[摘要] 30日下午，两条重磅楼市新政突然而至，业内人士普遍认为，两大新政的正式出台将极大增强民众的入市信心，直接刺激新房和二手房市场成交。
30日下午，两条重磅楼市新政突然而至，先是央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。紧接着财政部、国家税务总局发布通知，将个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年。
两大楼市新政虽说来的突然，但在此前早已传闻许久。业内人士普遍认为，两大新政的正式出台将极大增强民众的入市信心，直接刺激新房和二手房市场成交放量，而房价方面将总体保持平稳。另有专家分析认为，此次出台的新政是为房产税的征收铺路。
政策全文
◆对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
◆个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
孙杰：首付降两成需求增加20% 房价要涨很难
青岛科威不动产总经理孙杰连用两个“非常”评价此次出台的两大楼市新政：“力度非常大，非常好”。孙杰表示，二手房营业税免征年限降低，为二手房交易直接减少5.5%的税收，直接刺激二手房成交放量。同时，二手房成交的增长也将间接带动新房需求的增长，特别是改善性需求。
孙杰分析认为，二套房首付比例降至四成，可带动20%的改善性需求增长。“因为在目前的市场下，大部分改善性需求属于工薪阶层，买房基本依靠贷款，此前房贷已经大幅松绑，如今再迎来首付降低，相信可以让观望的看房客立即入市，让原先不打算买改善房选择入市。”
综合来看，民众普遍认同此次新政对楼市的刺激作用，将直接刺激房屋成交增长，因此不少人担心接下来房价会追随成交量出现上涨。对此孙杰认为，二手房市场会出现部分房东涨价，但大部分仍将保持平稳。而新房市场涨价很难。“因为大部分新房库存压力巨大，此次政策给予喘息机会，房企当下追求的是迅速变现活命，而不是去追求高利润。”
太平洋江世杰：2015青岛二手房成交量或刷新纪录
太平洋山东总部副总经理江世杰表示：“去年下半年我们就在预测今年将推5改2，没想到这么快就出了。这与二套房首付4成都属于一步到位的政策，政府救市决心出乎预料的大。这两个政策推出之前已经出了购房补贴、户籍改革等政策，青岛二手房市场已经很好了，我们早就预计今年青岛二手房成交能突破4万套，高于2014年，甚至赶超市场情况非常好的2013年。利好政策已经到位，预计2015年房地产市场整体态势是温和上涨的。今年我预计降准降息等政策还会再出。另外，此次出台的两个政策将持续一段时间，利率可以频繁变动，但是这种重大政策不会轻易更改。”
分析当前经济大势，江世杰表示：“一季度GDP增长幅度预期是7%，现在国家制定目标都是很务实的，所以，当前实体经济不是很乐观，但也还不错。曾与一些做金融的朋友探讨过，今年股市和楼市会很好，债券也会不错，往年这三者之间是跷跷板的关系，今年出现这种局面一方面是因为连续的增加流通性的政策出台激活了投资，另一方面不动产登记的落地打压了投机。国家对房地产市场的调控由托底刚需变为扶持刚需及改善的情况下并不打压投资，因为投资不是投机。”
5改2之后，房源挂牌量必将上涨，而房价会不会涨？江世杰认为：“房价会稳，不会暴涨暴跌。5改2会带热部分商圈，而楼市去库存的任务更多体现在住房补贴等政策方面。”
中驰刘明辉：无论是刚需还是改善型置业者都不用观望了！
央行、财政部救市大招双出，出乎意料的二套房首付最低4成伴随着期盼已久的二手房营业税5改2砰然落地。对此，青岛中驰房产总经理刘明辉称：“2008年全球金融危机，政府四次降息，曾将二手房营业税免征期限由5年改成2年，2009年市场向好，又改回5年制，时隔六年，经过多次降息，利率已是11年来最低的情况下，政府有出了5改2的大招，这是救市的最重的一个砝码了。最利好的政策已出，无论是刚需还是改善的购房者都不用再观望了。之前媒体普遍预测二套房贷款首付比例或降到五成，结果政府救市态度之坚决突破了购房者和我们业内人员的想象。另外，济南等地先后出台了公积金政策，还清首套贷款的情况下，二套用公积金贷款90平以下可享受2成待遇，在这种情况下甚至会激活沉寂已久的投资型购房者。”
三月青岛二手房迎暖春，上周网签过700套，政策未出，市场已热，政策既出，刘明辉认为青岛二手房将达到沸点，热度将延续全年。今日下午，央行开会消息刺激股市大涨，买房还是炒股又成了大家纠结的问题，刘明辉分析称：“在当前经济形势并不乐观的情况下，股市虽好但长线风险过高，相对地，房子仍是保值的重要手段。”
刘烁：改善型和置换型置业者都将积极入市
青岛链家市场部分析师刘烁认为，两大楼市新政的出台，将直接刺激改善型置业者和置换型置业者积极入市，促进房地产市场平稳健康发展。
刘烁告诉记者，首付降低联同营业税“5改2”，使得置业者出售房屋阻力减少，降低买卖双方的交易成本，加快房屋买卖市场流通速度。
谈及新政对青岛楼市的影响，刘烁持谨慎态度，表示新政刚刚下发，落地尚需时日，对当地楼市的影响仍需等待观察。
郝银广：新政出台为房产税铺路 “组合拳”促量升价稳
对于此次出台的楼市新政，青岛资深房地产分析师郝银广从另一个角度进行了解读。他认为，此次政策的出台，一方面是刺激楼市，另一方面是为征收房产税做铺垫。
“营业税免征年限上一轮调整是在2009年，当时楼市非常火爆，为抑制投资投机性需求，防止楼市过热，营业税免征年限‘2改5’，此次营业税免征年限再调整为两年，是明显刺激房产交易的手段。”郝银广表示，此次楼市新政出台的目的在于刺激交易，促进房地产市场的交易活动，让手握多套房产的人释放房产，为征收房产税做铺垫。
郝银广表示，此次楼市新政联同此前的解限、降息等利好政策形成一套“组合拳”，必将带来成交量的增长，但配合房产税的征收，抑制“炒房”，楼市会出项交易上涨房价不涨的局面。（记者 韩铭）
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