网传2015年房价上涨"十大铁证" 业内：房价大涨动力不足

    【编者按】纵观“金三”的青岛楼市各项指数与去年同期相比都有回暖的态势，于是在网络上就立刻有人发帖声称“2015年房价必涨十大铁证”，引来了不少购房者的恐慌。这十大铁证分别为： 鼓励多生多育的政策、城市人口增多导致房价上涨、土地是不可再生的、刚需旺盛导致房价上涨、开发商技术革新导致房价上涨、造房成本上涨导致房价上涨、拆迁补偿无形增加导致房价上涨、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨、城市化进程拉动房价上扬、中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

    记者总结了一下，这十大铁证无非是围绕着人口增多、建房成本提高、各税费转嫁及城市化进程来推测房价上涨。然而令人意想不到的是，该贴发布后不久，就有不少网友对其言论及所谓的“房价必涨铁证”进行了一一反驳。购房网友的集体炮轰也吸引了房地产业内人士的回应，大多数业内人士肯定了2015年楼市将“企稳回升”，但大都表示房价不会“大跌”或“大涨”。

    【房价必涨铁证】 鼓励多生多育的政策、城市人口增多、刚需旺盛

    【反驳理由】城市人口增长有限

    自2014年5月30日山东省“单独二孩”政策正式落地后，青岛符合二孩生育政策的家庭有11.5万户，而截至去年10月底，仅有2.4万户家庭申请，占比仅为21%左右。也就是说，“想生”和“能不能生”对于很多家庭来说，依然存在着不可逾越的鸿沟，从短期来看，“二孩”政策或许在市场上表现为“换房潮”现象，带动一部分新房成交量，从长期而言，这部分少数人群根本不足以影响整个房地产市场，更不能作为撼动房价走势的依据。

    网友发表观点：“国家鼓励二孩,也只能是鼓励，普通工薪阶层绝对养不起两个孩子”，对于城市人口增多的说法，网友则表示了向左的意见，他们认为，以前城市人口增多是外来务工人员大量进城的结果，目前城市生活成本增加，外来务工人员无利润可图返乡置业成主流，城市人口日渐减少，在城市买房的可能性微乎其微。

    自房地产市场化后，楼市库存去化量基本是刚需奉献的，一直以来刚需置业者都是房地产市场中占比最大的购房群体，在人口数量基本稳定的情况下，刚需置业者也不会在2015年突增，所以扬言“刚需推动房价上涨”的论点本身并不成立，更不能以此作为房价上涨的必要条件。业内人士表示，在全国重点城市中，越来越多的刚需置业者观念与日俱进，将“买房转变为租房”成为一种时尚，由此能更好支配日常生活开支，虽然这部分年轻刚需的置业观点并不成熟，但也绝不会在今年突然改变置业想法。

    【涨价必涨铁证】土地不可再生、造房成本上涨、拆迁补偿无形增加

    【反驳理由】房价由市场经济决定

    除了认为人口激增会引起房价上涨外，“土地不可再生、开发商技术革新、造房成本上涨”等三大可控因素也被作为房价必涨的证据，但是仔细回顾近年来的房地产市场，房价的快速上涨并非这些而因素造成的，供给关系才是决定市场的关键性因素。

    有网友对土地不可再生导致房价上涨提出了质疑，并言辞犀利地表示“土地是不可再生，但房子可以再起，中国的房子寿命是世界最短的,拆了再起,起了再拆 ”。虽然网友的观点过于偏颇，但并不无道理，比如“城中村”、“棚户区”拆迁改造工程，老企业集体搬迁等都是在原有土地的基础上再建新项目，房屋定价全部按照区域评估价来最终确定，并非因土地是否可再生而最终确定房价走势。

    本着让业主日后生活舒适和响应低碳环保的理念，越来越多开发商采用了许多先进技术来提高居住的人性化，或许有网友会担心，开发商采用先进技术，会不会将这部分费用转嫁给购房者，于是“技术革新导致房价上涨的”观点不绝于耳，但就青岛本土房地产市场来看，这样的担心未免太过“杞人忧天”。根据记者调查，目前青岛已出现不少高科技社区，有些社区早已交付使用形成较为成熟的居住氛围，以宁夏路某楼盘为例，项目配备高端精装标准，均价在2300元/㎡左右，而周边2000年左右的二手房房源价格高达18000-19000元/㎡，由此推断，房价并没有大幅度上涨。纵观目前的房地产市场，采用非凡新技术的开发建设的开发商也是少之又少，并不会对房地产市场造成较大影响。

    造房成本上涨包括物价、原材料价格上涨，农民工工资增长等，但业内人士告诉记者，造房成本上涨自然会影响房价，但并非主因，房价上涨还是要根据整体的经济环境而定。开发商考虑到日后项目的销售情况，为保证销售业绩良好，后期并不会离谱定价，所以不能将其列为房价会暴涨的推动因素。另一方面，早在2010年，相关人士在接受采访时就表示，拆迁补偿会推动房价上涨以保证利润，但三、四线城市因拆迁补偿而导致房价上涨的可能性较大，青岛作为刚刚跻身的一线城市，拆迁补偿导致的房价上涨的可能性不大。

    【房价必涨的铁证】房产税，各种房产税转嫁

    【反驳理由】房产税等税费短期内无法实现

    自3月1日起青岛正式实施不动产统一登记制度，众所周知，不动产统计登记是为接下来的房产税实施做“前期热身”，而岛城知名房产人士却告诉记者，不动产统一登记与房产税包含着密不可分的关系，但体系的执行需要一个相对漫长的准备过程，“不动产统一登记其实是为房产税征收工作的先前预热和准备，房产税全面征收的信号越来越强烈，但房产税想要全面启动还需要启动立法程序，短期之内很难推出，接下来更要通过不少关卡才能最终敲定”，由此不难看出，不动产统一登记才刚刚实施，不可能立刻执行房产税，2015年房价会因房产税征收而上涨的言论也就不攻自破了。

    与此同时，上海中原地产研究咨询部经理卢文曦在接受采访时表示，不动产登记正式出台前夕，局部地区确实出现了抛售案例，在一定程度上影响市场预期，二手房的出售数量也有所增加，但是未来对房价的实质性影响仍然有限。纵观青岛楼市来说，岛城二手房中介接受新闻网记者采访时表示，“目前确实有手中有多套房源的房东开始卖房，但是房东大都会根据房地产市场行情来最终定价，房价不会因此而大起大落”，从购房者来说，今年楼市虽有回暖态势，但经过一年时间的观望，购房者也趋于理性，综上所述，短期内房价不会有所波动。”

    【房价必涨“铁证”】中国正处于大拆大建时期、城市化进程加速

    【反驳理由】中国楼市正在“企稳回升、分化调整”阶段

    目前全国正在提速城镇化的进程，也就是说，原先发展滞缓的三、四线城市的经济也正在快速发展中，随着经济水平的不断提高以及重点城市的物价成本上涨，越来越多的人反而会选择返乡工作置业，城镇化逐渐出现“两极分化”现象，虽然需要历时很长的一段时间，但也由此判断，中国的城市化不会加快房价上涨的脚步， 城镇化导致房价上涨“更是无稽之谈”。

    与此同时，全国人大代表、中国华融资产管理股份有限公司党委书记、董事长赖小民在接受媒体采访时曾表示，2015年的房价是“稳中有增”，楼市存在“分化调整”阶段，即一线城市和重点二线城市由于供给和需求不匹配，对房地产市场预期更加乐观，是稳中有增；三四线城市的住房需求不如大型城市旺盛，消化库存速度可能较慢，但宏观金融环境和房地产相关政策的调整保证了这些城市房地产市场能够平稳过渡、稳中调整。

    青岛地产圈业内人士在接受新闻网记者采访时也表示，房价上涨主要看城市整体的经济发展，若城市经济并没有大幅上涨或下跌，这座城市的房价也不可能出现大幅变动的可能，同时，供给关系仍是市场发展走向的决定因素，就2015年青岛的房地产市场来看，购房者不会大幅增加，而上市新盘数量与去年相比也不会出现太大波动，换言之，供给关系将保持相对稳定的状态，能让房价上涨的动力不足。