价竟然突破“万元线”？！万达“冠军”之名坐实。

    胶东国际机场的动工也拉动了胶州楼市的进一步发展，胶州宝龙城市广场成交453套房源，获得“亚军”，均价5620元/㎡。市南区鲜少有新盘上市，2014年10月11日香港路上的丽晶御筑开盘面世，到2014年结束，上市2个月内一共卖出300套整，问鼎全市公寓成交榜第三名，成交均价18760元/㎡。重庆南路上的万科豌豆户型38-59㎡，总价36万/套起带装修，2014年成交189套房源，成交均价8613元/㎡。老胶南“一霸”银盛泰星河城也推出了公寓产品，去年成交173套，成交均价5649元/㎡。

    即墨市有两家公寓项目上榜：香榭丽舍、即墨宝龙城市广场。前者是位于即墨市中心位置的高档公寓，成交均价8138元/㎡，卖了154套房源排在全市第六位；后者位于坊子街区域，卖出133套公寓，成交均价4996元/㎡。新都心的青建太阳岛loft公寓成交152套，位列全市第七名，成交均价15238元/㎡。中联自由港湾成交128套房源，成交均价13476元/㎡，城阳区的万科米公寓主推25㎡的小公寓，创建新型生活方式，去年一年卖出120套房源，成交价9425元/㎡。

青岛公寓成交金额排行榜

    成交金额排行榜与成交套数排行榜榜单排位略有不同，在榜的既有主城区新盘，也有郊区新盘，占比量大概为6：4。不仅成交量火爆，东方影都还以总价超过9亿的成交总价领先全市。香港置地旗下的丽晶御筑出售的套数并不多，可凭借其接近20000元/㎡的超高单价把成交额抬到3个亿。青建太阳岛位列全市第三名，买了150多套，但成交总额也过亿了。

    此外，老胶南达令港总成交额11318万元，排名第四，高端公寓均价超14056元/㎡，成交面积过8052㎡。胶州市宝龙广场和青岛达观天下分别排在第五、第六位，年成交额分别为11289万元、9666万元；市南区青岛中心、崂山区银座领海公馆、市北区诺德广场和中联自由港湾虽然交易面积不大，但胜在“以价取胜”，都位列成交金额排行榜前十名。

mini公寓悄然入青销量甚好 投资低门槛和高收益是主要卖点

    作为最传统的投资方式，房地产一直在中国人心中占据重要位置。购买商铺价格太高，普通百姓承受不起，而写字楼由于市场供应量过大，未来投资前景难讲，由此可见目前最适合普通百姓投资的就是公寓了。

    现代公寓大多数为迎合城市精英打造那种“快餐式”的生活，不再局限于沿海高端公寓，城区最中心30-50平方米的小户型反而在租房市场上更受欢迎。反过来看，对于投资者来说户型小公寓总价低更易出租、高回报率的诱惑力不小，因此不少市民将其作为投资标的。

   从2014年青岛市场来看，20-40平方米的mini公寓也悄然入市，租买市场十分火爆。以前这种“非主流”房子一般都是在北上广等城市流行，如今青漂们也转变观念，改买单身微公寓作为投资或者过度。

    “麻雀虽小五脏俱全”，这种“微”公寓的好处是提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间，满足一个人或者两个人的正常生活需要，且低总价可以负担得起。比如城阳万科米公寓，户型面积从23-41㎡，主推25㎡户型，总价22万起。重庆路上的万科豌豆主力户型38㎡、59㎡，不限购不限贷。水清沟附近鸿泰π公寓积主力户型27-46㎡之间，惠后均价8800元/平方米……

    在接受记者采访时，青岛克而瑞高级分析师张斌老师表示，目前，青岛市公寓市场呈现多元化、分散性特点，各种区域和各类产品层出不穷。从沿海高大上的海景豪华公寓，到城市腹地小而全的青年微型公寓，都开始争夺市场。但是作为商办性质的产品，公寓很多都是为了平衡土地性质而设计，是无奈之举。公寓的居住品质相较于普通住宅自然会有各种短板，投资的低门槛和高收益才是主要卖点。购房者的选择会更倾向于规划、品牌、价格、配套……这些才是决定公寓区域和产品发展的方向关键点。