[摘要] 要说青岛最贵的房子，那绝对非市南崂山海景豪宅莫属。海景房作为青岛楼市最具代表性的“作品”，一直是青岛楼市的房价“天花板”，正因如此，有人把市南崂山的前海一线比喻成“金边儿”，而开发商对于这“金边儿”的热衷也能从近年来此起彼伏的瞰海项目中略窥一二。
要说青岛最贵的房子，那绝对非市南崂山海景豪宅莫属。海景房作为青岛楼市最具代表性的“作品”，一直也是青岛房价“天花板”。正因如此，有人把市南崂山的前海一线比喻成“金边儿”，而开发商对于这“金边儿”的热衷也能从近年来此起彼伏的瞰海项目中略窥一二。
不过，近期的“豪宅”市场却经历着不一样的风雨。近日，豪宅项目东海路9号放出一则162㎡豪宅总价400万的消息，一时之间让不少人将目光再度聚集到这些“名声在外”的豪宅项目。青岛新闻网记者也在第一时间走访了沿海一线豪宅市场，对青岛现阶段豪宅市场的房价做个全方位的解读。
昔日豪宅如今单价“爆冷门” 高昂物业费成销售“障碍”
162㎡豪宅总价400万，这套单价仅2.46万/㎡的房子来自于青岛昔日顶级豪宅项目东海路9号。与现如今大体量、大鳄开发的项目不同，东海路9号“出名”的原因首先是因为它曾经“住宅第一高”的身份以及超高档的小区物业服务，让它在青岛地产圈一度叱咤风云。根据该消息透露，东海路9号有24小时星级管家服务；免费干洗衣服、床单被褥；小区楼下有泳池、健身房、电影院及餐厅，并向业主免费提供下午茶，而为此所付出的代价便是10元/㎡的超高物业费。
有不少网友表示，东海路9号这套房子虽然单价并不高，但物业费如果是10元/㎡，那么162㎡住房每个月物业费就需1620元，一个季度的物业费就高达4860元，这一项豪宅的附加开支就让很多购房者望而却步。而随后，记者在二手房销售网站上看到，东海路9号的不少二手房售价都在25000-30000元/㎡，价格并没有多数人想象的那么“高不可攀”，而其附近的新盘海航万邦中心住宅均价50000元/㎡；海逸天成起价33086元/㎡，均贵出东海路9号“一大截”。
那么，这些在青岛楼市还有一定影响力的高端豪宅是否是集体“贬值”了呢？随后，记者对海岸线上几处声名显赫的高端住宅进行了深度探访。
青岛著名豪宅摸底分析 “高端大气上档次”并非徒有虚名
【万丽海景】
2009年开盘的万丽海景绝对是青岛海岸线上的豪宅代表，位于青岛市南区东海西路1号，西揽八大关、南面浮山湾、北靠太平山、东临CBD超五星级酒店区，曾被香港李居明大师誉为百年堪舆宝地。建成后的万丽海景一度被青岛人当成了湛山片区的地标。据了解，万丽海景建筑面积为15万平方米，含2栋海景公寓、1栋酒店式公寓，项目还包括游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、SPA等娱乐设施，均价60000元/㎡，至今仍有房源在售，物业费为7元/㎡。
时隔6年依然在售的万丽海景，网上也出现不少二手房，报价在40000-50000元/㎡，与新房售价有一定的差距，记者在二手房网站上看到，面积较小的54㎡公寓总价155万左右；而百余平米的两居室售价则高达530万，有网友称，新房二手房交替销售，中间的价格差价令人困惑。
【柏丽澜庭】
早几年建设的海景豪宅项目，大都在地理位置上占据了得天独厚的优势。位于青岛市市南区增城路上的柏丽澜庭，地处滨海CBD核心区域，紧邻奥帆赛赛场，可近观各类帆船赛事，独揽邮轮码头全景，曾一度被青岛人啧啧称道。2007年即开盘销售的柏丽澜庭，现如今依旧占据青岛高端住宅市场的一席之地。一开盘就价格不菲的柏丽澜庭借助2008年奥运会的东风房价现如今是翻番涨。
尽管不少二手房广告都打出了“总价便宜、性价比超高”的标语，但柏丽澜庭的二手房售价依然居高不下，单价在45000-60000元/㎡。不过在附近一家二手房门店记者看到，有多达几十条的二手房信息，似乎是看得多买的少。绝佳位置且名声响亮的豪宅出现“卖不动”的情况，不愿意“自降身价”以及大众普遍难以接受，都成为二手豪宅销售路上的“绊脚石”。
【麦岛金岸】
说起豪宅项目，青岛人对于麦岛金岸绝不陌生。这片位于青岛市崂山区石老人国家级旅游度假区内，总占地72.99公顷，拥有在中国滨海城市版图中绝无仅有的1.7公里长天然海岸线的豪宅项目，有着“青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目”的称号。
同样在奥运会前后问世的麦岛金岸，开盘价格为13000元/㎡；但很快在2011年均价就翻涨至30000-33000元/㎡。记者在二手房网站上看到，麦岛金岸房源总价大多集中在500-800万元，如此高昂的房价绝对是一般购房者望尘莫及的。在眼下青岛绝版地角越来越稀缺的情况下，很多“土豪”置业者更青睐这些有一定知名度且房源较新的二手豪宅。加之房源数据显示麦岛金岸的物业费仅为2.85元/㎡，这样的价位在现如今的青岛豪宅市场上已经算是非常“亲民”了，这让该项目的二手房源很受欢迎。
【海信天玺】
与麦岛金岸相隔不远，海信地产的又一高端项目海信天玺也是青岛楼市声名显赫的豪宅。天玺位于麦岛金岸东侧，紧邻东海路、海口路和海兴路，总占地面积3.7万平方米，总建筑面积10万平方米，当年一经问世便引得大批“土豪”的关注。据记者了解，海信天玺配有双层安防大堂、窗式新风系统、外窗保温系统及水源热泵系统等高端住宅配套，目前仍有新房源在售，均价45000元/㎡。
与万丽海景情况相同，海信天玺2010年开盘至今，销售五年依然“还在卖”，且二手房网站上也有不少该项目的二手房出售，新房与二手房同场竞争，有业内人士称，豪宅项目的大户型销路艰难属于正常现象，例如海信天玺目前在售的420㎡大户型，总价在2000万元左右，能接受的购房者非常少，因此销售周期长也可以理解；加之海信天玺项目物业费为7元/㎡，一个季度仅物业费一项支出就在万元左右，这也给其销售带来一定的影响。
【海信清泉墅】
如今谈到八大关区域的这个项目，可能很多人并不熟悉，但其单价超过10万元/㎡的售价在青岛仍是首屈一指。记者从八大关区域多家二手房中介处了解到，该小区房源目前价位最低的，也接近3000万/套，其中不乏6500万/套的天价房源。
海信清泉墅项目位于八大关风景区旁，整个小区背依太平山，坐拥八大关，紧邻青岛CBD中心，交通便捷且配套完善，居住于此可谓是“闹中取静”。据记者了解，2005年4月16日，香港西路25号地块出让，土地面积18000余平方米，海信地产最后以8550元的楼面地价拿下，成为岛城当年的第三个地王。而此项目后来便成为了现如今的清泉墅，记者从房管部门了解到，该楼盘2007年初开始销售，堪称青岛最顶级的住宅项目。
高端市场从不缺少购买力 总价500万内品牌物业房源抢手
香港路一家在售新楼盘的销售负责人告诉记者，青岛房地产市场成交主力虽然还是刚需和初级改善，但是这并不意味着高端市场缺乏购买力。如今限购早已不再，海景豪宅的吸引力也就凸显出来了。虽然成交没法期冀像刚需盘那样火爆，但毕竟开发房源的总量并不大，存量房压力相比刚需楼盘要小。从今年5月份至今，每个月豪宅新盘都能销售掉5套以上的房源，多时会突破10套，由于项目户型较大，有时成交一套房源就会产生千万以上的资金流。
链家麦岛店一位工作人员介绍称，他们所在的门店主要经营沿海高端房源，有的豪宅挂很久无人问津，有的却半个月就成交了。这跟房源的价位、面积以及小区的物业环境都由关系。一般来说，总价在500万以下，面积在240平以下的房源成交耗时相对较短，不少客户对居住品质要求较高，高档装修和品牌物业是这类客群的首选。而总价超过700万以上的房源，或者物业服务相对较弱的房源，成交周期则相对要较长。如果有房源挂出半年无人问津，经纪人一般会建议房东进行合理价格调整，也有客户会转售为租。
科威不动产青岛区总经理孙杰告诉记者，对于居住有高端需求的人大有人在，近几年青岛前海也出现过不少高价甚至“天价”楼盘，在一般置业客群眼中，这种房子是望尘莫及的，但在售楼处销控表上不难发现，其实不少房源早已售出，甚至都是尾盘几近售罄。从往年销售情况来看，青岛豪宅旺季都集中在5-10月份，这主要是由于青岛旅游季、购买人群、季节性景观等因素决定的，外来置业者、投资者仍是豪宅成交的中流砥柱。（记者 于灏源 李倍）
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